“恒德●五洲智汇”恒德集团重庆茶园总部基地项目发展思路汇报BusinessPark2011.1.5www.fdc01.com房地产智库汇报提纲一、总部基地解读二、案例借鉴三、重庆的发展机遇四、茶园板块分析五、本项目发展分析六、本项目盈利模式设计七、项目分期开发策略八、项目首期开盘营销推广策略www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、总部基地解读1、总部经济概念中国大陆已成为大量世界著名企业亚洲总部的所在地。与此同时，很多国内知名企业出于战略发展的考虑，也纷纷开始重新进行自身总部的选址，在这种经济发展背景下，总部经济成为许多中国大城市（如北京、上海）的经济增长点。可以说，总部经济在一定程度上成为促进城市经济发展、城市建设的有效手段。一种全新高端发展区域推动城市经济城市国际化水平与城市经济形态经济的平台发展的加速器竞争力的重要标志www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、总部基地性质房地产开发的另类模式总部基地产业地产非生产型集管理、研发、营销展智力密集型示，商务接待等企业活知识密集型动的高端环节，迎合产业升级的需求www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3、总部基地的发展2003年总部经济元年，始于北京，成为风靡全国的新概念。2005年真正浮出水面，北京丰台总部2005年基地正式投入运营。继北京2003年打造总部基地并取得成功以来，以2005-上海、广州、深圳、武汉、厦门、沈阳、成都、2010年南京为代表的大城市纷纷打造区域性的企业总部基地。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库4、总部基地的效用发挥明显的内聚功能和扩散功能。总部平台企业总部基地总部经济总部文化实现不同社会、商业提升区域的科技创等文化之间的共存、新能力，帮助区域对话、互补、共荣及实现产业结构调整整合，形成兼容并包、升级与经济发展、开放、创新的多元。文化。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库5、总部基地的特征分析开发模式分析地产商开发政府供地开发项目销售/招商总部基地政府独立开发成立投资公司开发项目招商开发模式成立投资公司开发项目招商综合开发熟地供应设置企业开发条件开发项目/销售/招商无论哪一种模式政府都是必须要参与的，政策的扶持尤为关键www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库开发基础条件分析企业总部基地的开发建设，一般具有区位、交通、政策、产业基础四大优势，以此来支撑企业总部基地的发展。??所在所在区区域在域在城市站位城市站位中具中具备优势备优势；；??交通交通畅畅通，道路体系通，道路体系发达发达；；??若居若居城市中心城市中心区区域域更具更具备备配套上配套上优优??到到车车站、机站、机场场、城市中心方便快捷。、城市中心方便快捷。势势，同，同时减时减少少项项目目开发开发成本；成本；??若若偏离城市中心偏离城市中心，注重打造商，注重打造商务务配配区区区区域域域域交通交通交通交通套，才能套，才能满满足客群商足客群商务务、、办办公需求。公需求。??所在所在区区域域第三第三产业产业（（商商业业、金融、金融??以以企企业为业为主主导导的的总总部基地部基地开发开发，目，目政策政策政策产业产业业业））较为发达较为发达；；??标为实现标为实现利利润润，政策，政策优优惠惠单单一；一；若若区区域本身具域本身具备备产业产业基基础础，，为为后期后期招商提供便利；招商提供便利；??以以政府政府为为主主导导的的总总部基地建部基地建设设，兼，兼??若若区区域、域、区区域周域周边边缺乏多缺乏多样样化的化的产业产业顾经济顾经济和社和社会会效益，效益，对对目目标标客客户户提供提供税税，，项项目后期目后期锁锁定客定客户户成成为为重点解重点解决问决问题。收收优优惠、惠、财财政政补贴补贴，在政策上具，在政策上具备备更强更强题。的的优势优势。。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库开发产品分析??独栋独栋商商务产务产品一般品一般为为4-54-5层层，可，可满满??总总部基地的部基地的规规模模与与其所其所处处的的区区域域有有足企足企业办业办公公各各功能需求；功能需求；??面面积区间积区间由几百至几千㎡由几百至几千㎡变变化，一般化，一般关关，，新新兴区兴区域域的的开发规开发规模模较较大，而大，而4-54-5层独栋层独栋商商务楼为务楼为600-2000600-2000㎡㎡左左越靠近城市越靠近城市中心中心区区域域，，开发规开发规模越模越右右；；小。小。??根据根据个别个别企企业业的特的特别别需求提供需求提供定定制制服服务务。。规模产品??规划规划上一般上一般会会根据目根据目标标企企业业行行业业类类型型进进行分行分区区，以便加强，以便加强内内部的聚集力部的聚集力规划景观??企企业总业总部基地部基地十十分重分重视内视内部景部景观观的打的打和和资资源源整合；整合；造造，，“生“生态态”、“”、“绿绿色色”、“”、“花花园园””等景等景??总总部基地在部基地在规划时会规划时会考考虑虑中高中高档档次次观观理念是大部分理念是大部分总总部基地的景部基地的景观观主主题题的的商商业业配套配套，以便，以便满满足企足企业业的商的商务务。。、生活需求。、生活需求。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库商服配套商服配套是总部基地非常重要的部分，直接关系到基地的档次与形象总总部基地的商部基地的商业规划业规划定位定位为为中高中高档档次次的商的商业业配套配套，大型，大型总总部基地商部基地商服服业态业态更更为为丰丰富：富：??星星级级酒店酒店以以满满足商足商务务接待；接待；??大型大型商商业业街街、、会会所所，，满满足足娱乐娱乐、、休休闲闲、、运动运动等需等需求；求；??公公寓寓配套，配套，满满足足员员工工居居住住置置业业需求；需求；??培培训训中心中心，以便，以便满满足商足商务务交交流流、、业务业务培培训训等需求等需求。。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库6、总部基地的完整价值链市场定位商务发展总部产业定位基人口聚集地开发运作的完地产开发整销售/招商价值物业管理链产业聚集资产运营www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、案例借鉴总部基地在重庆是种全新的地产开发模式，那么我们到底如何去运作呢？它山之石，可以攻玉www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库案例分享1/北京丰台总部基地英国道丰国际集团在华投资运作的重点项目，北京市政府列为重点外资工程之一。以五星级酒店、总部小公寓、技术转移中心等完善配套设施形成一个总部聚集、集办公、研发、产业于一体的总部经济新区。区位北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内总占地65公顷总建面145万㎡绿化率50%容积率1.59建筑形态独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼总投资60亿元建设周期3-5年面积区间1200-6000㎡规模500余座配套金融广场6万㎡；玛雅岛酒店2.1万㎡商业配套12.5万㎡；总部小公寓（30-50㎡）千余套；总部大讲堂1600㎡。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库案例分享1/北京丰台总部基地优势解读：?交通条件：道路交通、轨道交通、铁路干线发达，至机场交通便捷。?优惠政策：凡入驻总部基地企业，符合科技园条件的均享受中关村科技园优惠政策，企业经营所得税减按15%税率征收。高新技术企业自注册日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。?生态优势：城区内最大占地面积，最多单体数量的总部楼集群以及总规划50%的绿化率，使得生态性与建筑的结合达到最紧密。?区域优势：与朝阳区CBD、中关村海淀园、金融街，亦庄开发区等周边几个经济功能区形成互补，成为城市新经济中心。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库案例分享1/北京丰台总部基地入驻企业?企业行业：基地的入驻企业结构，以科技型企业为主，涉及8大行业的近40个领域，包括航天、铁路、电力、钢铁、医药、环保、通信、汽车等；?企业实力：其平均注册资金近一亿元，北京以外企业约占40%以上；?代表企业：河北邢台旭阳焦化集团新加坡德龙控股大连冰山集团陕西鼓风机（集团）有限公司中国航天时代电子公司长征火箭技术股份有限公司中铁一局集团有限公司中国电器工业协会世纪东方国铁电讯科技有限公司七匹狼实业有限公司新兴铸管集团有限公司大唐国际发电股份有限公司深圳市海洋王投资发展有限公司北京冠华荣信系统工程有限公司山西华夏星源集团陕西鼓风机(集团)有限公司中工工程机械成套有限公司株洲南车时代电气股份有限公司中国质量认证中心总部大唐国际化工技术研究院中国银行北京科技大道支行河南省宛西制药股份有限公司哈尔滨焊接技术培训中心北京方大炭素科技有限公司河南羚锐制药股份有限公司北京中铁华升房地产中广核风力发电有限公司中国洛阳浮法玻璃集团七匹狼投资股份有限公司博鳌亚洲论坛北京沙龙杭州阳光时代律师事务所www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库案例分享1/北京丰台总部基地配套?40000平米的五星级酒店，40000平米总部小公寓，125000平米的商业配套，健身中心、休闲会所以及几十个200-500平米不等的风味餐厅?全宿制双语幼儿园；国际医疗诊所，信贷、银行、邮政、超市娱乐等www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产