谨呈：烟台金象泰置业有限公司金地烟台项目启动区策略与物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目整体战略与定位回顾整体形象定位整体规划构思启动区物业发展建议本报告是严格保密的。22整体发展战略项目应成为城市名片代言，金地以城居地产商的身份引领烟台城市生活方式升级，为烟台人民造一座城p社区复合有机地生长发展模式—大盘核大盘核心心驱动力驱动力发展模式—p生活方式的彰显与营造————构造有机构造有机感感和生和生命命力力的的第第p规划形态上的升级三代大盘三代大盘p产业源动力的植入p烟台市场现状呈现四大特征：刚需为市场主导、城市场层市场层面面——市场市场的的突突破口破口市呈现“城、海、山”的资源价值体系、大盘开发模式成为重要突破口、市场产品力逐渐加强——缺乏城居生活代表项目，——缺乏城居生活代表项目，p龙湖引领了烟台城市的旅游度假生活方式的升级，突破现状突破现状，引，引领领生活方式生活方式升级升级而高品质的城市宜居生活方式尚未面世p金地要以大盘之力重新定义区域、运营区域区区域价值域价值——强强势势定义定义区区域域价值价值p项目融合城市价值、区域价值、自身生态景观资源价值于一体————打打造造大大烟台烟台CCLDLD，构，构建建““城城p打造区域价值必须从城市价值、生态价值、生活方式市市++生生态态++引引领领的生活方式的生活方式””三个维度着手构建本报告是严格保密的。3333客户定位项目的核心客户为泛中产阶层的品质首置首改及居住升级类客户、下县市的以升级改善为主的客户投资客户中高端居住升级类客户—高尚生活客户性质：非资源型投资，主要考虑项目城市价值的升值客户（标签客户）客户来源：接盘者主要追求包括山景资源、新区政务商务和客户性质：本地中高端客户，追求城市品质生活高新产业的从业者、白领阶层的改善性需求敏感点：投资升值前景、城市价值的提升客户来源：芝罘、莱山、高新等全市的泛公务员、高新产业中高管、生意人等敏感点：品质、物业类型、城市价值、居住升级品质首置首改客户—品质生活客户客户性质：品质刚需首置及首改客户，追求城市核心客户成熟生活配套的年轻族，受家庭财力支持或收入较高有较强支付能力重要客户客户来源：芝罘、莱山、高新区的新兴白领、小生意人、效益较好的事业单位（中小学、电信、偶得客户银行敏感点：生活品质、城市、居住环境。下县市客户——升级改善类为主旅游度假客户客户性质：受标签客户牵引，进城需求，核心关客户性质：被度假城市的名盘吸引注是小孩教育和老人医疗等城市配套客户来源：烟台下县市、外地客户客户来源：烟台下辖县市敏感点：居住环境、投资升值前景敏感点：城市配套、教育和养老资源、居住环境本报告是严格保密的。4项目整体战略与定位回顾整体形象定位整体规划构思启动区物业发展建议本报告是严格保密的。55不同于downtown的纸醉金迷灯红酒绿……本报告是严格保密的。城市有永不休止的喧嚣与疲惫，承载着太多的拼争与较量，太多的诱惑和浮躁。6金地?上城都市里的人居生活?灯火璀璨的烟台CBD之上?繁华不失宁静、城市融合生态的高尚生活之城金地上城，将城与自然的尺度精准拿捏……本报告是严格保密的。7显赫的地理位置、优美的绝版环境和不可复制的自然资源，是这区域生机盎然的内在动力最城市作为城市发展计划不可或缺部分，金地上城所代表的国际上城生活也将成为一个城市的尊贵和荣本报告是严格保密的。8耀，代表着这个城市高尚、优雅的生活最生态奢侈的自然生态环境本报告是严格保密的。，最敏感的心灵也能从它的宁静奢华中得到慰藉9最人居本报告是严格保密的。一个城市文化品位和优质生活的代名词，结合城市与生态的人居样板10山城水居?上城生活本报告是严格保密的。久违的自然在都市中复兴11总体规划建议以第三代大盘的造城理念为基础，居住功能为主体，通过完善城市功能提升项目价值，实现自我运营规划指导原则本报告是严格保密的。12项目整体战略与定位回顾整体形象定位整体规划构思整体规划构思回顾启动区物业发展建议本报告是严格保密的。1313规划构思总结结合上城规划的四大构思原则本报告是严格保密的。14规划构思总结形成一轴、一湖、一山和三大片（城市住区、品质住区、高尚住区）的规划格局城市住区开城市城市放中中轴轴滨湖风情商街半品质住区开放高尚住区私家山体运动公园化本报告是严格保密的。15项目整体战略与定位回顾整体形象定位配套体系构思整体规划构思交通空间组织构思物业分布构思启动区物业发展建议本报告是严格保密的。1616规划构思配套体系分级：上城生活的三级配套和明星配配套体系套分布p内部交通体系串联：小学菜医初中高中一级路网集中商业内部公交2211住宅区三三级级社社区区公共设施幼内内部部一级一级社社区区小学小学公公二二级级社社区区交交商业区开放空间33内部公交步步行行//自自行行车车//电电城市生城市生活活中心：中心：交通交通中心中心对接对接，，规划规划55--66条线条线，，占占地地40004000--50005000㎡㎡瓶车瓶车区区域域配套配套中心中心：：商业商业中中心、名心、名校校系统系统、、医院医院、、菜菜市市邻里邻里中中心：心：社社区区商业，商业，约约30003000㎡㎡明星配套明星配套：：1.1.滨滨湖风情湖风情商商街街、、22..LLOOFTFT创意街创意街区、区、3.3.山山体体运运动动中心中心4.4.三三个个特色特色主主题会题会所所本报告是严格保密的。17城市级配套配城市级配套：避免与核心商业直面竞争，建立公交总站套区域级配套体邻里中心充分建立与市区联系，尽享城市便利系明星配套竞合关系莱山区中心商圈营业及在建集中商业体量已经达到城市级对接商业中心标准（30万方)城市商业项目商业体量交交银座建面6.7万方佳世客占地9万方新天地建面20万方万象城建面21.44万方交通中心规模的确定总计建面约60万方项目应避免与中心商圈的商业竞争，自身商业可整体定位?设计规范：1.5万人一条线避免竞争，每条线占地1000~1400㎡于区域型商业中心（体量10万方左右，辐射人口20万），照此计算，社区应配备公交总站体量4000~5400㎡?案例：广州凤凰城公交总站体量1.3万方，配备16条线路，单线体量800~1000㎡交通中心5000㎡尽享便利并且充分建立与中心商圈的联系，建立大型公交总站对接城市，尽享城市便利本报告是严格保密的。18城市级配套配区域级配套：名校系统、医疗系统、区域型综合商业辅套区域级配套体邻里中心以便利型商业系统共同构筑项目区域级配套系统系明星配套?积极引入知名教育系统，形成带?完善的医疗体系+养老院为社区医学1菜学3动作用提供完善的配套保障商幼学学22建议体量（建面）：名校系双语幼5000*5㎡统儿园*5名校系统小学*216504*2医疗系统㎡综合型商业便利型商业——菜市初中15540㎡高中16380㎡医疗系医院11000㎡统综合型区域商47000㎡商业业中心便利型菜市场5000㎡?以主力店为带动的区域型综合性?契合烟台市人民注重实用的需求商业商业特征，成为重要的配套补充本报告是严格保密的。19城市级配套配区域商业中心以品牌超市、电器和家居专业店为主力店套区域级配套体邻里中心，带动餐饮、休闲类消费；建议开发商统一运营系明星配套品牌连锁电器商城（国美、苏宁）知名大型综合性超市家具、家居连锁超市集中商业(沃尔玛、大润发）（百安居、好百年）?要点：全部为回迁商业，建议开发商统一招商运营，以街铺作为商业回现主力，部分街铺可持有区域商业中业态体量（㎡心业态）超市（包括联营区）15000电器商城5000家居广场10000影院3000精品购物3000知名餐饮品牌知名连锁影院（5~6餐饮8000个影厅）美容、康体、健身3000健身、康体会所（健身、Spa、美容美体）总计47000本报告是严格保密的。20城市级配套配邻里商业中心：以生活配套为主，兼有部分休闲配套套区域级配套体邻里中心系明星配套?生活配套?以生活配套为主，兼有部分休闲配套业态种类n音像制品n美容美发?休闲配套n娱乐休闲（网吧）n冲印店……n便利店n药店n银行建议体量（建面）：邻里商业中心3000*3㎡*3本报告是严格保密的。21城市级配套配特色配套之风情商业街：主打英伦风情，业态以餐饮、套区域级配套体邻里中心休闲为主，同时兼备启动区的生活配套功能系明星配套商街排布水岸会所排布建议：商街沿湖面北侧半包围住湖面，与西侧的水岸会做形成互动业态建议：建议体量（建面）：超市、特色餐饮、休闲咖啡、风雅茶室、酒吧、花店、书店滨湖商业街6000㎡超市（置于滨1500-湖商业街内）2000㎡滨湖会所（销3000㎡售中心）本报告是严格保密的。22城市级配套配特色配套之创意LOFT街区：以餐饮和休闲业态为主力套区域级配套体邻里中心，辅之特色购物；上盖精装LOFT公寓系明星配套建议体量（建面）：创意LOFT街区10000㎡业态：餐饮和休闲占据约70%的体量；精品、特色形式：街区大多以裙楼底商形式出现，两层为主、购物占据约30%体量局部一层，上盖为LOFT精装公寓（为体现街区感，上层LOFT可适量后退）本报告是严格保密的。23城市级配套配特色配套之山体运动公园：综合设置室内运动休闲会所套区域级配套体邻里中心、室外网球运动中心、运动登山系统为一体系明星配套依据取地情况设置运动公室外网球运动中心6000~7000㎡园：最优方案：?包括一个室外网球运动中心（可容纳集合于山体处统一设置400~500名观众），及5