万达国际财智中心*营销推广策略及执行报告WandatimesMarketingPromotionPaln&ExecutionReportSyswinBrokerage思源经纪·重庆AtFirst首先’让我们初步理解[万达国际]营销所面临的任务与问题www.fdc01.com房市金碟目录01目标、任务与问题IndexTheProblems02项目解读InternalEnvironment03营销环境研判及客户研究Summry04营销难点及关键点TheProblems05营销战略及策略MarketingBreakout06营销执行要点MarketingExecutivewww.fdc01.com房市金碟项目营销目标、任务及问题初判[目标&任务]实现万达品牌在重庆新的飞跃，实现万达品牌的提升营造优良商务氛围，进一步带动南坪核心区域发展顺利实现A、B栋的成功销售，以合理的价格实现快速销售，完成销售任务社会效益和经济效益同时最大化带动整个区域发展，奠定同类产品行业领导者地位[问题初判]南岸区目前商务氛围较差，区域认可度较低中心区域投资产品竞争激烈，主要是公寓产品有较大竞争在几乎无客户累积期的情况下，四个月需完成销售1.5亿，任务难度较大wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目录01目标、任务与问题IndexTheProblems02项目解读InternalEnvironment03营销环境研判及客户研究Summry04营销难点及关键点TheProblems05营销战略及策略MarketingBreakout06营销执行要点MarketingExecutivewww.fdc01.com房市金碟项目整体概况研判[本体视角]南坪商圈核心地块，占有稀缺核心商圈地段，地段优势明显；[区域视角]南坪商圈重要组成部分，商业中心区域，未来欣欣向荣；[城市视角]城乡统筹发展直辖市，西部地区重要增长极，长江上游金融经济中心；wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目属性研判项目位于城市核心地带，具备较好的交通条件和商业商务配套土地区位等级：城市核心地带区域产业功能：市级重点商圈，区域内第一商圈城市发展趋势：城市未来的中心区域，规划发展潜力大区域与重要商圈及交通点的距离：解放碑商圈6公里；江北城CBD9公里；江北国际机场20公里……wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟对本案产品的理解产品特点：高端的硬件配置；8.4米超大柱间距；2.8—3米超高净空间；电梯配比高；公摊小；套内利用率高；节能环保的LOW-E玻璃wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟对本案产品的理解[轨道交通]轻轨3号线从项目东侧的南坪南路经过，并在此设站，有三个出入口与购物中心相连接。预计2010年一期可以运营。一期工程起于南岸区二塘，止于北部新区龙头寺；二期向北延伸至江北国际机场；三期向南延伸至巴南区鱼洞镇。[公共交通]125路、149路、809路、839路、611路、301路、302路、303路、304路、305路、306路、307路、308路、325路、347路、348路、349路、365路、366路、382路、383路、108路、158路、168路、252路、962路等，一车直达主城各区。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟对本案产品的理解商业商务配套：百货商场，超市，银行，电信及邮局营业厅，邮局等配套一应俱全商场：新世纪、重百、百盛、元旦百货超市：好又多超市、新世纪超市、人人乐、百盛超市银行：中国银行、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行、福建兴业银行、深圳发展银行、重庆市商业银行、中国信合、招商银行电信及邮局营业厅：南坪邮局、移动营业厅、联通营业厅、电信营业厅今年底还会开业万达旗下的万千百货，艾美五星级酒店以及万达院线电影院wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟对项目的初步理解?传统的商圈核心?提供无比便捷的交通?完善的商业配套?重庆市场上越渐稀缺的中心区域项目?公建感的立面，提升楼盘整体品质感?高端的硬件配置?万达品牌强力支撑wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目录01目标、任务与问题IndexTheProblems02项目解读InternalEnvironment03营销环境研判及客户研究Summry04营销难点及关键点TheProblems05营销战略及策略MarketingBreakout06营销执行要点MarketingExecutivewww.fdc01.com房市金碟重庆市商务市场发展背景研究重庆商务板块分区明显，解放碑、江北及江北城CBD发展最好，其他区域发展相对落后重庆市商务地产发展格局分为：一个新兴商务中心为契机；北部新区板块两大传统商务中心板块为主导；江北城CBD板块沙坪坝区板块五大副商务中心为辅助；江北区板块的发展格局。解放碑板块目前发展最好市场认同度最高的是解放碑以及江北区板块，未来期望最大的是江北城CBD板块，高新区板块南岸区板块其他板块发展受这三个板块的影九龙坡区板块响，仅仅作为辅助区域，商务市场接受与认同度较差wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟重庆市商务市场发展背景研究观点：目前重庆商务市场形成沙区-杨家坪一线以及渝北-渝中一线，两线布局格局。?据不完全统计，重庆市目重庆商务市场分布前已投入使用写字楼约61个项目，形成办公写字楼市场的两线布局:渝北-江北-渝中;沙坪坝-九龙坡。目前投入使用的写字楼依然以江北-渝中为主要聚集区。区域指标楼盘个数巴南区1江北区12九龙坡区9南岸区6沙坪坝区5渝北区10渝中区18总计61wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟重庆市商务市场发展背景研究观点：2004年来，重庆市写字楼年均消化面积约为32万方，成交量及成交均价有逐年上升的趋势。重庆历年写字楼成交统计年份成交面积（万平方米）交易金额（亿元）建面平均单价（元/平方米）200422.617.233179200519.216.93590200639.8214.853731200746.1819.964324总计127.8248.94-505000454500404000353500主城区写字楼物业2004-2007年交易303000量总量为127.82万平方米，2004年252500202000开始是重庆写字楼成交市场开始飞速151500发展的时期，成交均价开始逐年上升。101000渝中区写字楼物业交易量位于各区之550000首，其次为江北区和南岸区。2004200520062007成交面积交易金额建面平均单价数据来源：2004-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟重庆市商务市场发展背景研究观点：南岸区写字楼项目目前主要分布在中心区商务带以及滨江商务带，中心商务带是竞争最为激烈的区域，目前已知写字楼项目约计13个。商务带?据不完全统计，南岸区写字楼市场主滨江喜来登国际中心要由中心区商务带和滨江商务带组成，长江国际目前已知写字楼项目共计约15个；目浪高凯悦凯宾斯基前竞争集中在中西区商务带，是在售及潜在竞争物业的聚集区。西南协作大厦科尔大厦宏声大厦区域指标楼盘工贸大厦改建工程喜来登国际中心/长江国际滨江商务带宏声新座（2）　城市之光金台大厦万达国际凯宾斯基/浪高凯悦/西南聚丰大厦经济协作大厦/宏声大厦/正联大厦中心区商务带城市之光/聚丰大厦/万凯中心区商业带新都会/万达国际/工贸大万凯新都会厦扩建/科尔大厦/金台大厦/正联大厦/宏声星座　（13）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟重庆市商务市场发展背景研究观点：南岸区写字楼市场面临供给量不大，成交方面经过2006-2007年蓄势之后，在2008年出现飞跃式发展，未来随着城市商业中心的升级改造，商务市场发展空间已经打开。南岸区历年写字楼成交统计供应面积（万平方成交面积（万平方交易金额（亿年份建面均价（元/平方米）米）米）元）2004-1.990.03435520054.61.710.5632922006－0.040.01181320072.80.970.3311020084.52.81.445154总量11.97.512.34-36000南岸区历年写字楼供应统计2.55000供应时供应项目间供应体量（万平方米）24000浪高凯悦大厦200521.53000城市之光20052.6宏声新座20072.812000喜来登国际中心200820.51000西南经济区协作大厦20082.500拒不完全统计，南岸区写字楼物业2004-200420052006200720082007年交易量总量为7.51万平方交易面积（万平方米）交易金额（亿元）见面交易均价（元/平方米）米，2008年南岸区写字楼供应及成交量数据来源：2004-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表陡增，南岸区写字楼市场开始逐步升温。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟重庆市商务市场发展背景研究小结?一、重庆写字楼市场目前呈“两线”分布，本项目位于南岸中心，处于渝北－渝中一线，发展趋势十分看好，开发形势逐年火热；?二、南岸区写字楼物业主要集中在中心区及滨江带，中心区是未来写字楼物业发展最核心的区域，本案有着先天的地理优势；?三、南岸区写