重庆成都综合体考察——龙湖“天街系”商业品牌分享第二小组Dongguang2012.03www.fdc01.com本报告仅房地产智库供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1广州——重庆——成都www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2商业地产火爆在被重庆闪烁的霓虹灯折服的同时，我们惊叹重庆十几年的惊人变化……高楼鼎立、车水马龙、华灯璀璨……解放碑、观音桥、沙坪坝……重庆几大商圈已成型，并产生了惊人的消费指数2011年上半年重庆各商圈实现零售额809.7亿元，占全市零售额的一半……LV、古琦、阿玛尼、劳力士等80多个国际一线品牌入驻重庆……www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3都市综合体，城市CBD中的“小型城市”HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENTwww.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4都市综合体“四大特征”1.通道树型交通体系2.超大空间尺度3.高科技集成设施4.地标式城市建筑www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5龙湖，城市商业综合体缔造者！www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6【龙湖“天街”里程碑】2003年，龙湖北城2008年，龙湖西城2011年，龙湖时代天天街开业后，中国首天街开业后，带动杨街上半年实现合同销个以购物中心名称命家坪商圈的突飞猛进售金额18亿元，位居名地名的商业项目，，是目前重庆业态业重庆市场单盘销售额成为与解放碑、重庆种最为丰富的购物中第一。大剧院齐名的重庆十心。大时尚地标之一。2003年2008年2011年龙湖9年，“天街”系列已辉煌建立重庆商业发展的里程碑。www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7【龙湖“天街”系列】以商业为驱动模式的城市综合体内在条件?明确定位——大规模/综合/娱乐性/观光性/顶级/…?独具特色——建筑形式/业态/服?务内容/…地理位置——城市核心区KPI体系??交通可达性——轻轨/主干道沿线功能化体系——商业为主导，其他功能为辅?区域功能的缺乏、需求旺盛?超前的经营模式，包括：统一规划?人流及商业气氛、统一定位、只租不售、统一招商、统一宣传、统一管理、统一经营外在因素外在因素是具备的，内在条件是可以打造的！www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8龙湖“天街”系列产品位于几大商圈之中，如东莞的东城商圈、南城商圈www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9【重庆商圈概述】五大集中商圈组成重庆强大的商业版图解放碑商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈南坪商圈江北商圈解放碑购物中心是稳坐重庆商圈第二杨家坪商圈起步晚南岸区的南坪商圈已江北商圈竞争激烈重庆城最繁华的商把交椅的是沙坪坝,但它却更多地吸有大中型商场30个,按照江北区政府贸中心地带，也是商圈。沙坪坝商圈收和借鉴了其他商左右,商业面积达规划,未来的江北新重庆经济繁荣的的变化和繁荣,是圈的得失,把劣势59．2万平方米,商圈正在雄心勃勃象征。解放碑商业直辖市重庆这几年转变成了优势。在南岸区政府现在把江打造辐射130万人步行街更是市民休商业最大的亮点之定位上,杨家坪商南大道北段打造成会的北部购物天堂。闲、购物、娱乐的一，沙坪坝商圈的圈突出人文景观,展一条街。会展经济作为重庆北部商贸最佳去处。这一著定位是:建成集文力图完美体现购物将成为牵动南岸经济中心,这里不仅将名购物地带以解放化、教育、科技氛与生态、休闲和文发展的支柱主业,使建成重庆主城区面碑商业步行街为中围最浓的商业文化化的和谐统一,打“会展在南岸”成为继积最大的商业步行心，是重庆商业的中心，游客中的学造一个景观优美、“吃”、“住”、“旅游”街,而且商圈面积“心脏”。生最多。风景亮丽的购物休之后的又一品牌。将达到42.42公顷闲中心。,成为西南最大的生态商圈。www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10【重庆商圈分布】江北商圈解放碑商圈?重庆面积约8.24万平方公里，全市总人口约3,130沙坪坝商圈万。?重庆城区由于两江相隔，南坪商圈杨家坪商圈各行政区独立发展，综合性的商业中心在各区核心地带逐步形成，造就重庆主城区五大商圈。www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11重庆——时代天街.北城天街.西城天街——www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12重庆弹子石CBD北城天街观音桥江北嘴CBD春森彼岸长嘉汇沙坪坝商圈时代天街解放碑CBD西城天街大坪商圈【天街分布】龙湖“天街”系列产品均位于城市繁华商圈。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13【重庆龙湖“天街”里程碑上的标志项目】时代天街位于渝中大坪大石路，百万㎡城市核心超级综合体，商业规模亚洲第一，近60万㎡的商业体量，以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城市的新时代地标，建成后将是亚洲最大商业体之一。北城天街位于重庆市江北区域观音桥中心地带，已落成总建筑面积约为35万㎡，集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的时尚生活购物中心，入选重庆八大新地标之一、中国十大著名商业步行街之一。西城天街位于九龙坡区杨家坪步行街核心地段，集主力百货店、品牌专卖店、写字楼、SOHO为一体的大型建筑群，项目占地总面积约2.9万㎡，已落成总建筑面积约20万㎡。www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14北城天街北城天街——中国首个以购物中心名称命名地名的商业项目www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15【物业组合】北城天街由北岸星座公寓、北城天街购物广场、枫香庭住宅构成。商务公寓购物广场住宅龙湖北岸星座：北城天街购物广场：总建筑面积约为15龙湖枫香庭：位于江北区建新位于北城天街入口，一座万平方米，集购物、娱乐、休闲、餐饮为北路，由7栋电梯景观华府围现代感极强的酒店式商务一体的时尚生活购物中心，经过近7年合而成，可俯瞰城市卓越景观。公寓时间的运营管理，成为了汇聚国际时尚以85—172平方米的两房两厅潮流的聚集地、三房两厅和四房两厅为主。www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16配套2商务公寓配套1：枫香庭住宅优点：临街面大，吸引更多人流缺点：半开放式的建筑形式，容易受天气影响（雨雾对室内的干扰）www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17“树状”型示意图人流引导“树状”型入口中庭1中庭次入口1主力店主入口中庭入口人流线中庭2次入口2人行入口中中庭庭缺点：优点：1.流线复杂迂回，可选择性太多1.店铺可展示面多2.副街相似度高，极易造成迷失感2.副街可以呈现多变的风格与情趣3.副街远端铺位人气较低www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18中庭的开敞视线，人流有效引导至其他楼层站在任何一个人流聚集节点，至少能看到10个以上店面！www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19独特的回流设计经过店铺才能下楼远东百货两区之间的连廊（约8M），过道，中庭下没做好，可休憩太空旷，没充分利用可做小店铺或休憩用www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|20【商业升级】将重庆从“百货时代”直接带入“购物中心”时代。商业升级手法?在空间设计中应用了大量的暖色灯光，营造了良好的购物氛围，有利于聚集人气及举办各项目推广活动。打造”购物中心?将原有店铺和走廊间传统而拘谨的规划布局，改为更流畅之设计；“时代?在广场中心加设了能遮挡阳关和风升级前商业状况雨的蓬顶结构；?在购物中心各主要位置加设了时尚?客流不足及实用之导视系统等。?商户档次参差?品牌升级：?灯箱店招混乱?北城天街分