绝对保密中新生态城投资公司中新生态城1A地块市场定位研究2010.9.1此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。本土落地必须要回答的四个重点问题：?生态城在天津市场的区域价值所在？?滨海新区市场竞争环境与本项目竞争机会所在？?本项目可吸引的客户及面临的竞争？?本案市场占位？产品价值塑造体系？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2报告框架生态城价值分析核心卖点挖掘滨海新区市场分析产品细分本案市场占位与市场机会分析产品价值点塑造竞争圈层分析代表项目研究客户需求分析客群分析潜在客群结构www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3PART1生态城价值潜力分析?宏观背景?生态城属性与核心价值?生态城开发前景和核心卖点www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库4天津GDP走势房地产市场发展04-09年天津GDP走势变化情况GDP增长速度状况800017%17%小于4%萎缩600016%16%400015%4%—5%停滞甚至倒退200015%14%5%—8%稳定发展014%200420052006200720082009全市生产总值3110.973697.624344.275050.46354.3875008%—10%高速发展比上年增长15.8%14.7%14.5%15.2%16.5%16.5%10%以上飞速发展虽然受到了经济危机的影响，但天津经济仍然保持了快速的增长，天津GDP增速已达到16.5%，可以看出:?优势政策环境支持下的天津经济，抗风险性较强?房地产市场进入飞速发展阶段www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库5城市化水平及人均可支配收入?天津城市化进程正处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间,潜在购买人群基数可观。?人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑。天津市人均可支配收入变化图天津市城市化率变化趋势图2500020%622000016%1500012%60100008%50004%5800%2001200220032004200520062007200856人均可支配收入8959933810313114671263914283163571942354人均消费性支出6987719278688802965310548120291342252可支配收入环比增长率4.2%10.4%11.2%10.2%13.0%14.5%18.7%19901995200020012002200320042005200620072008消费性指出环比增长率2.9%9.4%11.9%9.7%9.3%14.0%11.6%城市化率56.0456.7758.3958.5658.8859.3759.6459.8760.1860.5160.71城市化率随着城市化进程，城镇人口增加、人均可支配收入的递增，必然拉动房地产市场上扬。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库6固定资产投资固定资产投资增势强劲，是拉动天津经济的主要引擎；在08年弱势之下，房地产投资仍出现加速提升；行业处于上升周期，未来预期仍然向好。03-08年天津社会固定资产投资走势600050%45%500040%400035%近几年，天津市固定资产投资增30%300025%20%势强劲。2009年全社会固定资产200015%100010%5%投资突破5000亿元，达到00%20032004200520062007200820095006.32亿元，增长47.1%。全社会固定资产投资1046.612591516.81849.82388.63404.15006.3比上年增长20.30%20.50%22.00%29.10%42.50%47.10%03-08年天津房地产开发投资额走势70035%60030%天津市房地产开发投资额呈现上扬50025%40020%30015%态势，其中，从2006年至2009年20010%1005%增长强劲，从趋势看目前仍处于上00%20012002200320042005200620072008升周期。房地产开发投资额161.27175.84211.39263.92327.54402.32505.3653.72环比增长率9.0%20.2%24.8%24.1%22.8%25.6%29.4%www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库7宏观经济向好，第三产业高速发展，高知高收入人口导入促进房地产市场扩容；滨海合并，区域价值兑现，政策支持力度持续；“十大战役”开发热度空前高涨，房企快速涌入；生态城的开发价值在哪里？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库8中新生态城区位?距天津中心城区45公里90-120分钟车程?距北京150公里90-180分钟车程北京?距唐山50公里90-120分钟程唐山?距滨海新区核心区15公里20-30分钟车程?距滨海国际机场40公里40-60分钟车程?距天津港20公里20-30分钟车程中新生态城东临北疆电厂循环经济示范区北接汉沽老城西南为滨海新区核心区选址具有良好的城市和产业依托www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库9中新生态城交通路线京津高?北京方向——京津、京津唐高速速唐津高速?唐山方向——京津唐、唐津高速京津汉快速唐津高速?秦皇岛方向——津秦客运专线（高速铁津滨中新生态城快速路），在汉沽设有车站，距生态城项目津塘二线约4公里?中心城区方向——津滨快速、津塘二线塘、京津唐高速、津汉快速、津滨轻轨汉快速?滨海新区核心区方向——塘汉快速、中央大道、海滨大道www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库10?天津生态城区域优势明显，位于中国国家发展的重要的战略区域。?作为中国天津滨海新区的重要组成部分，享有国家综合配套改革试验区先行先试、改革创新的政策优势。?通往周边城市、区域交通路线丰富，通达性较好，地域的升值潜力巨大。?但目前，中心城区与滨海新区进入生态城的交通过于依赖彩虹大桥，短时间内区域交通状况不甚理想。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库11区域整体现状剖析——生态城规模与空间结构规模：?规划面积为30平方公里?建设用地约为25平方公里城市次中心?规划常住人口控制在35万人蓟运河故道?10-15年时间建成蓟运河城市中心空间结构：一轴三心四片一岛三水六廊谷态生城市次中心形成由生态谷、生态廊道和湿地、水系构成的复合生态系统，打造生态宜居的花园之城。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库12区域整体现状剖析——生态环境体系生态景观自然湿地?启动污水库的底泥、水体及蓟运河、蓟运河故道水体的治理工作，变污水库为清净湖。?通过对开放空间景观进行布局设计，打造现代、生态、亲水的城市景观，逐步形成“一谷两园四堤”的景观布局。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13区域整体现状剖析——生态城资源能源利用体系?资源循环体系——生态城以节水为核心，建立循环利用体系，并建设城市直饮水工程。?节能——生态城注重产业节能、建筑节能和交通节能，积极开发应用风能、太阳能、地热、生物质能等可再生能源，构建清洁、安全、高效、可持续的能源供应系统和服务体系，建设节能型城市。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库14区域居住环境——生态城宜居社区体系建成的生态城中将不会出现锅炉、烟囱，冬季取暖的热量和夏季生态细胞生态社区空调的供给都将来自于太阳能、风能、地热等，屋顶的自然光可以通过导管导入地下车库用来照明。生态片区由生态细胞、生态片区、生态片区组成的生态社区模式?生态城借鉴新加坡“邻里单元”的理念，设计构成生态细胞、生态社区、生态片区3级的“生态社区模式”。?建设社区中心，保证居民在500米范围内获得各类日常服务。?绿地率不低于40%，政策性住房比例不低于20％。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库15生态城内部交通体系?以津滨轻轨延长线串接生态城主次中心和各片区，形成生态城对外大运量快速公交走廊。?轨道站点与公交线路无缝衔接，轨道站点周边1公里服务范围覆盖80％的片区用地。?建立覆盖全城的慢行交通网络，实现人车分离、机非分离。?在适宜的步行范围内解决生活基本需求，减少对小汽车的依赖。?2020年，生态城内部出行中绿色交通方式不低于90％。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库16区域产业条件——生态城产业布局一带、三园、四心?“一带三园四心”的产业布局?建立与生态产业发展相适应的产业结构?构建国际一流生态型的产业体系和现代服务业体系生态城未来形成节能环保型产业集聚区，构筑低投入、高产出、低消耗、少排放、能循环、可持续的产业体系，为生态城发展提供有力的经济支撑。www.fdc01.com房地产智库17中新生态城属性串串接接滨滨海新海新区区南北南北发发展的展的关键结关键结合点合点?滨海新区南部以资源力为主导的低密度花园办公、绿色居住。?滨海新区北部以高密度、现代都市为定位的写字楼办公、高级公寓为主。中新生态城为滨海新区具有自然资源、政策支持、宜居生态的绿色花园住区。www.fdc01.com房地产智库