年月日商业地产定位密码20101029房地产智库www.fdc01.com成功要点解构成功要点解构核心要素商业定位的为何?商业地产定位依据定位依据以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考；))如何冷观热潮?况；其概西单大悦城、北京UTOWN及((产产其概?地产业什么是本次会议目标商地产商商业地产定位密码年月本次演说要解决的主要问题2||SPACE|201010了解商业地如何利用科学的手段系统的对项目实施定位及业态规划；成功案例解析???房地产智库www.fdc01.com?以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考何为商业地产何为商业地产1.商业地产定位密码年月3||SPACE|201010房地产智库www.fdc01.com其在开发中具体的表现形其在开发中具体的表现形高共性高共性，所有商业地产项目都毫无例外的拥有之前三大特性高风险高风险休闲等经营用途的商业类房地产休闲等经营用途的商业类房地产历来风险与收益都是成正比的但是商业地产项目中太多的不可预计性造成了高投入不一定等于高回报等于高回报、以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考服务服务、娱乐娱乐、高回报高回报餐饮餐饮、在很多亚洲发达国家优质物业租金价格已到了令人吃惊的程度用于各种零售用于各种零售，高投入高投入商业地产商业地产式主要有购物中心、大卖场、商业街、商场、专业市场等。被称为四高行业：高投入、高回报、高风险、高共性。占用的资金较多占用的时间较长商业地产定位密码年月商业地产4||SPACE|201010房地产智库www.fdc01.com以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考中国商业地产现状中国商业地产现状2.商业地产定位密码年月5||SPACE|201010房地产智库www.fdc01.com教训使得社会零售总额也使得社会零售总额也，迅速向多元化消费发展迅速向多元化消费发展，畸形以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考消费从单纯消费消费从单纯消费，地产缺乏有效对接。危机随着全国居民可支配收入的不断增加随着全国居民可支配收入的不断增加在快速增加。而因开发商盲目开发商业地产项目，独立商业中心体量越做越大，为了快速回笼资金，在招商前就卖掉一部分商铺，导致后期的招商和运营困难重重。年底，全国商业营业按照国际惯例，城市人均商业面积基国内商业地产项目，销售和招用房的空置面积已达万平方米，按此推算，目前全国营业用房的空置面积已本在平米左右较为合理；而据统计，大多数一线城市已达国际水平的倍之多。商阶段风光无限，但开业后的惨淡经营、进驻商家的频繁更换，导致业态定位被迫调整，接近万平米。可一方面，商业项目面积居高不下，另一方面，众多商家却因物业条件不达标，遭遇无张可开的尴尬，商业与很多棘手状况令发展商避之不及。200538721.21-25000商业地产定位密码年月中国商业地产现状6||SPACE|201010房地产智库www.fdc01.com以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考盲目开发的失败经验3.商业地产定位密码年月7||SPACE|201010房地产智库www.fdc01.com盲目抄袭以国际知名成功案例以国际知名成功案例为标杆或全盘照抄。模式市场培育模式市场培育在快速回笼资金的销在快速回笼资金的销售环节。?不考虑自身项目情况，??大多数发展商的通病，利润点不在经营，而失败经验设计院独立设计缺乏科学的商业性规划以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考盲目开发的?全程依靠商业经验不足的，90%经营状况不佳，10%仅能勉强维持。定能拉动项目一就定能拉动项目就，轻信主力店号召力轻信主力店号召力式分割进行销售的项目式分割进行销售的项目入驻入驻整体效益。商铺大部分分割销售?据调查，国内凡是以产权?缺乏了解，盲目崇拜大型主力店，认为只要主力店商业地产定位密码年月8||SPACE|201010盲目开发的失败经验房地产智库www.fdc01.com依据证以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考定位的论目感性认知感性认知客观论证客观论证.a.a.bb项定位的论依据项4.商业地产定位密码年月9||SPACE|201010房地产智库www.fdc01.com条件分析理自身地条件分析自身地商圈确定和研究9.消费者消费行为的调查与研究7.8.应量分析应量分析市场调查与分析以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考区域零售业结构的区域零售业结构的.商业发展规划和政策研究未来商业地产的供4.556.经济环境分析1.区域城市结构调查区域城市结构调查城市发展规划调查2.3.项目定位的论证依据客观论证——商业地产定位密码年月10||SPACE|201010房地产智库www.fdc01.com。有有而且宽窄巷子里面做得比较好的是它聘了很多国内的名人开了很多吧，注入了的，一些人文的信息。”有小吃有小吃衡山路之所衡山路之所，、、，有的是翻新的而茂民路而茂民路，，”感觉和北京胡同差不多感觉和北京胡同差不多比如新天地有酒吧、餐饮、购物，但是吸引人们的核心还是石库门、老外，因为石库门吸引了老外，又因老外吸引“宽窄巷子比较清静，有种味道，老成“我觉得宽窄巷子还可以，有的是在老的建筑上开发出来““人可以在那里住，它就是有历史沉积的了更多的人去了更多的人去以被新天地的出现而遭覆盖，就是因为都的味道。”地方，可以感受到当地人的一些生活状缺少文化。态。”“????。以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考文化性低高同时还包括感受与联想同时还包括感受与联想，一般景点地标性目的地性乐项目定位从深远意义来讲,完全无异于打造一个品牌,宗旨都在于赋予其核心价值,目的在于——存在于消费者心目中稳定、一致、积极的联想…人们对于品牌的体验不仅仅是功能性的产品和服务能性的产品和服务娱性娱项目定位的论证依据感性认知——商业地产定位密码年月11||SPACE|201010房地产智库www.fdc01.com第三社交场所place/rd可靠控制控制Control/操作表现自我成就Performance/The3Achievement/Dependability/Dependability/美学美学信心信心神奇Magic/Assurance/机会Opportunity/安全Safety/Aesthetics/Aesthetics/以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考生产力生产力年轻Youth/公正客观Objectivity/Productivity/冒险创新Adventure/Innovation/成功的品牌也都具有出色并且一致的核心理念/y完美完美licitppy超凡体验简单与人性Sim人性化科技Humanizingtechnology/原汁原味Authenticity/Experiences/Experiences/Perfection/Perfection/商业地产定位密码年月12||SPACE|201010房地产智库www.fdc01.com要素心以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考商业定位的核要素商业定位的核5.商业地产定位密码年月13||SPACE|201010房地产智库www.fdc01.com。服务功能服务功能资产。、牌牌娱乐娱乐闲、休休、购物购物：大功能四常体现的重要手段，也是成就商场无形的品度目通以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考项业和美誉度度度现代商现代商项常体现大功能知名很大程度上决定项目“卖什么”、“卖给谁”、“怎么卖”等重要问题，并设计购物中心开发经营的核心问题整体定位、设计思想、经营理念等经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少、目标市场、经营理念、服务功能、目标客户、商品结构等诸方面。业态业种组合是商业运作中极为重要的内容。如若组合定位科学合理，可使商场营销增加卖点，有力促进商场的销售；反之则不然。传统单一购物功能的商场已无法满足消费客群的需求。判断一个商业项目规模是否适度取决于三方面：是否有足够的市场需求支撑与其规模相适应的市政配套是否合理完善是否具有足够的吸引力，包括建筑空间、购物环境、品牌档次都是衡量标准建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竞争市场的制胜关键，更是快速提升企业?——??????a.?b.?c.?客户定位业态定位功能定位规模定位档次定位档次定位业态、业种组合定位形象及经营商业地产系统定位大核心要素8商业地产定位密码年月14||SPACE|201010房地产智库www.fdc01.com以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考西单大悦城a.b.UTOWN成功案例解析成功案例解析.55商业地产定位密码年月15||SPACE|201010房地产智库www.fdc01.com以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考西单大悦城a.商业地产定位密码年月16||SPACE|201010房地产智库www.fdc01.com以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考动感动感童真童真e?????????porty?SSChildlikChildlik??趣味眩目优雅性感潮流冲撞快乐约会兴奋梦想-2F?X-LIFE????????????-1F?Glamaous??????????1F?Elegant?2F?Sexy?3F??????Trendy?4F?Crash?5F5F6F?Happy?????????????7F?Dating8F8F9F?High??????????????10-11F?Dreaming??????????西单大悦城主题定位——商业地产定位密码年月17||SPACE|201010房地产智库www.fdc01.com以上仅代表个人观点，文章内容仅供参考B2西单大悦城业态落位——商业地产定位密码年月18||SPACE|201010房地产智库ww