www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1中裕冠项目整体定位报告惠州中原事业一部Huizhou2011.7本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2【报告结构】区区区区域宏域宏域宏域宏观观观观政策政策政策政策【项目市场环境分析】区区域域楼楼市分析市分析PARTPARTⅠⅠ市市场场篇篇区区域域楼楼市利好市利好区区域域楼楼市市预预判判竞争个竞争个案分析案分析项项项项目目价目目价属属值性界定值性界定分析分析【项目定位研究报告】项项目目属属性界定性界定PARTPARTⅡⅡ策略篇策略篇项项目整体定位目整体定位项项目目产产品定位品定位项项目客目客户户定位定位项项目价格定位目价格定位www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3市场篇Step1：区域宏观政策www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4【历年房地产政策】07年至今，楼市调控政策不断，09年一线城市量价齐飞，导致2010年以来楼市政策逐步收紧?2010年可谓政策调控年，从年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，再到年末巩固调控成果的“国五条”，在调结构、抑投机、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续“给力”房地产市场。政策平政策平稳过稳过渡渡政策先政策先紧紧后松后松政策先松后政策先松后紧紧政策持政策持续续收收紧紧停止核准用于购买土地等取消税收优惠用途的房企IPO；；减免住房交易税；提高土地增值税预征税率收紧房贷政策多次上支持住房消费；；；调存款下调资本金比例；打击假按揭、假首付、假加强土地监管准备金房价等行为；出台限购令；20072008200920102011www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5【政策回顾】4.14：二套房首付比例不低于50%，90㎡首付不低于30%；9.29：首付30%，停止第3套房贷。2010.4.14国十条表述2010.9.29调控措施表述要求对购买首套住房建筑面积在90不分住房大小，一律要求首套首套房首付比例㎡以上的，贷款首付款比例不得低贷款首付要30%及以上。于30%。在商品住房价格过高、上涨过快、不分地区，要求各商业银行一第二套及以上住供应紧张的地区，商业银行可根据律暂停发放居民家庭第三套及房贷款风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。以上住房贷款对不能提供一年以上当地纳税非本地居民住房贷款未做明确限制非本地居民购房证明或社会保险缴纳证明的非。本地居民暂停发放购房贷款。只有后来北京版调控细则中采取限对于房价过高、上涨过快、供限购购措施，要求同一家庭在北京只能应紧张的城市，要在一定时间购买一套住房。内限定居民家庭购房套数。明确要求地方政府未出台新政问责停留于空泛问责。细则的要出细则，已经出台细则的要完善。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6【政策回顾】1.26国务院针对房地产市场再出重拳，房地产调控上升到政治层面，房地产市场形势严峻。■二套首付6成，利率不低于基准利率1.1倍，停止三套房以上按揭贷款：对贷款购买第二套住房的家庭，贷市场反应及预测款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利市场反应：本次调整，被业界认为率的1.1倍；停止三套房以上按揭贷款。1是史上最严厉房地产调控政策，针■个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全对投资市场基本是一刀切的做法，额征税：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住完全抑制市场投资需求，同时波及房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。自住需求，多数业内人士表示房地严格执行个人转让房地产所得税征收政策。2产市场形势严峻。■明确问责机制：对于执行差别化住房信贷、税收政市场预测：短期内将会出现大幅度策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房震荡，观望情绪严重，市场成交量信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。3将会出现急速下滑，随着时间推移将会出现价格波动。■非本地居民贷款买方受限：拥有1套及以上住房的非后市预判：仍将可能出现其他调控当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或政策。社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在4本行政区域内向其售房。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7【政策回顾】受CPI过快上涨影响，银行存款准备金率将会持续上调，按揭放款压力加大将造成部分客户流失。大型机构中小型机构25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日5117238559604903786714881216421501231211211221112312111222月月月月月月月月372681月月月月月月月月月月月月月12月月月月月月月月月月月月245789111341334568912230012年年年年年年1111000001年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年11111100000000000111110000011年年年年00000011111111111111111111111000022222200000000000000000000000111122222222222222222222222000022222011年至今已经上调4次存款准备金率，调整后已达到20.50%，目前多数银行对于发展商放款困难；目前通货膨胀依然严重，3月份CPI涨幅超过5%，近期可能会进一步提高存款准备金率进行调整。对于按揭银行放款压力持续加大。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8【政策回顾】受CPI过快上涨影响，银行贷款利率年内已经上调2次，并且有继续上涨可能性，将加大客户供款压力而造成观望近年银行贷款利率走势76.86.86.66.66.46.46.26.1465.810年10月20日10年12月26日11年2月9日11年4月6日2011年至今已经上调2次贷款利率，已造成部分按揭客户产生观望心态，对楼市成交有一定抑制作用；政府为控制CPI过快增长，下阶段仍可能会提高利率。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9【政策回顾】近年政府调控政策出台多在临近5.1及10.1黄金周，重点打压楼市旺销期，从而达到立竿见影的效果。9月29日“国五条”4月17日“新国十条”对贷款购买商品住房，首1月10日“国十一条”付款比例调整到30%及以对购买首套自住房且套型上；对贷款购买第二套住2007月9月27日“新国金融机构在继续支持居民建筑面积在90㎡以上的房的家庭，严格执行首付八条”首次贷款购买普通自住房家庭，贷款首付款比例不严控银行贷款，购买第二比例不低于50%、贷款利的同时，要严格二套住房得低于30%；对贷款购买套住房首付需4成，利率率不低于基准利率1.1倍购房贷款管理第二套住房的家庭，贷款上调10%的规定对已利用贷款购买住房、首付款比例不得低于限外令出台各商业银行暂停发放第三又申请购买第二套(含)50%，贷款利率不得低于套及以上住房贷款购买住房不足5年转让征以上住房的家庭，贷款首基准利率的1.1倍对非本地居民暂停发放购房款全额5%的营业税；付款比例不得低于40%，对贷款购买第三套及以上房贷款贷款利率严格按照风险定住房的，大幅度提高首付价款比例和利率水平全方位收紧严控二套房贷提高首付比例暂停三套房贷楼市调控多在传统旺销期，并且政策力度大，对楼市产生抑制作用明显，不排除下半年将会继续出台新政抑制房价；区域楼市对政策敏感性略有滞后，但随着调控频率增加，滞后时间已急剧缩短。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10【政策回顾】政府问责制规定出台，导致后续政策走势依然不容乐观，将会持续加强，以达到控制房价的目的。部部委委动态动态问责问责制制渐趋渐趋成成型型19月29日，三部委要求各地立即研究制定“新国十条”的实施三部委：明确问责制细则加大各项政策措施的落实力度，严格实行问责制。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。212月16日，国土部约谈地方政府12名负责人，就土地违法国土部：首度问责地方问题进行通报，要求被约谈地方政府积极整改。对地方违法违规土地面积达到当年新增建设用地面积15%以上的，其行政首长要被问责。312