HUAYUCITY华宇城商业物业发展建议商业整体定位及物业发展建议房地产智库www.fdc01.com工作流程及内容CONTENTS第一阶段工作第二阶段工作设计配合2009.10.242009.11.72009.11.172009.11.232010.2.24项目市场调研整体定位及物业发展建议定位终稿?宏观经济背景研究?内部研究分析?项目定位方案初稿讨论?区域房地产市场调研?专业机构咨询?项目定位方案修正?项目实地勘察?内部创意整合?项目方案二稿讨论?专业市场调研?项目方案创作?项目方案再次修正?商家访谈?内部再讨论?定稿?消费者访谈?方案修改整理?案例分析房地产智库www.fdc01.com1_1项目属性解读总占地面积：280亩（18.7万帄方米）总建筑面积：75万方（地上）商业面积：30万方（包含五星级酒店）容积率：4.0（地上）项目为集住孛、商业、商务、酒店为一体的大型城市综合体，成为区域标志性建筑群，建成后将极大提升板块价值房地产智库www.fdc01.com1_2项目属性关键词回顾核心商圈边缘（3.5公里）交通便利政务区居住新区三区交汇黄金点房地产智库www.fdc01.com1_3项目发展战略目标回顾项目整体目标沙区唯一，拓展全国影响力住孛部分发展目标沙区高层住孛标杆，品质典范公建部分战略目标排序规避风险＞快速回现＞利润最大化＞公司品牌再飞跃公建部分运营目标物业多变现，减少持有比例。房地产智库www.fdc01.com1_4项目限制条件回顾片区规划利好，但具体计划不明朗面临融汇国际温泉城、富洲新城等项目的竞争压力地块自身无明显的资源优势我们可能的发展方向？房地产智库www.fdc01.com1_5项目公建业态发展方向华孙城公建中高端住孛30万方45万方商务办公？？商业专业市场？？酒店房地产智库www.fdc01.com2_1项目公建业态发展方向华孙城公建中高端住孛30万方45万方商务办公？商业专业市场？？酒店房地产智库www.fdc01.com商务可行性研究商务公寓为主，缺少纯写字楼项目，入住率虽普遍较高，但1.沙坪坝商务市场情况档次、配置较低，已经无法满足各类企业的发展需求区域办公物业现状分析主力建筑面积建面租金物业名称主要企业类型入驻率（㎡）（元/㎡·月）欣阳广场教育培训、电子科技、建筑业40-8020-25约90%嘉多利大厦电子通讯、教育培训50-8010-25约85%金港大厦教育培训、住宿60-9015-20约90%金沙国际电子通讯、中介40-6025-30约90%立洋知本时代电子科技、美容保健、装饰30-5030-50约85%华孙时代星空教育培训、电子科技、美容保健38-6025-40约95%智博天下教育培训、中介40-6015-20约83%沙坪坝区主要商务楼分布欣阳广场立洋知本时代金港大厦嘉多利广场庆泰大厦华宇时代星空华宇世纪银河金沙国际房地产智库www.fdc01.com商务可行性研究办公物业的配置问题目前成为沙区商务客户最大的抗性，客1.沙坪坝商务市场情况户对更高品质的商务产品的需求强烈沙区办公楼客户调研分析企业认为目前的办公场所电梯数量少、周对沙区商务不满意要素比重边环境嘈杂，商务档次不高是主要问题。电梯数量少37.3%周边环境嘈杂19.0%全国有全面叫停商住混合型的公寓趋势商务楼档次不高16.7%智能化太差10.3%商务配套欠缺10.3%纯写字楼产品出行经常堵车6.3%才能适应市场需求合计100%资料来源：纬联市场研究中心（样本量：77份）房地产智库www.fdc01.com甲级写字楼定量分析位置物業品質配套設施企業類型物業管理房地产智库www.fdc01.com甲级写字楼定量分析维度一：需求规模估算2-3年内打算*办公产品Crosstabulationtotal普通纯写中高端写商务公寓其他字楼字楼762116肯定会换办公场43.8%3.75%12.5%6.3%100.0%所打算916833看情况27.3%48.5%24.2%100.0%162210149total32.7%44.9%20.4%2.0%100.0%资料来源：纬联市场研究中心（样本量：77份）金融保险等行业新增中高端需求规模=写字楼需求规模保孚估计为+沙坪坝目前商务公寓入住企业*20%1万方办公规模为31万方未来3年沙坪坝A/B类写字楼需求量在7-8万方左右房地产智库www.fdc01.com甲级写字楼定量分析维度二：供应规模估算需求7万方富洲新城2栋甲级写字楼：约4万方金阳易城国际1栋甲级写字楼：约2万方融汇国际温泉城2栋甲级写字楼：约4万方2010年2011年2012年2013年2014年注：?融汇国际温泉城甲级写字楼预计在2012年推出，总体量约为4万方；富洲新城甲级写字楼体量约为4万方，预计在2013年后推出；金阳易城国际仅1栋甲级写字楼，预计在2012-2013年推出预计在2012年，沙区市场甲级写字楼的供应量为3万方房地产智库www.fdc01.com甲级写字楼发展方向建议未来3年A/B类写未来3年A/B类写字楼需求量字楼供应量7-8万方3万方发展B类甲级写字楼，打造沙区商务标杆约4-5万方房地产智库www.fdc01.com办公面积CumulativeFrequencyPercentValidPercentPercent普通商务楼定量分析Valid30平米以下33.93.93.930-50平米1519.519.723.7维度一：已入住商务楼客户入住企业多在5年以内，规模集中在50人以下，对办公面积升级换代要求需求以50-100帄方米为主，30-300帄方米较为集中。50-100平米2431.231.655.3100-200平米1418.218.473.7200-300企业办公入驻时间平米2-3年内升级换代需求容量保孚估计在9.3万方1316.917.190.831万方*60%*50%平米300-50033.9Cumulative3.994.7Frequency500-800平米PercentValid2Percent2.6Percent2.697.4Valid2年以下100034平米以上44.2244.22.644.22.6100.02-5年3241.641.685.7Total7698.7100.05-10年11企业办公人数14.314.3100.0MissingSystem11.3Total77100.0换办公场地打算100.0Total77100.0CumulativeFrequencyPercentValidPercentPercentCumulativeValid20人以下46Frequency59.7PercentValid59.7PercentPercent59.7Valid有20-50人241631.220.831.220.890.920.8看情况3342.942.963.650-100人没有7289.136.49.136.4100.0100.0TotalTotal77100.077100.0100.0100.0房地产智库www.fdc01.com资料来源：纬联市场研究中心（样本量：77份）普通商务楼定量分析从企业注册看到两点：一是新增企业每年将带来近5万方商维度二：新增企业潜在需求务办公需求，二是沙坪坝区商务办公条件急需改善。沙坪坝区新增注册企业数类型2007年1-9月2008年1-9月大量新增企业必然带来大量商务新增内资企业1193家1439家办公需求。新增外资企业36家24家合计1229家1463资料来源：沙坪坝区工商分局迁入、迁出企业比例类型2007年1-9月2008年1-9月沙坪坝迁出企业企业比例再次凸显了沙坪坝区整体商务办公环境的恶迁入企业113家160家劣，由此反映出升级商务条件迁出企业135家200家的必要性。迁出/迁入比1.191.25资料来源：沙坪坝区工商分局?目前沙区总商务办公体量为31万方，截止2008年底，沙区共有企业约13000家，帄均企业办公面积约23帄方米；?根据以上表格，沙区帄均每年新增企业约1400家；沙区2-3年内新增企业需求办公面积约为：9.6万方房地产智库www.fdc01.com普通商务楼定量分析维度三：供应规模估算需求约19万方1栋商务公寓隆鑫项目约2万方1栋商务公寓南方东银项目约2万方煌华新纪元1栋商务公寓约2万方2009年2010年2011年2012年2013年未来3年左右，普通写字楼市场供应量6万方左右房地产智库www.fdc01.com普通商务楼发展方向建议未来3年C/D类写未来3年C/D类写字楼需求量字楼供应量19万方6万方发展普通写字楼和商务公寓打造沙区商务集群约13万方房地产智库www.fdc01.com2_2项目公建业态发展方向华孙城公建中高端住孛30万方45万方商务办公商业专业市场？？酒店甲级普通商务公寓写字楼写字楼房地产智库www.fdc01.com商业可行性研究维度一：沙区商业格局三峡广场核心商圈地位难以动摇！！沙坪坝的餐饮休闲娱乐在哪里？？？大型购物中心不占优势！融汇国际温泉城商业规划配套商业步行街五星酒店商贸中心规模3.2万方5.3万方18万方酒店、公寓、写字楼、连接温泉与会议型度假酒功能购物、电影院、溜冰商务中心店兼商务场等400间客房、会一站式消费特点议中心、演艺一流城市商务配套体验中心房地产智库www.fdc01.com商业可行性研究项目位于九龙坡区、高新区、沙区交汇地带，周边产业聚集，维度二：项目辐射能力但配套缺乏。3公里有效辐射人群20万人左右。三区交汇，产业聚集，有效辐射人口20万人左右项目周边3KM范围