项目前期策划评价体系目录?容积率?经济测算?方案评价目录?容积率?经济测算?方案评价面对一块地，只有容积率，我们很多策划的大脑里还是一片空白，不知道容积率与物业类别有什么样的关系，模糊的概念下我们很难与开发商进行有效的沟通，而一个项目的品质从宏观面看主要受容积率、建筑密度、绿化率的影响。而开发商所关心的项目收益率也是在这三者之间根据地段情况，相互制衡中产生。概念容积率是什么，代容积率测算评价表什么？1．建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。2．绿化率：某一基地范围内，所有建筑物底规模绿化占地面积与基地面积的比率（%）。从绿化率的定义中可知，绿化率与建筑密度是跷跷板的关系。3．容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H容积品质与面积的平衡容积率测算评价建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率率选独立双拼别墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.9择4、5层叠加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16层多层1.1—1.31.3—1.51.5—1.711层小高层1.7—2.02.0—2.22.2—2.518层高层2.2—2.52.5—2.72.7—3.21．容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插双拼别墅、联排别墅，可以解决这个问题了3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。10．容积率6.0以上，摩天大楼项目谁动了我的面对容积率的误解源容积率测算评价积运作模式自于粗框式的开发谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：?不断的要求提高容积率；?不断的偷面积；?不断的公关；?你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；?唯容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。实际上应该怎么理解容积率？7开发看几个现象，反思容积率容积率测算评价在项目开发中的影响因素商反和机理?现象一：我的叠加怎么没有了？当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化思，面积上去了，可是出现了：?市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？?开发商想做市场认可度高的叠加别墅没有了？?增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问什么？?现象二：为何给我做如此多的一梯四户？当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思：?市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？?面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？?为什么没有做出想要的产品？8客户想法看几个现象，反思容积率在容积率测算评价项目开发中的影响因素和机理?现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是4.2：?竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？?别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？?高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？?现象四：为何三房不给我做120而做140某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层：?为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？?销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？9容积开发决策过程中的最核心容积率测算评价率问容问题之一，他反映的问题积率决定了什么？不仅仅是数字那样简单?决定不同的产品类型之间的配比；题?决定了不同的产品形态；?决定了不同的面积区间；?决定了不同的产品户型的使用功能；?决定了项目的售价和盈利表现；?决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局10影响因素技术层面，谁在影容积率测算评价?社区规模的大小，地响容积率？块的形状?项目规划结构和规划的布局形式?项目产品类型的组合?项目所处区域的纬度？日照间距的情况?户型的设计和组合问题容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。11地块形状如何影响容积率？看地块与周边的相邻建筑的关系0103050100m看地的形，以及需要退的尺寸块状让北桥公园往往很小的地块还需要看地块的具体尺寸公园出让用地临近旧建筑河道及泳池它往往决定：用地范围体育场?地块与周边建筑的退让关系；海北?地块退红线的尺寸问题；路?地块内部的规划结构和建筑布局问题；12面对一块地，容积率不大于XX，我们不禁要问如何评判选择怎样的容积率合适？其实对于开发商而言，容积率定多少不关心，关心的是“我能赚多少钱”“哪个方案的利润率最高”“现金流是否支撑投资进度”。。。。。说白了，就是最终归结到“算账的问题”——经济测算目录?容积率?经济测算?方案评价容积山峡村项目案例：容积率测算评价率测方案排列方案1.61.82.02.22.42.5算建面（平方米）8202498852115680132508149336157750均价（元）160001550015000145001400013500成本（元/平方10494100569635923388478477米）容容积率测算评价积率多层多层多层+小高层小高层小高层+高层小高层+高层项目1.61.822.22.42.5测算主营业务收入131238153221173520192137209070212963主营业务成本8607799402111461122340132114133725(开发成本+开发费用)主营业务税金及附加473454676130672972667355(流转税5.5%)利润总额404274835255928630686969071883　　扣减：所得101071208813982157671742317971税净利润303203626441946473015226853912投资净利率23%24%24%25%25%25%投资回报率47%49%50%52%53%54%容积各方案经济对比容积率测算评价12率测1210算108866442200总投容积率确定后，财务粗算容积率测算评价序号项目名称投资额占投资比例1资估7333649.84%土地费用总投资估算细则2算前期工程费9240.63%3基础设施建设费60394.10%本项目总投资估算金额为147131万元4建筑安装工程费4544530.00%，其中土地取得费用73336万元，前期5公共配套设施建设费22931.56%7管理费用14851.01%工程费924万元，基础设施建设费8财务费用7356.5%6039万元，建筑安装工程费50021万9销售费用53563.64%10其他费用23541.60%元，公共配套设施建设费2293万元，11不可预见费25421.73%管理费用1485万元，财务费用2781万项目总投资147131100.00%元，销售费用5356万元，其他费用2354万元，不可预见费2542万元。投资计划与资企业自有资金956容积率测算评价金筹措序号31项目万元合，计银行贷2009年2010年2011年2012年1总投资147131733363066529000141301.1开发款建设51500投资147131万元73336306652900014130其中：不含财务费用14435073336285862829814130财务费用27810207970201.2自营资产投资00　　　自营资产投资借款建1.300　　　设期利息1.4经营资金00　　　2资金筹措147131733363066529000141302.1自有资金9563173336966580004630建设投资95631733369665290004630经营资金000002.2银行借款51500021000210009500建设投资借款51500021000210009500经营资金借款00　　　项目销售收入销售收入与经营税容积率测算评价测算序号项目金及附加合计2009年2010年2011年2012年1销售收入20603811642775235244864425本项目在进行价格定1.1商品房销售收入合计（万元）194396.17077523524486442