www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库盐城金鹰天地项目全程营销报告博思堂商业事业部2011年1月www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库??PART1PART1项项目本体解目本体解读读项www.fdc01.comwww.fdc01.com目区位解读房地产智库房地产智库城南核心，周边高品质住宅林立，未来坐享四面人气。城南新区高水平的消费容量和质量强力支撑商业发展。中心老城区盐渎板块城南板块本案位置标记项www.fdc01.com目交通资源解房地产智库读完善的交通体系，实现不同消费群体的可达导入BRT线路图?市内公交：8、9、18、20、38、208、解放南路BRT等多条线路可达。BRT的开通直接贯通铜马广场、东进路、内港湖三大商圈，实现各商圈的人流互导。本案距市中心仅20分钟车程。?大交通：开发大道直接贯通城西干道和开放大道（G204），通达盐徐高速、宁靖盐高速、沿海高速。盐城纳入上海2小时经济圈。?空港：江苏第二个开通国际航线的盐城南洋国际机场，2010年吞吐量预计达20万人次。间接为本案提供可观的实力消费群。本案距其45分钟车程。项www.fdc01.comwww.fdc01.com目特有资源解房地产智库房地产智库读滨湖而立，坐拥一线湖景！特享内港湖公园纷繁景点！以水为脉、以绿为伴的城市休闲生态资源！?湖景：300米一线湖景，特有的新城规划稀缺商业资源。?标志性公建配套：毗邻新城规划的文艺中心和广电塔，特享第一性的市民休闲热潮带来的巨大人流。项www.fdc01.com目核心价值房地产智库推导项目自身资源梳理全市政治、经济、文化艺术中心、全案三大组团文化中心和以现代300米一线滨湖广电塔等多个标志金鹰实力品牌共60万平米服务业为主的地区性建筑和景点总部经济中心项目规模区域规划湖景资源文化休闲开发优势A1B1抱湖而立，重点打造的城市民心舆论所向，丰富开发经验加之住宅盈利，市区罕见形象展示区，人气引爆点，实现精品打造实现开发的新区稀有政府给力聚客拢气政府大力支持黄金组合www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库??PART2PART2商商业业市市场场解解读读PS：本部分市场分析基于贵司提供的市场调研和商业业态调研资料，加之本司项目组成员的补充考察调研，而后对调研信息、数据进行系统、科学的挖掘分析，得出以下的分析结论。老城www.fdc01.com区商业发房地产智库展格局发展稳定，呈“中心大商场、城内特色商业街、外围大市场”格局，交错组合。?老城区以铜马广场为核心，结合建军路、解放路、人民路，形成盐城的商业核心商圈；?以华兴路步行街、鑫天地商业街、板桥巷步行街、浠沧商业街为代表的多个特色商业街区；?外围以小商品批零为主功能的招商场商圈为代表，随着城市格局的拉开，专业批发市场逐渐向城北转移。老城www.fdc01.com区商业发房地产智库展特点传统商圈通过不断升级改造实现稳固壮大；餐饮、休闲娱乐呈现街区式发展，并逐渐向外围突击。?受城市发展，以铜马广场为中心的核心商圈，不断进行升级改造，稳固发展；?老城区传统的零售购物业态，符合人气支持的要求，随着08年金鹰百货的加入进一步稳固壮大；?随着城市经济发展，消费水平提升，餐饮、休闲娱乐呈现街区式发展；?受消费理念、经营理念、消费能力提升，餐饮、休闲娱乐业态，向传统核心商业区向外围区域发展。新www.fdc01.com区商业发展模式房地产智库政府规划引导、公建先行，政府商业项目先行示范引导，营造商业机会，带动区域商业发展，满足消费需求。?新区发展主要依托于其高起点的规划定位，发展特点为城市公建先行；?新区商业发展则又依托于其公共配套建设，以此吸引人气，营造商业机会；?政府商业培育，进行商业示范引导，推动新区商业发展的城市运营模式。新www.fdc01.com区商业发展特点房地产智库依托盐渎公园、内港湖公园大型市民公建配套，全面提升新区商业消费环境，于其周边建成多个特色商业街区。?依托2大市民公园，全面提升商业消费环境，落子周边的多个特色商业街区，典型代表如东进路美食街、水街、韩国城、欧洲风情街等；?餐饮、休闲、娱乐业态街区化发展趋势明显，形成了与老城区差异化的餐饮、娱乐、休闲业态的消费升级。新www.fdc01.com区商业发展特点房地产智库新区商业目前以餐饮、酒店住宿业态为主；零售购物类多以生活超市为主，综合性集中式精品购物场所尚未出现，随着未来人口不断导入，该类场所需求势成必然。商业业态经营特点主要所处区域零售购物受人口密度制约，目前以生活超市为主盐渎板块、大学城板块点多面广，经营能力强，选址灵活；餐饮、休闲、娱乐盐渎板块、内港湖周边街区式、产业链条式发展与区域内其它业态关联度大，易形成二次市政府周边区域，尤其是西酒店住宿类消费面区域专业市场类受地段、交通、物流等条件影响和限制世纪大道区域市www.fdc01.com场分析总结房地产智库1新区比对老城区：商业不断流入，消费满足能力不断增强，逐步形成商业特色。业态老城区新区商业逐步进入，但档次由低向高逐步零售购物保持固化，商业经营不断升级发展，规模相对有限形成餐饮规模特色，持续流入、经营餐饮逐步向外延伸，处于净流出平稳向好虽餐饮呈街区化发展，但规模、种类休闲娱乐随餐饮不断向外发展、占比有限市www.fdc01.com场分析总结房地产智库2新区比对老城区：城南新区受市民认可度高，发展潜力巨大，人气不断提升，商业氛围不断浓厚。因素老城区新区人气人口密度高，人气聚集度高人口密度低，人气逐步提升交通交通便利，但交通拥堵道路宽广，交通流畅，但交通运力有限配套配套弱，停车对商业形成压力配套完善，停车便利，环境舒适趋势随城市发展，人气逐步向外扩散人口实现净流入，新区商业不断兴起市www.fdc01.com场调查分析房地产智库启示项目市场切入点：目的性消费推动，结合市政公建配套，引导大众化消费，全面实现各业态功能的发展。市级形象公建吸引大众人流项目商业氛围不足目的性消费引导全案综合商业满足大众消费需求目的性消费引导大众化消费www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库??PART3PART3项项目目整整体定位体定位项www.fdc01.com目属性回顾房地产智库从规划、规模、地段、商业资源来看，项目属于高品质的商业项目；从商业氛围、商业机会、商业市场环境来看，项目优势不够明显。因素现状属性评价规模A1总建6万平方米水景特色商业街区中等新城核心，距老城区优。后发优势随区域地段新城区域，近距离老城区约20分车程发展逐步显现商业氛围新城开发中区域缺乏商业氛围中等商业机会现有人口稀少缺乏人气支持中等商业市场环境周边商业项目较多竞争激烈中等商业资源一线滨湖城市稀缺的滨水商业优www.fdc01.com项目SOWT分析房地产智库项目突击点：城市名片、区域消费目的地——滨水商业特色，带动人气，引导消费，扩大城市消费导向。S（优势）W（劣势）?全案60万平米的规模优势和联合效应:?新区现有人气不足、人口密度低;?稀缺的一线湖景资源和第一性的标志性公建配套?区域商业氛围不足，没有形成消费导向;;?项目周边近距离内尚未设置公交站点.?近距离城市中心的地段优势;?高品质的建筑规划设计，现代简约的风格与周边项目风格形成错位互补;?金鹰的品牌优势和商业经验.O（机会）T（威胁）?城市经济发展，新区人口持续净流入；?周边商业项目较多，竞争激烈，对消费形成分流?周边高品质住宅林立，未来入住率提高，消费容;量和质量均处于高水平;?盐城多个开发运营不佳的项目如水街、缤纷亚洲?周边大学城资源，提供潜在的规模消费客群;等影响本案商家和目标购买客户的信心.?南洋国际机场运力提升，吸引外地消费;?老城区消费型业态外向发展，受到消费支持.项www.fdc01.com目发展模式解房地产智库读城市形象+市民休闲+文化景观+绿色生态+文化娱乐+滨湖商业——城市级主题式休闲商业街区！城市形?项目基于城南新区发展的大环境，象展示结合新城规划的景观、文化、市民休闲市民娱娱乐配套等资源，结合自身商业主题、文化景观乐休闲配套、业态，展开项目商业价值的蓝图。实现带动区域消费，形成城市级商业主本项目题街区，形成项目商业的影响力，最终实现对区域商业消费、经营业态、人气商业休特色消指数的带动。闲配套费业态关键词：商业主题新城市的名片——环境！新城市的属性——环境！新城市的价值——环境！项www.fdc01.com目发展目标房地产智库角角色色城南新区商业的先行者之一实现实现城市级特色休闲商业街区城市形象展示、市民休闲娱乐、成成熟熟特色消费聚集www.fdc01.com项目整体定位房地产智库PS:基于之前项目属性梳理和界定，项目发展模式，项目发展目标，提炼出本案的整体定位：新城首府滨水商街项目地处新城区核心，市府之后，项目特享内港湖一线湖景资源，区域备受市民认可，民心舆论所向，A1率先启动特色水景商业街得“地利”，享“人和”盐城金鹰全案发展思考：率先启动的商业街区相较后期的大型百货/购物中心受人口密度制约相较要弱，因此先启动商业街区可以降低经营风险，同时亦可利用商业街区实现区域的商业培育，实现后期百货/购物中心入市时机的完美把控。最终实现自持百货物业最大化的价值增值。项www.fdc01.com目消费市场房地产智库定位城市目的性消费聚集地——以主题商业，构筑人气、聚集目的性。?以主题商业，形成休闲、观光、娱乐、旅游特色，构筑人气；?以滨湖商业，形成多元化消费，实现消费满足；?以稀缺水景，标志性公建配套吸引人气，形成城市区域级