小户型专题探讨小户型专题探讨小户型专题探讨小户型专题探讨房地产智库www.fdc01.com一、小户型产品的定义、特点、渊源、分布及居住方式二、小户型的建筑特点三、小户型在深圳、上海及南京的发展概况四、近年来小户型产品的演变趋向（以深圳为例）五、小户型在建筑单体上的趋向（以深圳为例）六、近年来小户型产品在户型设计上的趋向（以深圳为例）七、近年来小户型产品的户型设计创新手法（以深圳为例）八、小户型常规营销手段（以深圳为例）九、小户型今后的发展趋向目录目录目录目录房地产智库www.fdc01.com一一一一、、、、小户型产品的定义小户型产品的定义小户型产品的定义小户型产品的定义、、、、特点特点特点特点、、、、渊源渊源渊源渊源、、、、分布及居分布及居分布及居分布及居住方式住方式住方式住方式房地产智库www.fdc01.com，其实不少项目是二者兼有的。也就是说公寓和小户型住宅还是不同的，按建筑规范的定义：公寓可以不用像住宅那样功能齐备，同时对日照和间距的要求也较住宅宽松一些。
小户型应该分为纯粹小面积户型小户型应该分为纯粹小面积户型小户型应该分为纯粹小面积户型小户型应该分为纯粹小面积户型（（（（公寓公寓公寓公寓））））和紧凑小面积户型两类和紧凑小面积户型两类和紧凑小面积户型两类和紧凑小面积户型两类小户型应该分为公寓和紧凑小面积户型两类小户型应该分为公寓和紧凑小面积户型两类小户型应该分为公寓和紧凑小面积户型两类小户型应该分为公寓和紧凑小面积户型两类所谓的小户型是一个泛指的概念，究竟小到什么程度才能归到小户型的范畴之中，目前还没有一个准确的定义。个人以为目前的小户型概念还是过于空泛和不准确，往往把纯粹户型面积较小的单位和紧凑型户型混为一谈，比如说65平方米的两房两厅和85平方米的小三房同样归到小户型的范畴之中。现在政府强调90M?以下占70％，按这个规定90平方米以下都会归到小户型的范畴。准确的讲从户型面积来划分的话，


小户型住宅的定义小户型住宅的定义小户型住宅的定义小户型住宅的定义房地产智库www.fdc01.com小户型产品具有多义性小户型产品具有多义性小户型产品具有多义性小户型产品具有多义性、、、、容易异化的功能及不可避免的产品缺陷等容易异化的功能及不可避免的产品缺陷等容易异化的功能及不可避免的产品缺陷等容易异化的功能及不可避免的产品缺陷等方面的特点方面的特点方面的特点方面的特点小户型适用的人群广泛：从终极消费者来看，小户型消费的人群非常广泛，不仅是刚到深圳不久积蓄有限的白领，深港小家庭，单身人士，深港商务人员，还是高级白领、BOBO族、外地驻深机构、老板阶层等都有小户型的消费市场。小户型功能的多义性：小户型的适应的消费功能广泛，除了自住、出租、投资、赠品等，还有可以用于第二居所、度假、休闲、办公、商务活动、老板的灰色空间等多种用。小户型档次的多重性：不再是过去理解的单纯安置型物业，小户型实际也可以做出不同的档次。小户型产品在功能上的转化是经常出现的。深圳不少小户型开始还有居家的功能，随着城市发展的成熟和客户的不断变化，许多小户型的住宅开始出现了功能上的异化。例如都市E站、雕塑家园、都会100、鹏盛公寓开始从居家为主，之后变成办公为主。模糊功能的小户型产品，像深南路边的自由广场，是按住宅建的写字楼。小户型住宅由于面积的限制，住宅所要求的许多功能难以满足。小户型住宅的私密性较差。小户型住宅的入驻人员复杂，安全性差，管理难度大。小户型的特点小户型的特点小户型的特点小户型的特点小户型产品的多义性容易异化的功能不可避免的产品缺陷


房地产智库www.fdc01.com家庭结构家庭结构家庭结构家庭结构、、、、消费观念及房产功能等方面的变化消费观念及房产功能等方面的变化消费观念及房产功能等方面的变化消费观念及房产功能等方面的变化，，，，导致小户型的产生导致小户型的产生导致小户型的产生导致小户型的产生改革开放带来了各种新的思潮、新的生活方式，个性化生活成为时尚，三口之家、“丁克”家庭越来越多，多代同堂已不多见。单个家庭人口变少直接导致所需居室数量变少。如今“一步到位，买个大房子”的置业观念已经发生了变化，二次、三次置业者屡见不鲜。分阶段多次置业的观念正为更多人所接受，对那些年轻、经济实力不太雄厚的一次置业者来说，小户型可能是第一选择。除了居住、保值外，近年来房产的投资功能开始被消费者关注。活跃的房屋租赁市场加上国家对住房消费的金融支持，“投资”意识已经在个体购房者中兴起。既是投资就必须伴随风险，购买小户型总价低，易于出租，无疑是降低风险的有效办法之一。家庭结构的变化，需要小户型消费观念的变化，需要小户型房产功能的变化，需要小户型


小户型产生的渊源小户型产生的渊源小户型产生的渊源小户型产生的渊源房地产智库www.fdc01.com人们暂居于小户型的目的往往大多数是为了求得时间上的节约人们暂居于小户型的目的往往大多数是为了求得时间上的节约人们暂居于小户型的目的往往大多数是为了求得时间上的节约人们暂居于小户型的目的往往大多数是为了求得时间上的节约，，，，这种节这种节这种节这种节约要么通过接近工作场地实现约要么通过接近工作场地实现约要么通过接近工作场地实现约要么通过接近工作场地实现，，，，要么通过接近城市交通设施实现要么通过接近城市交通设施实现要么通过接近城市交通设施实现要么通过接近城市交通设施实现这种地段小户型的出现，主要是由于地段的原因在起作用。比如在纽约CBD的核心区，就有许多出租的小户型公寓，这类公寓的业主往往是某个历史悠久的商业世家，这些小户型的租户则多是一些商界新锐人物，对他们而言时间永远是最珍贵的，所以他们不可能把大量的时间用在乘车进城和乘车下班的路上，所以他们大多选择租用闹市区的小户型公寓，另外再购买一幢郊区的别墅，过一种典型的“5+2”式生活。在此居住的居民多为年轻的上班一族，他们由于买不起市中心的房子，但又要每天准时到市中心去上班，所以他们最乐于购买轨道车站附近的小户型物业，这样住宅与车站在15分钟步行距离以内，不需要任何换乘工具，就可以直接乘地铁上下班，而轨道交通最大的特点就是没有红绿灯，准时准点，所以轻轨快速交通的车站附近，总会聚集大量的小户型物业，这也就是国外通常所说的联合开发的概念。比如在大学城附近部分学生和教师的聚居，在科技园附近IT产业人士的聚居，在电视台附近广告人的聚居等等。这种聚居也都会为这附近带来相当一批小户型住宅的投资者，从而为那些需要依托某个专项区域工作的人士提供生活工作上的便利。城市空间分布城市空间分布城市空间分布城市空间分布从上述三种聚居不难看出从上述三种聚居不难看出从上述三种聚居不难看出从上述三种聚居不难看出，，，，小户型的聚居地往往和时间有着重要的关系小户型的聚居地往往和时间有着重要的关系小户型的聚居地往往和时间有着重要的关系小户型的聚居地往往和时间有着重要的关系，，，，人们暂居于小户型的目的往往大人们暂居于小户型的目的往往大人们暂居于小户型的目的往往大人们暂居于小户型的目的往往大多数是为了求得时间上的节约多数是为了求得时间上的节约多数是为了求得时间上的节约多数是为了求得时间上的节约，，，，这种节约要么通过接近工作场地实现这种节约要么通过接近工作场地实现这种节约要么通过接近工作场地实现这种节约要么通过接近工作场地实现，，，，要么通过接近城市交通设施实现要么通过接近城市交通设施实现要么通过接近城市交通设施实现要么通过接近城市交通设施实现，，，，之所以有这种需要之所以有这种需要之所以有这种需要之所以有这种需要，，，，还是由于小户型的暂居性决定的还是由于小户型的暂居性决定的还是由于小户型的暂居性决定的还是由于小户型的暂居性决定的，，，，因为小户型暂居一族都是缺少时间的人因为小户型暂居一族都是缺少时间的人因为小户型暂居一族都是缺少时间的人因为小户型暂居一族都是缺少时间的人。。。。第一类是闹市中心，包括CBD区域和市中心第二类小户型集中在城市轨道交通的车站附近第三类小户型聚居地则是以工作为导向的


房地产智库www.fdc01.com过渡型居住形态过渡型居住形态过渡型居住形态过渡型居住形态，，，，对城市配套以及交通便利等条件具有较大的依赖对城市配套以及交通便利等条件具有较大的依赖对城市配套以及交通便利等条件具有较大的依赖对城市配套以及交通便利等条件具有较大的依赖性性性性即年轻人（30岁以下）和老年人（60岁以上）。这两段时光恰恰是一个人一生住房生活的两个时段——开始和结束。这两个时段中的居民都会表现出一种明显的过渡心态，会接受面积不够大却足以够用的小户型。对于年轻人来说，一旦他们立业成家，他们就总要从小户型搬去一间更大的房子，而将现在所购的小户型出租。老年人不再需要在城里上班，所以也就没必要住在城里的房子，搬到郊区的较小面积的房屋，郊区的环境总好过城里，这样也符合老年人修身养性，颐养天年要求；而城里的房子给了自己的孩子居住，这样就可以使年轻人能够方便的上下班，因此可以说是一个两全齐美的选择。由于户型小，内部能容纳的功能少，再加上居住小户型的年轻一族往往是收入条件比较好，但时间紧张的创业阶段的年轻人，所以更倾向于花钱买方便，用金钱换得时间，所以小区周边成熟的城市配套设施以及交通便利等条件也是舒适生活必不可少的。小户型住户在年龄上有两极分化的特点小区周边成熟的城市配套设施以及交通便利等必要条件

小户型居住方式小户型居住方式小户型居住方式小户型居住方式房地产智库www.fdc01.com二二二二、、、、小户型的建筑特点小户型的建筑特点小户型的建筑特点小户型的建筑特点房地产智库www.fdc01.com小户型楼盘设计都比较追求时