www.fdc01.com房地产智库万宇集团项目报告保密声明：本文仅供客户内部使用，版权归宁波合润房地产投资咨询有限2014年7月23日星期三公司所有，未经宁波合润房地产投资咨询有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录报告提纲S一宏宏观环观环境分析境分析TR二项项目价目价值值分析分析UC三公寓市场分析T公寓市场分析U四写字楼市场分析R写字楼市场分析E五项项目定位目定位六产产品建品建议议TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page2www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观环境分析1宏宏观观城市分析城市分析2宏宏观观形形势势分析分析TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page3www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观城市分析舟山金塘大桥连岛工程：洋山港大桥——上海舟山一体化朱家尖大桥杭州湾跨海大桥——上海宁波舟山一体化规划中的金塘大桥——宁波舟山一体化连岛大桥朱家尖大桥——连岛一体化规划中的六横跨海大桥六横跨海大桥——预计2015年通车随着连岛工程的建设，加强了舟山对周边城市的影响力，同时也促进了城市经济及产业的发展。TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page4www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观城市分析2011年7月7日，国务院正式批准设立浙江舟山群岛新区，舟山成为我国继上海浦东、天津滨海、重庆两江新区后又一个国家级新区，也是首个以海洋经济为主题的国家级新区，舟山城市发展面临新的机遇。随着国家级舟山群岛新区的成立及规划建设，舟山城市面临前所未有的发展机遇。TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page5www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观城市分析经济指标2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年GDP（亿元）280.16335.2408.52490.25533.26633.45765.3增速18%18%17%14.50%11%11.10%11.3%社会消费品零售总额（亿元）100.14113.97132.37157.83181.69212.54251.71增速14.40%13.80%16.20%19.20%15.10%18%18.4%城镇人均可支配收入（元）15524175251985622257240822624230496扣除价格上涨后实际增速11%11.10%8.70%6.20%9.10%9%13.5%农民人均纯收入（元）69808113958411185125611414416608增速15.70%16.20%18.10%16.70%12.30%12.60%16.4%舟山经济平稳增长，2011年海洋经济为525亿元，占占GDP比重达到68.6％，比去年提高0.6个百分点。TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观城市分析经济指标2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年房地产开发投资（亿元）27.6733.139.1538.9548.9952.8119.46增速23.2%19.6%18.3%-0.5%25.8%7.78%126.25%商品房销售面积（万方）85.0791.8136.573.96161.37124.5893.19增速26.9%4.6%48.7%-45.8%118%-22.8%-25.2%住宅销售面积（万方）75.6687.6124.878.4141.16115.887.52增速25%15.78%42.47%-37.2%80.5%-21.9%-24.24%城镇居民人均居住面积（㎡）2222.229.8130.2231.632.833.5在新区开发的促进下，舟山房地产开发投资增长强劲，但受调控影响商品房去化速度放缓。TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page7www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库小小结结连岛连岛工程工程?连岛工程极大的促进舟山城市经济及产业的发展。国国家家级级新新区区?国家级群岛新区的成立为舟山带来了前所未有的发展机遇。城市城市经济经济?在海洋经济的促进下舟山经济平稳增长。楼楼市市发发展展?在新区开发的促进下房地产投资增长强劲，受宏观调控影响市场成交下滑楼市发展—在城市发展的促进下，发展前景可期。TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page8www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观形势分析限贷、限购、税费等方面政策导向持续从严，并在2011年加息3次，提高存准率6次货币政策持续紧缩下，房地产市场面临非常时期。TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page9www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观形势分析中央领导层不断重申，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page10www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观形势分析在政策严厉打压下，房地产市场陷入低迷，一、二线大中城市主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘加大促销力度。TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库小小结结?2011年国家从加大保障房建设力度、限购新政手段、银根调调控政策控政策紧缩和差别化信贷、税收措施等多方面对楼市施压。?中央领导层不断重申，坚持房地产调控政策不动摇，促进房未未来来形形势势价合理回归。市市场场表表现现?一、二线城市成交量价陷入低迷，市场观望氛围浓厚，价格步入下跌盘整周期市场趋势—淡市到来，形势严峻。TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page12www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库开发策略建议：在安全去化的前提下最求利润最大化产品策略提示：作为即将销售的项目，项目的安全性应为第一，不应再单纯追求利润深度，要确保产品的可销，现金流为王。宏观调控下企业可以采取的关键行动：1.现金流为王现金流大于利润的开发指导战略。2.策略定价观望氛围浓厚的情况下，针对不同产品策略不同。保证市场快速销售前提下的利润最大化TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page13www.fdc01.com房地产智库我们面临的核心问题如何在严峻的市场条件下实现快速销售前提下的利润最大化？TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page14www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目价值分析1区区域域价价值值2区区位价位价值值3交通价交通价值值4配配套套价价值值5品牌价品牌价值值6商商业业价价值值TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page15www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库万宇大厦TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page16www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库区域价值东港主要建设三个中心：一是高端商务会务中心，二是体育文化休闲中心，三是旅游、休闲相辅相成的商业购物中心，区域发展前景广阔。TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page17www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库区位价值本项目万宇大厦本项目位于东港商务区的核心区，东侧为普陀区法院，西侧为国土资源局和国税局，区位价值优势。TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page18www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库交通价值定海区?本项目距宁波70公里临城新区；329国道东港?距定海城区20公里；本项目?距临城新区10公里；定沈线?距沈家门3公里；沈家门?距朱家尖10公里；?距普陀机场5公里朱家尖项目通过329国道和定沈线均可快速通往甬舟高速公路，可快速通往宁波、定海和沈家门等各地，交通便利，通达性良好。TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程大厦6楼让更多人享受真正地产服务Page19www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库配套价值商业配套：欧尚超市、海景时代广欧尚超市普陀中学东港医院场、港汇广场、京汇广场、凯虹广场、五星级