协信圆融*青剑湖31#地块?补充提报案本报告是严格保密的。www.fdc01.com房地产智库20110520前言：本补充报告旨在通过对项目深入理解与诠释，确定最优营销执行方案，来达成首次开盘的成功与年终销售指标完成。www.fdc01.com房地产智库今年需今年需总计总计蓄客蓄客1080010800组组，，认筹认筹18001800组组目标理解平均每月蓄客平均每月蓄客21602160组组，每天蓄客，每天蓄客7272组组总计1000套12月底销售90%预设：10月份开盘认筹客户1800组以上总蓄客10800组6-11月份：每月蓄客2160组，每日72组www.fdc01.com房地产智库目标下的问题思考项目以怎样的立意打动客户，成功在市场上树立Q1高区分度的优质形象？高远的目标下，如何营销铺排，开拓营销渠道，引Q2爆市场，快速大量蓄客清盘？世联将提供怎样的保障体系，确保目标的实施与达Q3成？www.fdc01.com房地产智库1项目立意www.fdc01.com房地产智库客户诉求对位新中产的首置、首改产品www.fdc01.com房地产智库客户临摹?各自领域的精英分子?向上健康追求品质紧随潮流?拒绝平庸也不张扬?前途可待信心坚定生活?……www.fdc01.com房地产智库项目立意“常春藤精英生活”——常春藤联盟被认为是作为美国最顶尖名校的代名词，如耶鲁大学等；——因美国最古老及最精英的学校建筑物均被常春藤覆盖住而得名；——常春藤是国际上公认的社会精英符号；常春藤=精英符号www.fdc01.com房地产智库?这是一个充满朝气的社区，健康生活，快乐工作?这是一个追求上进的社区，因为集中了一批奋进的年青人，集中了向上的力量?这是一个精工品质社区，每一个空间，每一条小道，都来自千百次的锤炼?这里汇集着苏州各个领域的精英分子，这里将成为他们的生活乐园?……www.fdc01.com房地产智库项目命名↘常春藤品质精英社区www.fdc01.com房地产智库用网络热门“凡客体”来整合项目宣传基调常春藤精英生活宣言爱工作，不爱加班，爱旅游爱度假，也爱宅，常春藤生活宣言爱小花园，爱大露台，也爱湖光潋滟，更爱若大体育公园和高尔夫我不住别墅，我住常春藤www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2执行铺排www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库营销总攻略a.渠道先行，动作提前；b.多元蓄客，人气为先；c.主题鲜明，印象深刻；d.放低门槛，广开客源；e.一夜倾城，全城瞩目；www.fdc01.com房地产智库开盘二次加推11年10月11年12月20112011年年6789101112形象导入期蓄客期开盘强销期工程外场双接待样板房节点现场售楼处蓄客蓄客启动，1600组累计7200组新蓄客3600组目标升级1200组升级600组策略渠道先行精准挖客震撼开盘乘胜追击以主题展示主题活动震撼抽奖老带新护照蓄客一夜倾城举措6月：户外、外场资源确定8月：派单、巡展全线展开10月：园区住博会12月：二次加推户外广告出街常春藤爱动苏城国客外展点、售楼处常春藤鸡尾酒会庆嘉年华户答谢会装修冠名“苏州国际精企事业、商家渠英创业盛大道建立周”开盘项目微博正式发绿动全城公益行动送销售布9月：寻找常春藤绿人房抽奖7月：内外场正式启用低碳生活周开盘11月：答谢家宴600套加推400套目标常春藤护照开始秋季房交会销售550套销售360套www.fdc01.com发放房地产智库两代中国精英的碰撞第一阶段：现在—2011年7月渠道先行主题展示护照蓄客形象导入期www.fdc01.com房地产智库11、外展、外展场开场开放放双外场—常春藤精英体验馆本案建议点1:科文中心必选点:印象城底楼建议点2:圆融时代广场湖西、湖东各设一个固定展点，充分辐射目标客户集中的区域。www.fdc01.com房地产智库打造方向：苏州首个常春藤精英体验馆。内部设计原则：营造高知的书屋氛围，设计中强11、外展、外展场开场开放放调契合生态的绿色装饰，造成高品质高品位的视双外场—常春藤精英体觉印象。验馆外观：常春藤绿色装饰内部：营造未来书屋氛围道具：电子楼书书屋/咖啡吧www.fdc01.com房地产智库22、常春藤、常春藤护护照照蓄客主道具！！！起始时间：与外接待同步开始发放主要流程：1、客户先填写资料登记表——发放幸福护照——加盖首个印章。2、后续的蓄水活动中，持续加盖活动印章。3、开盘时作为优惠、抽奖的有效凭证。护照印章3枚-5枚6枚-9枚10枚开盘优惠99折98折97折“护照换房大抽奖”动作：集满10枚印章（常春藤护照）目的：利用客户博弈心态，保持持续关注，网罗客户活动：拿出1套房子进行抽奖，客户集满10枚印章，且成功预约的诚意客户，开盘现场将参加“护照换房大抽奖”www.fdc01.com房地产智库33、、微博微博蓄客——成蓄客——成为业为业内与内与客客户间户间的的热门热门6月：官方微博名称：常春藤晒宣言微博开通获知渠道：售楼处、网络论坛、派单传达等、微博活动参与方式：注册常春藤官方微博，发起【“凡7-9月：客体”精英宣言】评选活动，客户自创内容，活动评选含“常春藤”字眼，直接回复加转发方式参与，每月被转发或评论量前2名获奖。奖品：IPAD，每月两台10月：颁布大奖购房优惠10万元，夏威夷双人游www.fdc01.com房地产智库商家合作、企事业团购动作前置，全力搭建渠道资44、渠道、渠道团购团购蓄客蓄客源。重点对接企业团购、商户、政府部门，完成渠道建立工作。商家、企事业渠道拓展6.66.136.206.277.47.117.187.258.1第一周第二周第三周第四周第五周第六周第七周第八周商家互动渠道建立湖西商家洽谈东环沿线商家洽谈湖东商家洽谈老唯亭商家洽谈老跨塘商家洽谈短信渠道建立企事业团购渠道建立苏虹路沿线企业洽谈中新科技城、国际产业园星华街以东企业洽谈独墅湖高教区园区学校、银行及写字楼企业洽谈派单渠道建立www.fdc01.com房地产智库商户合作分区域展开，锁定目标客户集中的商业场所；与商家进行合作，有效利用其客户资源；老唯亭商圈老跨塘商圈东环沿线商湖湖东商圈家西商圈商圈商家数量商家互动：湖西商圈北门饭店、天府之乐、润记广东餐馆、巴蜀传香、水天堂西餐厅、味千拉面、同商圈内餐饮及美容休闲类各门店总负责人接洽，将项目资迪欧咖啡、佐登尼丝美容院35家料进入包厢及餐桌之上，服务员稍作推销，如客户有兴趣则东环沿线商圈星巴克、外婆家、一茶一坐、红楼干锅记录客户信息，如门店推荐客户每成交一套，则购买该门店、战锅策、水天堂、老妈米线等、大润发、家乐福广场/一定数额消费卡或直接给予负责人一定数额现金奖励。川悦时尚自助火锅、美美港式茶餐厅、人数配置及蓄客目标：湖东商圈西提牛排、真忘港式茶餐厅、赛百味等/?外拓团队配置6-10人，分组分片区拓展渠道苏州人家酒店、醇香咖啡店、东北老妈?完成蓄客1000组老跨塘商圈骨肉店、spa香薰美容馆、锦丰大盘菜/7月8月9月东环沿线商家唯亭生活广场/200组300组500组企业团购选择企事业单位进行团购，给予其一定额度优惠，达到集中快速去化苏虹路沿线工业区星华街以东工业区苏虹路沿线世界500强企业云集，共有企业129家产业园、工厂国企事业单位大型企业企业团购：唯亭科技园邮局三星家电公司同企业工会或总经办办公室主任进行接洽，给予单浦田民营工业园青剑湖小学川坊汽车用品公司个团购企业一定优惠——人数满十人，享受额外点越海全球物流园跨塘小学航钛苏州科技有限公司数的优惠，不满十人，单套享受额外的现金优惠，浦田工业园跨塘镇中学农业银行同时每成交一套给予企业或个人一定奖励。朱家工业园园区五中江苏银行人数配置及蓄客目标：天亿达科技园九龙医院中国工厂银行?外拓团队配置6-10人，分组分片区拓展渠道苏州市热处理协会园区政府相关渣打银行?完成蓄客800组苏州普洛斯物流园中信生态科技城汇丰银行7月8月9月中银惠龙、建屋大厦舞台时尚品牌城150组300组350组第二阶段：2011年8-10月14日精准挖客主题活动一夜倾城深度蓄客期www.fdc01.com房地产智库55、定向拓展蓄客、定向拓展蓄客派单、巡展全面铺开8.18.78.148.218.289.49.119.189.2510.2第七周第八周第九周第十周第十一周第十二周第十三周第十四周第十五周派单（东环路大润发、圆融广场、华东装饰城）派单（莲花新村、圆融广场、华东装饰城、锦丰商业广场）派单（观前商圈、华东装饰城、中翔小商品、蠡口家具城）派单（家乐福、欧尚超市）巡展（新加花园、印象城、华庭苑）派单（唯亭商业街、东港新村、永林、东环新村、苏安）巡展（国际科技园、中新科技城、惠龙大厦、新天翔大厦、现代创展大厦）巡展（左岸商业街、天虹商场、东环时代、星海国际、湖西邻里中心）巡展（金库工业园、大学城、生物纳米科技园）巡展（金库工业园、大学城、生物纳米科技园、杨枝塘新村、里河新村、群谊新村）巡展（金湖湾、星湖国际、湖东邻里中心、圆融时代广场、科文中心）CALL客短信（20万短信（20万短信（20万短信（20万短信（20万短信（20万短信（20万短信（60万短信（60万条）条）条）条）条）条）条）条）条）老带新www.fdc01.com房地产智库选择目标客户集中的区域内各大专业市场及各区海量派单域核心商圈进行海量派单，同时配备各巡展场外围1公里范围内派单?统一形象：设计项目专属工作服，采用蠡口家具项目专属T恤衫。城中翔小商?组织模式：不追求派单数量，追求效果古娄新品市老唯村，张场亭镇，统一培训派单兼职，派单同时能够与景丰泾新村