久居城市，心向自然久逐资本，心往闲适久经浮华，心生宁静久历忙碌，心念休憩一幕京郊住居传奇演绎正酣一首滨海旅游乐章已然奏响www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库因城启，经湾变威海孔雀湾传播方案2011.11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库引言基于孔雀湾旅游地产的认知这是一次超越地产常规的营销任务任何以传统房地产思维审视本案，都将走入局限我们即要强化项目的市场站位又要注重客群的沟通力改变势在必行www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Index变·战略·明确站Part1市场细分/定位推导位变·洞察·形象强Part2客群洞察/Slogan推导化变·战术·落地传Part3渠道总纲/12大战术播变·视觉·创意呈Part4LOGO/VI延展/主形象画面现www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Part1市场细分·定位推导变·战略·明确站位www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库今日思考孔雀湾的站位我们不由不回想孔雀城www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一个北京城，四个孔雀城！“京郊生态小镇连锁品牌”直接给予孔雀湾1、品牌的支撑；2、规模开发经验www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库在释放品牌力量的进程中华夏幸福基业选择“孔雀东南飞”自孔雀湾起，进军旅游地产开发www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库针对旅游地产，需要孔雀湾直面三大问题：壹、圈地运动之后，旅游地产市场的细分准入贰、5000亩体量威海造城，营销如何界定叁、半岛蓝色经济区，国家战略下的市场定位www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库壹、圈地运动之后，旅游地产市场的细分准入www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、放眼旅游地产，圈地运动方兴未艾始于传统住宅开发日渐式微不是少数开发商的个识，而是众多开发商的共识www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库旅游渡假地产，下一个增长极?在时下住宅地产被调控，商业地产仍处于“商住倒挂”的泥潭之际，旅游地产或是调控背景下地产商们另一个可选之路。?因为旅游地产蕴藏的巨大市场规模，任志强曾直言：“随着中国旅游从观光旅游向度假旅游发展，继住宅、商业地产开发热潮之后，旅游地产将会成为市场下一个热点。”.?“中国目前已经进入休闲旅游地产时代。”北京大学旅游研究与规划中心主任、教授吴必虎称，根据专家预测，2015年人类将会进入到一个休闲时代，80%的劳动力会跟休闲旅游产业相关，这也将是中国旅游导向型发展的趋势。“届时房地产开发不再是单纯的开发模式，而是地产与旅游相结合的开发模式。”?中国房地产协会副会长朱中一表示：在一些省市制订的“十二五”规划中，已经有27个省区市把旅游业作为支柱产业或者第三产业当中的领头产业，这说明各地对这项工作非常重视。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库旅游地产之山河湖海圈地运动总用地面积大区域项目数（平方公里）?据不完全统计的63个项目来看：海、海南岛1195.798山、河、湖圈地运动有增无减；?安徽等地因涉及风景区开发占地面积占安徽、江西、云南、新疆5826.4统计面积的50%以上；东北地区1654.75?天津地区项目占总用地面积的19.4%；广东、福建4118.2?河北地区以目前已知项目统计占9.4%，实际上仅香河县1地目前已经北京415以上取得土地的20个项目（不含首创和红岩）总占地面积已达182.56平方公里山东半岛629.8。天津8309.9?涉及独特自然资源的大型项目均以旅游河北（环北京城市群）9150.245度假、养老养生等复合开发模式进行运作。合计631600.093www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库港中旅“海泉湾”广东港中旅花都旅游地产之山河湖海圈地运动华侨城海南澄迈富力红树湾www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库半山半岛清水湾旅游地产之山河湖海圈地运动大连东方湾大连小平岛www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库环渤海山东半岛·旅游地产www.fdc01.com房地产智库从一系列的“高调炒作”与“圈地运动”中，不难看到，旅游地产的首要要素即——资源占有一众开发商，圈的不是地，是资源www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、回看孔雀湾早已做足文章www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库其一，占据极致不可复制自然资源www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库孔雀湾地处北纬37度恰逢北纬35－45度“黄金养生带”法国·普罗旺斯意大利·托斯卡纳美国·加州www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库【金滩银岸】【温泉松林】稀缺山海资源1空气中负氧离子，北上广均值12倍238%森林覆盖率，12公里金滩银岸3年平均气温11℃，四季海湾www.fdc01.com房地产智库其二，打造养生资源唯一性，成就项目利器www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业医疗机构+国际养生机构引入“全方位养生”硬件支持www.fdc01.com房地产智库文登九大养生+道家养生文化“全方位养生”软件支持→文化支持【山林养生】【饮食养生】【文化养生】【医疗养生】【气候养生】【空气养生】【日光养生】【温泉养生】【海洋养生】www.fdc01.com房地产智库到此可以给出结论：孔雀湾准确进入细分市场，我们变身：旅游地产之上的养生地产www.fdc01.com房地产智库贰、5000亩体量威海造城，营销如何界定www.fdc01.com房地产智库11、、相较三亚相较三亚的滨海的滨海渡渡假，孔雀湾假，孔雀湾存存在不在不足足1、海南岛中国滨海渡假第一旅游目的地；2、三亚旅游地产，有“国际旅游岛”强力支撑；3、海棠湾，国家海岸，免税城；4、冬季气候温润，山海资源丰富多样；5、博鳌，国际会议功能近在咫尺。www.fdc01.com房地产智库半山半岛清水湾三亚红树湾凤凰岛www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库22、、相较相较北中国海景房，北中国海景房，竞争竞争以海以海量计量计中国海岸一线牵：对内陆人来说，大连、营口、葫芦岛、秦皇岛、青岛、威海......只是一念之差的选择，卖海景房，必然面临海量竞争！且，不得不面对：潮湿、风大、腐蚀、噪音的质疑www.fdc01.com房地产智库大连星海湾壹号大连海中国中铁青岛中心青岛维多利亚广场www.fdc01.com房地产智库孔雀湾做为大盘我们不可进入到残酷的“红海竞争”，进入绞杀肉搏战我们必须“改变营销思路”具备“蓝海思维”。www.fdc01.com房地产智库由此能得出认知：孔雀湾的销售不能卖产品，不能卖海我们要卖梦，卖需求，卖品牌www.fdc01.com房地产智库叁、半岛蓝色经济区，国家战略下的市场定位www.fdc01.com房地产智库半岛蓝海经济区，上升至国家战略www.fdc01.com房地产智库海路空全覆盖，1小时通达日韩www.fdc01.com房地产智库养生产业/养生地产属朝阳产业我们所指的养生产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一庞大人群的需求而出现的新兴产业；养生产业，是指为有养生需求人群提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。养生产业是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性、民生性和高赢利性特征。www.fdc01.com房地产智库我们要以政府思维做市场跳出威海做威海www.fdc01.com房地产智库从海南的“国际旅游岛”到南海的“国际养生湾”www.fdc01.com房地产智库所谓，二流企业卖产品，一流企业卖品牌超一流的企业卖标准我们我们卖卖梦梦，，卖卖品牌品牌的的同同时时更更要要卖卖标准标准www.fdc01.com房地产智库孔雀湾定制专属六大“养生标准”【北纬30/40度黄金养生带】地域标准【分组团多样产品规【山海资源超高负氧离子】划】宗地标准规划标准孔雀湾专属6大养生标准体量标准文化标准【5000亩大盘建筑群】【长寿之乡+道家文化】硬件标准www.fdc01.com房地产智库【专业医疗机构+专业养生机构】成就超越物理本身的精神高度www.fdc01.com房地产智库项目定位国际滨海养生标准缔造者www.fdc01.com房地产智库Part2客群洞察·Slogan推导变·洞察·创意强化www.fdc01.com房地产智库客群属地鉴于孔雀湾地处“山东威海”位属“旅游地产之养生地产”我们的客群一目了然：主体集中山东，东北www.fdc01.com房地产智库客群现实特质提炼特质提炼1在加拿大街头飞驰而过的敞篷跑车里，年轻的中国面孔，一开口十有八九是北方口音.....特质提炼2为什么在北方LV的销量远远大于Armani?答案:LOGO比较大……“一个张扬/炫耀并且现实的客户群体”www.fdc01.com房地产智库这就需要我们