购物中心定位及业态和品牌组合原则目录购物中心的定位?购物中心的分类业态组合?业态及业态组合的定义?业态的分类?业态规划的基本原则?业态分布的原则及方式?案例?宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合?盐城宝龙vs.南京建邺万达vs.仲盛商城案例分析?美利坚购物中心案例品牌组合?品牌对购物中心发展的核心作用?中国购物中心发展中的品牌策略问题?购物中心品牌组合规则与策略?未来品牌发展与购物中心发展趋势标杆品牌介绍目录购物中心的定位业态组合品牌组合标杆品牌介绍购物中心定位定位市场定位购物中心定位定位购物中心分类：按规模及辐射范围分类购物中心定位定位购物中心分类：按业态特色分类。目录购物中心的定位业态组合?业态及业态组合的定义?业态的分类?业态规划的基本原则?业态分布的原则及方式?案例?宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合?盐城宝龙vs.南京建邺万达vs.仲盛商城案例分析?美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍业态组合业态定义：商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。业态的种类业态组合业态零售业态对比（一）业态组合业态零售业态对比（二）业态组合业态组合定义：业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。业态组合涉及三个层面的问题：业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系目录购物中心的定位业态组合?业态及业态组合的定义?业态的分类?业态规划的基本原则?业态分布的原则及方式?案例?宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合?盐城宝龙vs.南京建邺万达vs.仲盛商城案例分析?美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍业态组合业态分类宝龙业态分类标准：宝龙商业业态分为主次力店、餐饮、服装、配套四大类。主力店餐饮服装配套百货中式正餐快销集合店男鞋女鞋休闲鞋超市美食广场　国际快销中式快餐　内衣影院男装时尚餐饮茶餐厅珠宝饰品KTV男士正装地方小吃小吃黄金珠宝电玩游乐城传统大锅商务休闲火锅钟表电器时尚小锅少淑装眼镜家居家具西式快餐洋快餐大淑装个人护理健身东南亚西餐运动美发美甲书城牛排日本料理　休闲婴童用品集合店韩国料理　牛仔儿童早教酒吧　日用家居数码水吧　银行证券面包　鞋包教育培训甜品　休闲食品冰激凌　衣鞋修理咖啡　冲印干洗目录购物中心的定位业态组合?业态及业态组合的定义?业态的分类?业态规划的基本原则?业态分布的原则及方式?案例?宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合?盐城宝龙vs.南京建邺万达vs.仲盛商城案例分析?美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍业态组合业态规划基本原则1.定位优先原则2.功能性选择3.业态的相关性4.长期租金回报能力评估5.空间资源的约束6.业态组合是个永远的动态的过程业态组合定位优先原则：购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面：1整体的功能性定位即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别2目标客群的选择位于不同城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到购物中心内商业业态种类的选择及各业态的配比3规模选择城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构业态组合业态规划基本原则1.定位优先原则2.功能性选择3.业态的相关性4.长期租金回报能力评估5.空间资源的约束6.业态组合是个永远的动态的过程业态组合功能性选择是业态组合规划的基础：综合体（购物中心）的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别：城市中心区的购社区型购物中心郊区型的购物中物中心心?购物、餐饮、休闲?目的性消费较强的?主题性消费更强，娱乐等功能业态相零售类业态会比较娱乐体验类消费业对突出多态则更加丰富业态组合业态规划基本原则1.定位优先原则2.功能性选择3.业态的相关性4.长期租金回报能力评估5.空间资源的约束6.业态组合是个永远的动态的过程业态组合业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径：各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价：业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：功能互补性：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体目标客群的一致性：特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态业态组合业态规划基本原则1.定位优先原则2.功能性选择3.业态的相关性4.长期租金回报能力评估5.空间资源的约束6.业态组合是个永远的动态的过程业态组合长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提：各业态的行业盈利能力是我们的重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利能力有很大的区别：低毛利业态高毛利业态?租金承受能力较?客单相对较高，低承受租金的能力也较?客流带动能力比强较强?客流量有限大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。业态组合业态规划基本原则1.定位优先原则2.功能性选择3.业态的相关性4.长期租金回报能力评估5.空间资源的约束6.业态组合是个永远的动态的过程业态组合空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题：购物中心在进行业态规划的过程中必须时刻面对的一个课题是：如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值，这要求做到有所为有所不为，在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍，并根据市场的需求适时调整。业态组合业态规划基本原则1.定位优先原则2.功能性选择3.业态的相关性4.长期租金回报能力评估5.空间资源的约束6.业态组合是个永远的动态的过程业态组合业态组合是一个永远的动态过程：综合体内的业态刚性很强，有很高的稳定性，但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性。购物中心发展的不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化：开业初期的购物中心稳定成长区或成熟区的购物中心?更多的是关注购物中心?更多考虑的是购物中心整体品牌的知名度以及的品质和持续盈利能其对周围消费群体的吸力，这时候对业态和品引能力，在业态规划与牌肯定会有更高的要求配比上，更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌；目录购物中心的定位业态组合?业态及业态组合的定义?业态的分类?业态规划的基本原则?业态分布的原则及方式?案例?宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合?盐城宝龙vs.南京建邺万达vs.仲盛商城案例分析?美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍业态组合业态分布原则业态分布原则根据消费人群合理安排商品位置：将品牌化妆品、珠宝首饰、手表等需求弹性大，利润高的商品布置在一层每层均设置至少一两家知名品牌商家带动人气，周边搭配非知名品牌：知名品牌搭配小品牌分布在各个楼层，而非让知名品牌集中分布。有利于将人流引向各楼层，带动小品牌商家的销售，使整个商场不留下死角餐饮和娱乐场所放在较高的楼层：餐饮、电影院、游戏厅等容易聚集人流的业态放置高层，以此消化高层的面积和引导人群向高层流动。休闲轻餐饮各楼层均需少量布置：除高层集中餐饮外，在各楼层均需设置一至两家休闲餐饮，缓解购物疲劳，延长消费者在商场的购物时间业态组合业态分布业态分布方式：水平分布上海大悦城金逸影院上海歌城业态组合业态分布业态分布方式：垂直分布3F无锡万达2F1F目录购物中心的定位业态组合?业态及业态组合的定义?业态的分类?业态规划的基本原则?业态分布的原则及方式?案例?宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合?盐城宝龙vs.南京建邺万达vs.仲盛商城案例分析?美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍业态组合案例社区Mall业态组合：多以大卖场为主力店，主力店面积占比在20%以上，其次为餐饮和零售，餐饮业态面积占比超过20%。业态比例（按面积）商业开业时建筑形项目名称品牌商家主力店主力体量间态零售餐饮休闲配套店6.5万集中商大润发，优衣库，小南国，嘉亭荟2012.6大卖场24%31%23%17%5%㎡业卡通尼，CGV，上海歌城证大大拇8万㎡2005.7街区家乐福，好乐迪，特力屋大卖场36%12%22%20%10%指广场集中商京基百纳8.5万天虹百货、苏宁精品店、太2008.9业（裙百货36%22%27%10%5%广场㎡平洋电影城、京基粤菜王府楼）欢乐颂3.5万集中商家乐福，好乐迪，特力屋，2010.10大卖场18%25%25%20%12%（深圳）㎡业必胜客，肯德基易买得，上海歌城，国美，金桥国际16.42009.12街区卡通尼，运动100，小南国大卖场19%46%17%5%12%商业广场万，居适家业态组合案例万象城业态组合：餐饮零售比例大，主力店占比一般不超过50%。成都万象城业态组合杭州万象城业态组合业态组合案例宝龙广场业态组合：主次力店面积占比较大，一般在55%-65%，餐饮比例偏少项目安溪即墨福州李沧洛阳宿迁盐城无锡新乡超市49%21%12%