www.fdc01.com房地产智库北京龙湖西小马项目启动会2009年11月部门–文件名1www.fdc01.com房地产智库内容页码一、产品研发P3二、工程管控P27三、景观规划P60四、体验区规划P75五、成本管控P101六、营销策略P110七、成功标尺及总经理承诺P125版权声明?2008龙湖地产有限公司运营及投资发展部–集团启动会资料编制模板2www.fdc01.com房地产智库一、产品研发部门–文件名3www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.1总图及基本指标项目规划指标实际指标总用地面积73104建设用地面积55435容积率2.2总建筑面积158107162907126757地上建筑面积121957（计容）(含叠拼阁楼)地下建筑面积36150住宅赠送15721单建车库13800非车库人防，自行6629车库及其他请插入项目总图建筑密度25%32%限高60绿地率35%31%停车位411651地上停车位5245地下停车位406406住宅面积120502商业面积975其他配套面积480部门–文件名4www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.1总图及基本指标-本轮方案优化降低成本提升货值?居住户数由1166减至804，?突破7090，调整户型配比人数由3265减至2251，由此?通过减小地上配套面积，增，取消拼合户型带来配套面积指标减少1130加实际可售面积448㎡，提㎡，人防减少884㎡，节约高货值630w成本360w?叠拼阁楼调整为不计容（借?增加高层可售面积4800㎡鉴花盛经验），提高总货值6700w——塔楼升级为点式板楼，增加141平4居户型（共17766?东侧4栋高层由90*4的塔㎡），南北通透270度采光，楼调整为141+90+141的点式提升品质，利用产品差价提高高板货值2700w减少户数带来车库面积减小4200㎡，地下车位数由588减?车库面积进一步减小少至406个，车库出入口由3个减少为2个，降低成本1030w共降低成本1390w共提升货值10030w通过本轮方案及指标优化，提升项目利润共计11420万部门–文件名5www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.2业态分布高层公寓商业叠拼请插入项目总图用不同色块标注不同业态建设用地面积用地面积占比建筑面积（地上）建筑面积比（地上）货值货值占比业态（㎡）（％）（㎡）（％）（万元）（％）叠拼别墅3500063.14502636.911688051.3高层公寓1953535.37547661.910690046.9商业9001.69750.815600.7配套及可售车位--4800.424401.1部门–文件名6www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.3项目分期规划项目分二期开发，其中二期工程现为临时样板区及售楼处用地请插入项目总图二期建筑面用不同色块标注不同分期分期积业态开工时间交房时间（㎡）一期叠拼+公一期1427762010.032012.09寓二期15331公寓2011.072013.04三期...部门–文件名7www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.5标高变化情况1.市政道路平均标高24m2.小区道路平均标高26.2m，高主+23.8m于市政路2m入+23.9m口3.小区道路宽5.5m4.住宅首层标高统一为26.6m+25.8m+26.2m5.商业首层标高24.3m+26.4m+26.3m6.车库为地下二层，边界及出入请插入项目总图+26.2m次入口标识标高变化情况口位置如图所示+26.45m+26.4m+24.1m+24.6m+26.6m部门–文件名8www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.6竖向标高——场地及道路剖面插入项目总图标识剖面线位置+26.6m+26.45m+26.6m+26.45m+26.6m+26.3m+26.6m+24.6m+23.9m部门–文件名9www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.6竖向标高——单体与场内道路剖面（叠拼）插入项目总图标识剖面位置部门–文件名10www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.6竖向标高——单体与场内道路剖面（高层）插入项目总图标识剖面位置+26.6m+23.9m部门–文件名11www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.4配套方案——供电一、分期合计总容量：5800KVA二、外线供电2.1.不建开闭所2.2.拟建开闭所的上级站有一处，能满足需求并且最近站及外线长度待定（正在办理咨询方案）22.3..红线外的通道已含在规划配套费中5三、内线供电13.1住宅容量：5000KVA；供电指标：高层请插入项目总图60w/㎡，叠拼80w/㎡用指定色块色块标注配电分布3.2公共区域容量630KVA，车库供电指标8w/3㎡；集中商业的容量170KVA，供电指标100w/㎡四、设置4.11#总配位于商业20#楼首层，2、3、4#4为地上箱变，5#高基位于地下一层车库，具体位置如图代表配电房代表地上箱变部门–文件名12www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.4配套方案——雨污管网雨污管网：1.排放走向如图2.市政接驳点如图3.雨污排放方案秉承就近原则雨水出口4.化粪池/生化池布置点位如图，其中100m3容量3座排放走向5.高层地下集中提排，叠拼污水分户提排，小院雨水集中提排请插入项目总图标识雨污排放走向化粪池雨污出口部门–文件名13www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.4配套方案——其他1.消防控制室应兼弱电控制室，位于1#地下。2.锅炉房位于8#与13#之间的地下一层车库内3.消防水泵房及生活水泵房站位于8#与13#之间的地下一层车库内，消防水泵房1处，生活水泵房1消控中心请插入项目总图处用指定色块标识配套设施位置锅炉房中水机房，消防及生活水泵房部门–文件名14www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.7地库专项1.地库面积共13800㎡，分2层建设，覆土3m（全部计绿化率）主2.每层设2个防火分区，约3500㎡入3.送排风方式：机械通风口4.层高：3800/3500（-1/-2），结车库出入口构形式：无梁楼盖5.其中地下二层车库为人防物资库，请插请插入入项项目目总图总图6900㎡车库出入口标识标识标地库范高围及出入口位置变化情况6.防结露、防潮：墙面使用耐水腻子，交付前雨季加压送风次入口7.车库污水集中提排部门–文件名15www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.7车库专项上下1.上车库地下一层为可售车位（193个）及配套设备用房；地下二层为人防车位（213个）下设备用房2.主要设备用房位于地下一层车库内3.地下一层车位与高层住宅地下车库地下一层上二层通过通道相连接4.上地下二层车库通过垂直交通连接至地下一层车库地下二层（人防）部门–文件名16www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.7车库专项1.车库净宽16.1m，柱距8.1m，柱间距7.4m2.排布方式：双车道(5.5m)+两侧垂直停车(5.3x2.4m)3.单位车位面积32㎡（未含设备5.3m用房）4.地下车位单方成本3704元/㎡，合单车位成本118528元16.1m5.5m5.3m部门–文件名17www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.8叠拼户型——下叠增大此部分的入户花园平台，可用作早餐台等场景空间取消挑空改为落地门连作主卧书房窗，增大北向采光面积取消此卫生关键点文字说明：间借鉴牛二经验1.户型格局由滟澜山及高差取消香醍类独栋发展而成16900169002.经济面宽６.3m，强调空间完整性及灰空增加开窗，窗间墙用二16900间的趣味性次结构砌筑3.空调室外主机位于北，加强内外连通，便于小院业主改造4.地下设置厕所及洗衣房一处有顶下沉庭院5.雨水，污水分别提排40006300赠送车位赠送地面庭院63006300部门–文件名18www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.8叠拼户型——下叠小院?南下沉小院空间示意，增加车库下方灰空间，室外空间室内化部门–文件名19www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.8叠拼户型——上叠增大此部分的入户花园赠送小院及车位平台，空间更好用取消挑空作主卧书房高差取消阁楼取消卫生间，去阁楼楼梯处留16900洞，业主自16150理630063006300部门–文件名20www.fdc01.com房地产智库叠拼别墅户型明细（未计公摊）一、产品研发首层(含阳台)89.99平米二层(含阳台)88.01平米1.8叠拼户型——溢价分析阳台面积7.21平米地下一层91.29平米下上叠叠下沉小院29.79平米上叠住户——送北向地上花园，送车位地面花园（含车位48.9平米地面停车位，送阁楼，送露台，电）梯入户住宅面积合计178平米下叠住户——送地下室，送下沉赠送面积合计161.98平米庭院，送地面花园，送地面停车位三层103.3平米消防楼梯为半室外楼梯，面积省四层83.78平米一半阳台面积9.35平米阁楼层31.38平米上叠露台面积26.19平米地面花园（含车位36.4平米）住宅面积合计187.1平米赠送面积合计93.97平米下叠车位部门–文件名21www.fdc01.com房地产智库一、产品研发1.8公寓户型——别邸板楼165价值点分析：?增加入户花园，赠送一半面积，实现更多用途选择?超大阳台，一半面积赠送?飘窗享受更多阳光?明主卫，主卧更舒适?3m层高，四开间大面宽，双厅设计，公寓享受别墅般的生活空间13200132001390013900部门–文件名22www.fdc01.com房地产智