固原商业项目外地考察报告及项目初步规划建议金佰利地产2010年6月21日前言固原与北京、青岛、大连、西安等城市，处于不同的发展阶段。本次实地商业考察，主要集中于重点项目的产品设计，如外立面、人流动线、主要客群、业态经营、设施配套等方面。从而利用前沿的商业产品规律，对本项目商业部分提供更具高度和指导意见的发展方向。目录考察回顾考察项目分析重点考察项目分析项目初步规划建议成熟案例对项目的启示考察路线及项目?蓝色港湾北京大连银川?劈柴院青岛?中联广场西安?大唐不夜城考察回顾本次考察用时8天，实地观摩北京、青岛、西安等地代表性项目共4个。通过对不同城市的代表性项目的考察，为项目的下一步运营提供了更多的思路。其中，劈柴院、中联广场与项目相同因素较少，暂不做重点分析。重点以蓝色港湾及大唐不夜城项目为主。同时，为确保项目商业得到更多借鉴意义，本次方案提供部分商业项目作为辅助参考。考察回顾考察项目分析重点考察项目分析项目初步规划建议成熟案例对项目的启示重点项目考察回顾北京-蓝色港湾地段简介地处北京国际化程度最高的朝阳区朝阳公园西北角，北依亮马河，东面及南面为朝阳公园湖，湖南岸及东岸分别是奥运沙滩排球比赛场地和208米高的“朝天轮”。CBD、燕莎、丽都三大商圈的交汇于此，三大使馆区环绕周边，写字楼及高档公寓林立，外籍人士众多，人口密集且极具消费能力。蓝色港湾重点项目考察回顾北京-蓝色港湾项目定位及指标SOLANA蓝色港湾国际商区是中国首家符合国际标准的LifestyleShoppingCenter，由19栋2到3层的地中海式建造构成。备注：LifestyleShoppingCenter(体验式购物式中心)：位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。建筑规划指标占地面积：13万平方米建筑面积：地上两层，6万平方米(部分挑高9米)　　　　　地下两层，9万平方米容积率：0.63绿化率：30.72℅物业类型：综合性商业开业时间：2008年10月经营情况：良好重点项目考察回顾北京-蓝色港湾项目业态定位项目定位：露天和开放的消费环境中集娱乐、休闲、购物、餐饮等多种业态为一体，汇集了旗舰名店街、时尚购物广场、新青年主题店、中西特色餐饮街、湖畔吧街、主题餐吧、精品超市、多厅影院、明星冰场、KTV娱乐中心、SPA健身中心、儿童乐园、BanyanTree（悦榕）酒店等不同的消费热点，多业态间相互支持，将引发消费者更多的目的性消费和非目的性消费。重点项目考察回顾北京-蓝色港湾项目团队简介拥有无可比拟的自然景观和堪称经典的建筑设计，其规划设计团队是全球三大商业建筑设计公司之一的美国JERDE国际建筑师事务所。商业策划顾问是全球发展战略咨询行业的领跑者加拿大托马斯(Thomas)专业调查公司，招商及商业管理顾问公司是享有全球声誉的世邦魏理仕(CBRE)公司。SOLANAN充分分享了这些国际化团队的经验和智慧，将保障SOLANA开业后的成功运营。重点项目考察回顾北京-蓝色港湾消费客群市级商业中心，主要以城市白领为主，兼顾外籍人士、外来游客为等消费群体，经过两年的市场培育，该项目已经成为北京市的顶级商业项目，具有较强的商业发展规律代表性，在产品方面对其他商业发展具有很强的借鉴意义。重点项目考察回顾北京-蓝色港湾建筑风格及外立面地中海式建筑风格外立面表现，以涂料、面砖、石材等不同材质进行表现，构成了一副完美的异域街区的展示形象。涂料石材面砖重点项目考察回顾北京-蓝色港湾建筑风格及外立面面砖石材涂料重点项目考察回顾北京-蓝色港湾动线设计餐饮娱乐区停车场及地下车位入口酒吧街人车分流，提升商业形象；消费分流，情景共通、促使商业共赢。购物人流循环动线餐饮娱乐人流消费动线重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局餐饮娱乐区购物区酒吧街以不同的业态构成相互交融的人流动线，促使各个商业片区形成协同发展的相互作用。重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局日常性消费产品布局在先，吸引客群，家具放置与后，提高商业价值。注：引进美瑞百货，并分布不同区域，构成时尚购物为主题的商业布局。重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局双向商铺设置，互不干扰，促使商业价值最大化注：品牌街，汇聚高端品牌商业，以内街商业及南向酒吧构成。重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局内置百货商场，与中心广场形成人流回路，促进商业繁荣。重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局外部广场设计，最大限逗留人群，情景化街区是未来商业规划发展方向重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局外部酒吧街商业与内部购物商业通过广场联通，情景化设计，增加商业氛围重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局沿河商业，布置为情景酒吧街，将观光与娱乐融为一体重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局美食广场内置于家居广场内，有效带同商业销售，并完善人流动向重点项目考察回顾北京-蓝色港湾业态布局最巧妙的广场布局，通过各种情景小品布置，最大化逗留人群重点项目考察回顾北京-蓝色港湾分层业态布局地下重点项目考察回顾北京-蓝色港湾分层业态布局重点项目考察回顾北京-蓝色港湾分层业态布局重点项目考察回顾北京-蓝色港湾分层业态布局重点项目考察回顾北京-蓝色港湾主力店明细蓝色港湾精选全球不同行业，多个知名主力店，汇聚300多知名品牌，为项目商业运营提供了强大吸聚力。重点项目考察回顾北京-蓝色港湾主力店明细重点项目考察回顾北京-蓝色港湾主力店明细重点项目考察回顾北京-蓝色港湾主力店重点项目考察回顾北京-蓝色港湾配套设施蓝色港湾配套设施完善，在车位数量及电梯数量方面的表现尤为突出。配套设施详细交通组织人车分流、客货分流后勤通道设备先进完善，各商家店铺卸货走地下，有电梯直达店铺垃圾处理中心空调新风系统，实行干湿垃圾区分离车位地上1300?、地下800电梯数量客梯8部，客货梯7部，观光电梯1部，扶梯34部重点项目考察回顾北京-蓝色港湾情景化街区情景化街区是商能业发展的高级阶段，通过情景化氛围营造，增加消费者逗留时间，从而提升商业经营收益。重点项目考察回顾北京-蓝色港湾点评蓝色港湾配套设施完善，在车位数量及电梯数量方面的表现尤为突出。优势详细地理位置地处三大核心商圈交汇处项目运营规划、顾问、招商，强强联手建筑风格地中海式建筑，充满异域情调动线设计通道与业态构成良好的人流动线业态布局布局合理，全球主力店，高端品牌商业配套设施车位及扶梯数量充分满足商业需求通过三座主广场及众多小品景观布置的打造，情景化街区增强商业运营价值重点项目考察回顾北京-蓝色港湾启发可借鉴方面详细项目运营开发节奏、营销策划、规划设计，强强联手建筑风格低成本表现的地中海式建筑动线设计科学的通道设计与业态布局的构成，实现通达人流动线业态布局合理布局，依据档次和需求引进商家对位配套设施车位及扶梯数量需满足商业产品自身需求情景化街区通过广场及小品以点带面景观布置，增加商业运营价值考察路线及项目?蓝色港湾北京大连银川?劈柴院青岛?中联广场西安?大唐不夜城大唐不夜城大唐不夜城位于大雁塔下，曲江核心商圈内，建筑面积约13万平米项目所在区位概况项目地点曲江大雁塔下。项目交拥有多路公交直达通情况项目商圈项目位于曲江核心商圈，本商圈辐类型说明射周边居民及大量游客。目标消主要为区域居民、周边乡镇及旅费群体游客群。大唐不夜城大唐不夜城大唐不夜城位于大雁塔下，曲江核心商圈内，建筑面积约13万平米大唐不夜城开发商西安曲江大唐不夜城文化商业有限公司所属类型文化商业MALL，RBD主题购物中心开业时间2009年9月28日商业体量建筑面积13万平方米建筑形式商业街区大唐不夜城大唐不夜城以曲江文化旅游产业为基础，依托盛唐文化之精髓，引入文化元素，挖掘精品酒店市场，融入游逛、购物、办公、娱乐、酒店等多种要素，在曲江建造一个真正体现西安城市精神的时尚唐文化之城。演绎西安最具国际气质的标志性唐文化商业奇观。大唐不夜城大唐不夜城成功的四大核心优势大唐不夜城项目可鉴优点建筑细节?唐朝文化的纯粹应用，最大限度的体系项目、城市的文化底蕴，?夜晚灯光系统及细节装饰的打造。项目定位?与传统商业形成明显的差异化定位，将商业与文化、商业与旅游等元素多角度相互融合。业态组合?多元化的业态组合，满足消费者需求。人气聚集?以餐饮娱乐观光的方式拉动购物的方式吸引人气。?差异化的产品形态，营造的休闲观光氛围，吸引消费者眼光。上海附属可借鉴商业项目上海-96广场项目简介96广场位于浦东商务中心、世纪大道旁边，周围有近40栋高档写字楼耸立，白领集中项目所在区位概况项目地点位于上海市浦东新区东方路796号。项目交18条公交线路在此设有站点，旁边有1、2、4号线都经过的世纪大通情况道地铁站。96广场项目商圈项目位于陆家嘴商圈周边，本商圈类型说明辐射能力强，属于城市级别商圈。目标消主要为商务区白领、少量周围居费群体民和其他区域市民。上海-96广场项目简介96广场致力于为都市白领提供时尚、轻松的消费环境96广场开发商上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司所属类型LifestyleCenter（生活、时尚中心）开业时间2008年12月28日商业体量建筑面积6.6万平方米建筑形式下沉式环形广场备注：LifestyleCenter有着自身非常独特的特点，几乎没有主力店，以餐饮、酒吧、影院等体验式消费为主。LifestyleCenter适合在三种地方存在：第一是类似于CBD式的高端商务区，第二是富人区，第三就是在自然风景比较优美的地方。上海-96广场动线设计汽车可以从不同的方位进入地下停车场,通道设计较人性化，各个入口均紧邻交通站台。公交车站世纪大道地铁站站46上海-96广场建筑风格