上海、苏州项目考察报告2011年9月房地产智库www.fdc01.com目录一、考察项目概况二、考察项目亮点三、借鉴与思考2房地产智库www.fdc01.com一、考察项目概况3房地产智库www.fdc01.com（一）上海正大广场4房地产智库www.fdc01.com（一）上海正大广场位臵：浦东新区陆家嘴西路168号业态：商业购物广场规模：25万㎡投资商：泰国正大集团开发商：上海帝泰发展有限公司运营管理单位：上海帝泰发展有限公司楼层：地下3层、地上10层总面积：247,425平方米可出租面积:121,433平方米（240个商铺）开业日:2002年10月18日物业费标准：无统一的标准，对外宣称50元/平米起，基本在50-55元之间（按建筑面积）5房地产智库www.fdc01.com正大集团：是泰籍华人谢易初、谢少民兄弟于1921年创办的知名跨国企业，在中国以外称作CharoenPokphandGroup（卜蜂集团）。目前，正大集团业务遍及20多个国家和地区，下属400多家公司，员工人数近20万人。正大集团在中国投资额近60亿美元，设立企业213家，遍及除青海、西藏以外的所有省、市、自治区，员工人数超过80，000人，年销售额超过500亿人民币。经过80多年的发展，正大集团形成了以农牧业、食品业、商业零售业为核心，制药、机车、房地产、国际贸易、金融、传媒等领域共同发展的业务格局。6房地产智库www.fdc01.com正大广场简介：正大广场位于上海浦东黄浦江畔，与东方明珠、金茂大厦成三足鼎立，镶嵌在被称为“东方华尔街”的陆家嘴最具吸引力的黄金地段。是正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元精心打造的按照国际标准购物大厦配臵基础设施和设备，且提供集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的国内最大的ShoppingMall，是引领世纪上海消费与娱乐，时尚与休闲全理念的绝佳活动场所之一。正大广场是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，并已在2007年第一季度之前完成引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌，以“时尚之都”的面貌来迎接消费者。7房地产智库www.fdc01.com正大广场各楼层商户分布：楼层分布10F大型高级餐厅9F多功能会议厅8FIT广场及娱乐天地7F旅游及展览中心6F节日之旅5F饮食天地4F家庭生活艺术及百货3F青春服饰及百货2F国际知名品牌及百货1F世界顶级品牌专卖及百货B1-B2卜蜂莲花超市、美食街B3停车场(1200个)8房地产智库www.fdc01.com分布特点：1、将餐饮、娱乐、健身集中设臵于高区，便于管理和设备设施管线配套；2、B1层分布有小餐饮租户，便于解决部分消费群体及商户员工用餐问题；3、商场的40%多为餐饮、娱乐、健身租户，有利于商业培育期吸引客户。4、地下车库：有1200个车位，并设有洗车设施。9房地产智库www.fdc01.com?正大广场公共区域与商铺区域比约为45%：55%。?商铺户数：240户。?餐饮租户：86家。?常驻营业人员：6000-7000人。?广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。?商场除有SHOPPINGMALL以外，还设有生活馆、特色主题馆、卜蜂超市、百货等四大品牌。10房地产智库www.fdc01.com正大广场现有主力消费群体：?平均年龄：28.8岁?主要女性消费者：68%?单身：72%?大专以上学历：78%?主要白领：44%?学生：17%?消费能力：平均个人月收入6850元，家庭月收入15688元?居住地区：主要浦东地区55%?中国人85%，外国人15%?居住上海86%，游客14%?平均停留时间：2.5小时?人均消费额：367元（人民币）11房地产智库www.fdc01.com租金收取：正大广场目前商户在240户左右，租金收取采用保底抽成的形式。卖场设有中央收银，专卖店安装POS机，通过POS掌握租户销售情况，并要求所有租户每日上传销售统计。12房地产智库www.fdc01.com管理模式：正大广场的开发商和运营管理单位都为上海帝泰发展有限公司，实行的是开发、运营及物业管理的一体化管理。人员管理：共分为八个部门，共有员工约980名员工。其中：（1）自招人员400人，含自招车管员40人。（2）外包保安230人，外包费用为2600—2900元每人。（3）外包保洁240人，外包费用为2000—2200元每人。（4）外包工程70人。13房地产智库www.fdc01.com正大广场组织架构：总经理副总经理/总监管业部安保部租户协调部租户技术部财务部工程部综合部14房地产智库www.fdc01.com自招人员分布：部门人员数量经理数量主管数量员工数量备注管业部273519含：内保员安保部1121610632人、车管员40人Tc租户协调部8161Ts租户技术部312含：收银员财务部150100多人工程部701663综合部30362115房地产智库www.fdc01.com管业部的结构与工作内容1、管业部架构：物业运营总监管业部经理楼管专项疾控网络平台16房地产智库www.fdc01.com2、管业部的工作内容：（1）楼管主要职责：——负责广场公共区域正常运营秩序——负责租户的联络、协调、沟通及处臵各类违规事项——协助公共设施的巡检及保修工作——负责协调处理各类投诉——负责协调处理广场内各类突发事件——负责与政府相关职能部门的沟通与协调及履行、监督、执行政府职能部门所下达的各项工作任务17房地产智库www.fdc01.com楼管日常工作流程表：事件工作内容9:30-9:45更换工作服，领取对讲机，并查看交接班表9:45-10:00楼管开租户楼层晨会10:00-10:301、巡查各租户开业情况2、巡查公共区域设备设施完好情况3、巡查公共区域楼层立柱灯箱4、巡查公共区域清洁卫生情况10:30-21:001、收取租户证照和保单2、收发相关文函3、检查租户二次装修情况4、监督市场活动5、配合专项、疾控对租户三项检查6、处理各类投诉7、跟进交班工作并记录当值工作情况21:00-22:001、统计租户销售额2、巡查租户和市场活动闭店情况18房地产智库www.fdc01.com（2）专项小组工作职责：建立“专项小组”是为了建立健全各项管理制度及规整各类档案管理；按照所指定的标准进行专项检查和评估，并提出改进意见和设想；总结和检讨间断性管理工作，提高团队管理水平，加强楼层管理力度，力求使楼层管理更深入、具体、专业，来符合市场之管理。通过具体对广场租户进行专项管理，健全租户档案资料，包括租户人员等一系列规范制度的建立，从而将广场所有租户编入系统化、格式化、电子化、合同化的管理。19房地产智库www.fdc01.com专项小组日常工作事项：1、每日与物业前台交接，统计前日客流量及租户营业额数据上报领导2、统计前日楼管工作并记录存档，每月底进行统计汇总3、每周三更新租户保险、证照、商标提交情况，交与现场楼管跟进4、每月19日进行保险收缴情况统计并与物业保险专员进行核对5、即使更新租户联系人信息，每月底进行汇总并电邮保安部备案6、定期维护《商标管理软件》，并及时将过期租户名单交与楼管跟进7、对租户档案资料及电子台账资料进行维护8、每日对广场部分租户进行专项检查及产品抽查并检录结果9、每日填写《专项小组每日工作报告》并存档20房地产智库www.fdc01.com（3）疾控安全员工作事项：1、开展餐饮租户食品安全专项检查，制定合理计划，对餐饮租户做好卫生监督和指导；2、熟悉实验室的工作流程和方法，做好记录和统计，按计划完成食品检测，定期做分析报告；3、负责办理实验室设备设施、低值易耗品及化学用品的申购、领用、发放等手续；4、积极开展同政府相关部门的联系，加强对商户的服务；5、食品安全信息、政策法规的收集，通过网络平台发文，提醒商户做好自查，降低食品安全风险；6、合理处理食品中毒突发紧急事件，第一时间上报主管领导，妥善做好事件分析调查工作；7、定期召开租户会议，加强沟通，提供服务；8、开展大型活动报备工作。21房地产智库www.fdc01.com疾控安全员每日工作事项：1、每日开展租户检查指导工作。2、每日按计划抽样，对样品进行检测。3、每日对实验数据进行判读，记录原始记录。4、每日对实验室仪器设备清洁保养。5、定期对政府相关部门联系，每月与食品药品监督所开联系会议。6、每日收集食品安全信息，通过网络平台发放，向租户提醒。7、每周更新维护电子台账报账系统。8、每周五对餐饮租户电子台账资料及电子文档更新维护。9、每月底对低值易耗品和食品快速检测药品进行盘点，以便及时申购。10、完成领导交办的其他工作。22房地产智库www.fdc01.com（4）网络信息平台：和其他聊天工具类似，网络信息平台提供了租户和物业直接沟通的软件日常的发文，客流，广场新闻，租户T台等都会信息平台附带的论坛通过自建的短信数据库，能在第一时间内将重要信息告知租户店长23房地产智库www.fdc01.com（二）上海大悦城24房地产智库www.fdc01.com（二）上海大悦城位臵：闸北区西藏北路166号业态：商业综合体整体规模：超过40万㎡投资商：中粮臵业投资有限公司开发商：大悦城（上海）有限责任公司物业管理单位：中粮凯莱物业分四期开发建设：一期商业，二期酒店，三期写字楼，四期酒店式公寓总投资额：超过120亿，预计2014年全面竣工。目前：已开发一期商业，建筑面积为6