banqiaoxiangmuqianqicehuafangan清河板桥项目前期市场定位与产品策划思源经纪（集团）济南公司2010年3月wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟我们的思路1、市场定位篇主要解决做什么（物业类型决策）、给谁做（客群定位研判）的问题2、产品策划篇主要解决怎么做（产品策划思考）的问题3、开发策略篇经济指标测算www.fdc01.com房市金碟市场定位篇PART1开发战略定位：PART2市场研究分析：PART3项目自身研究：PART4物业类型研判：PART5项目整体定位：www.fdc01.com房市金碟N0.1项目开发战略定位——项目开发整体战略www.fdc01.com房市金碟整体战略探研——视野决定高度11、、从从全局全局战战略着眼略着眼跨越北园路，带动大城北22、、从区从区域域发发展入手展入手土地需运营，价值要提升33、、从项从项目目运营来运营来看看塑造新清河，拔高产品线www.fdc01.com房市金碟N0.2市场研究分析——我们面临什么样的市场环境？www.fdc01.com房市金碟房地宏观产市市场概况场概况大势分析关于大市的总结a.地产仍然是国家支持经济发展的重要产业；②国家目前的调控不是打压，而是稳定房价，避免大起大落；调控的是过度的投资与投机，济南的投资与投机现象并不多，特别是投资，不是多了，而是严重不足；③政策走势的基本面短期不会改变，后期可能微调④刚性需求将继续推动济南市场的价量齐升⑤济南进入地产的品质品牌时代⑥土地放量持续推进，后期竞争将加强⑦区域发展一头重，北部潜力巨大⑧需求空间远未释放开www.fdc01.com房市金碟公寓市场分析关于公寓市场的总结a.产品设计雷同、居住功能存在缺陷、产权年限不足、需求量大、后市供应不足（主力面积集中在40——60平米之间，一室为主，少量两室，多数无分隔，少数为精装修，物业服务与普通住宅无区别，名不副实）②区域市场无竞争——本案所在的区域目前无在售公寓项目，市场存在空白；潜在的供应仅有鑫苑项目，其项目总体量65万平米，预计11年上市，公寓体量约1.5万平米，属于项目最后开发的产品，预计在2013年以后，从开发时间来讲，与本案无直接竞争;③市场存在大量刚性需求——本案所在的区域有大量的专业市场，有大量的私营业主、中高层职员、普通员工及外来的务工人员，从而也会产生极大的市场需求，市场存在大量需求。从从市市场场角度分析我角度分析我们们得出得出结论结论：本案：本案开发开发公寓公寓产产品是可行的！品是可行的！www.fdc01.com房市金碟写字楼市场总结关于写字楼市场的总结a.北区无战事——济南整体写字楼市场一直是沿着从西向东的方向发展，北区是写字楼市场发展的空白。②产品无特色——以中高档为主，呈现大众化，高档项目的出租率极高，这是济南写字楼市场的一大特点。③区域办公条件极差——目前区域内绝大多数的办公人员在民房、沿街商铺或者商务宾馆办公，连基本的写字间的标准都难以达到，办公条件亟待升级。④区域市场存在大量刚性需求——区域内中小型企业或者私营业主们需要有专业的写字楼，以提升自己的企业品牌形象，但又不愿意远离自己目前所在工作的区域；从未来的市场发展趋势来讲，随着区域的不断发展，未来必吸引大量的企业来入驻，写字楼需求必然存在；从从市市场场角度分析我角度分析我们们得出得出结论结论：本案：本案开发写开发写字字楼产楼产品是可行的！品是可行的！www.fdc01.com房市金碟商业市场分析关于商业市场的总结a.七大商圈各具特色——济南大型商业集中在老城区，且商圈地位难以撼动；②北区专业市场云集，经营业态杂乱——北部区域以专业的家居建材、汽贸、五金等专业市场为主，经营业态较为杂乱；③市场存在一定需求——本案周边以专业市场为主，缺乏一定的生活配套设施，需要少量的商业配套来满足社区居民的基本生活需求，从从市市场场角度分析我角度分析我们们得出得出结论结论：本案：本案开发开发少量商少量商业产业产品是可行的！品是可行的！www.fdc01.com房市金碟酒店市场总结关于酒店市场的总结a.高档酒店集中分布在中心区域——本案所处区域高档酒店尚处空白；②经济型商务酒店受市场追捧——经济型商务酒店年入住率80%左右，远高于星级酒店。相比高档酒店其价格实惠，伴随济南旅游、经济的升温，这种类型的酒店将越来越受市场认可，发展潜力巨大。③产权酒店昙花一现——明珠商务港是济南典型的产权式酒店，但随着07年来住宅市场的不断升温，产权式酒店逐步淡出了市场；④酒店式公寓名不符实市场供需结构失衡⑤区域酒店数量多、档次低——目前区域内酒店产品数量较多，整体档次较低；⑥酒店市场未来需求旺盛——滨河新区的改造助推了旅游业的发展，催生了大量需求；从从市市场场角度分析我角度分析我们们得出得出结论结论：本案：本案开发开发酒店酒店产产品机品机会与风险并会与风险并存！存！www.fdc01.com房市金碟N0.3项目自身综合条件分析——我们的地块地处什么样的环境？www.fdc01.com房市金碟www.cg35.cn房市金碟自身综合条件分析技术经济指标??项项目整体目整体规规模模体量体量适适中中序号名称单位数量1总用地公顷4.792可规划建设用地公顷2.523总建筑面积㎡80640地块三地块二地块一地上建筑面积㎡55440小清河百米景观河4地下建筑面积㎡252005地上容积率不大于2.26地下容积率不大于1.07停车位个554由由目前的目前的规划规划指指标标引引发发的思考：的思考：11））容容积积率率偏低偏低，必然，必然导导致致建建筑筑的高度不高，的高度不高，既既不不符合符合城市建城市建筑筑向高向高发发展的最新展的最新规划规划要求，又不要求，又不符合符合沿河建沿河建筑筑的的景景观观性价性价值值。。因此因此，建，建议调议调整其建整其建筑容筑容积积率；率；22）土地性）土地性质决质决定了建定了建筑筑类类型型只只能做公寓、能做公寓、写写字字楼与楼与酒店、商酒店、商业业等等四四类类物物业业形形态态。。33））项项目目规规模模不大，不大，容易容易控控制制开发风险开发风险、、容易快速容易快速启动启动，，启动启动的的成成本本较较低低、、容易快速容易快速见见到到成效成效与与利利润润。。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟www.cg35.cn房市金碟自身综合条件分析项目地块条件分析汇源华庭（旧改房）新黄路??喧喧嚣嚣在外，在外，静谧静谧其其间间山师北院（体育货运物流建材家居电动外事翻译、山东艺术村落徐李片学院）区建材家居电动工具专卖市场、山东教育等学院（改建工具专卖市场规划路片区）黄台装饰市场济南茶叶小型商改造后的小清河光大水务小清河北路二中市场业街黄地台块内家居市东边部在建的场清河大桥清河北路家纺市场与物流中心历板桥本案在建的山广场清河桥百米清河水景北回购房噪音东有大型阻隔路老住定向开发北湖公园梁府片鑫苑名家区宅高层住宅与泺河景电力小区观河道东方水岸在建红五金及汽星美凯贸城建材机电家居市场龙北园大街由由地地块条块条件件带来带来的思考：的思考：11））紧紧沿沿清清河，河，便便于打造于打造水岸水岸观观景景建建筑筑，，容易容易提升提升项项目自身的价目自身的价值值，同，同时时，作，作为为城市城市水岸景水岸景观观的一部分，建的一部分，建筑筑本身也必本身也必须须打造出其打造出其很很强的价强的价值值感感与与品品质质感感；；22）土地）土地规划条规划条件件已已经审经审批批（自（自身作身作为为土地的出土地的出让让方，可以方，可以便利便利的的调调整整规划规划指指标标）、土地不存在）、土地不存在拆拆迁迁物，物，属属于于净净地，地，便便于于快速快速启动与开发启动与开发，，以以快速快速带动带动沿沿清清河的其河的其他他项项目目开发开发，形，形成成群体群体响应响应，，拉拉动动整整个滨个滨河新河新区区的建的建设设序幕序幕，，快速快速形形成成清清河城市改造河城市改造与滨与滨河新河新区区的建的建设设政政绩绩wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟自身综合条件分析项目交通环境分析??雄踞十雄踞十字路字路口口，，交交通通四四通通八八达达新黄路规划路?道路：项目紧邻城市交通要道历山北路与清河北路路，交通极为便利的。清河北路历本案?历山北路——双向八车道山小清河北?北园大街——双向十车道路?水屯北路小清河北路——双向二车道?水屯路——双向二车道?水屯北路——双向四车道?历山北路——双向八车道北园大街小小清清河北路河北路水屯水屯路路历历山山北路北路北北园园大街大街历山北路水屯水屯北路北路www.fdc01.com房市金历碟山北路www.cg35.cn房市金碟自身综合条件分析项目交通环境分析?公交路线：周边公交线路较为发达，31、79、36、84、K57、K107、BRT1、BRT2、BRT3等公交线路都能到达；四四条条公公交交线线路直路直达达地地块块，北，北园园大街的公大街的公交交线线路路更更是多是多达达66条条，，33条条BRTBRT线线路路相交相交之之处处，，济济南南乘乘坐坐BRTBRT最方最方便便的的区区域域www.fdc01.com房市金碟自身综合条件分析项目交通环境分析洛口距北园商圈1KM商圈北园大街商圈本案距洛口长长途途商圈7KM汽汽车车站站洪家楼火火车车交交通通商圈东东站站老东门学学院院商圈大大明湖明湖距洪楼商圈6KM距大明湖3KM火火车总车总站站泉城广距泉城广场5KM场商圈英雄山商圈泉泉城城省省体体经济经济公公园园学学院院英雄山英雄山公公交交线线路路四四通通八八达达，，贯贯通通55大商圈大商圈