盛泽舜湖西路商业项目前期市场研究定位报告苏州策源房地产投资咨询有限公司2010-9目录第一章前沿第二章项目情况特征综合分析第三章市场调研和趋势分析、预测第四章项目市场定位建议第五章项目产品定位建议wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一章前沿1盛泽概况2市场大背景wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1、盛泽概况盛泽－千年丝绸古都盛泽镇位于江苏省吴江市，是我国重要的丝绸纺织品生产基地和产品集散地，历史上以“日出万绸、衣被天下”闻名于世，有“绸都”的美称。地处太湖流域，沃野平展、湖荡密布、气候温暖、雨量充分，宜稻麦、宜蚕桑，是著名的鱼米之乡、丝绸之都。全镇总面积150平方公里，其中城区面积逾30平方公里。盛泽镇是吴江市的经济重镇，尤其是工业经济在全市占较大份额。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1、盛泽概况地理位置优越盛泽－长三角经济圈核心发展前景广阔商机无限盛泽镇位于江苏省的最南端，富饶的沪宁杭金三角中心，东连上海，西濒太湖，北依苏州，南接浙江，地理位置非常优越。苏嘉杭高速公路、227省道和江南大运河穿境而过，与沪宁、沪杭、沪苏浙高速公路、318、312国道和太浦河相衔接，交通十分便捷。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1、盛泽概况纺织业－盛泽经济的支柱命脉盛泽作为中国最大的纺织产业基地，其丝绸纺织业已成为盛泽经济的支柱，占据全镇工业经济总量的90%以上，行业吸纳了20万从业人员。镇区30多平方公里集聚了2300多家纺织企业、5300多家纺织商行。优质投资环境　　盛泽自古以来就有重商务实的独特民风，共有30多个省市区以及日本、韩国、香港、台湾地区的上万名纺织客商常驻盛泽经商，其中广东、福建等部分地区的客商还建立了多个商会，他们同时也是盛泽私营企业主购房主力军。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1、盛泽概况城区不断扩大人口迅速增长盛泽镇作为世界级的纺织品加工贸易中心，也是吴江重要的经济中心、商贸中心。近年来，随着盛泽城市化建设的快速发展，盛泽现已发展成一个30万人的特大型乡镇，镇区面积已经扩充到30多平方公里，预计在3－5年内城区面积将要扩展到50平方公里，发展成为一座产业特色明显、基础设施完善、功能配套齐全、人居环境优美、有水乡文化特色的现代化中等规模工业城市。盛泽截至2009年底，常住人口已经超过30万，其中在册人口约13.7万人；外来经商、务工人员约17万人，在人口的职业构成上，主要为私营企业主、商贩、工厂务工人员、公务员等,其中年平均收入在12万以上的白领以及私营业主等高收入人群已经超过2万，本地居民以及私营企业主为主要购房置业、投资客源群体。盛泽近年因城市建设加快，努力重点打造城西开发区等重点项目建设，短期内城区扩张带来新城区集聚效应，创造了新的房地产市场契机，但同时造成了楼市短期内供给量的大幅增长、局部区域内楼盘集中，使得整体房产市场竞争趋于激烈。　　wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2、房产市场背景综述?严厉政策使得房产市场遭遇“滑铁卢”今年自3月份以来，史无前例的新“国十条”给全国的房地产市场带来了不小的风波，一系列抑制房价的“组合拳”也是将整体房地产市场击入了一个低谷。?住宅市场的暴风雨过后迎来商业地产的彩虹随着号称“史上最有力”的楼市调控政策的不断收紧，不少投资者纷纷退出住宅市场，转而投资其他领域，在建筑行业，虽然住宅地产销售日渐冷清，但是商业地产转瞬成为投资者的“香饽饽”，正可谓牛市之下，一般住宅被人们视之为拥有财富前景的上品；而逆市下，商业地产则彰显出其避开国家政策的优越性。一轮新的商业置业风潮随之卷起在绸都盛泽，一场商业风暴正在酝酿，我们热切期待！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第二章项目情况特征综合分析1项目地块条件分析2项目地块周边配套与区域规划分析3项目地块SWOT分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1、项目地块条件分析1）项目经济技术指标项目位置盛泽镇舜湖西路北侧、西环路西侧，2宗地块占地面积18486.2㎡实际规划占地面积11332.8㎡（除去退地红线部分面积）容积率约4.0总建筑面积约7.4万㎡土地用途商服（批发零售）使用年限40年楼面单价1471元/㎡wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1、项目地块条件分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1、项目地块条件分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1、项目地块条件分析2）项目整体规划特征－新城区第一站?项目由东、西2宗地块组成，因此项目东西较长、南北较窄，整体形状为狭长型；项目容积率较高，达到4.0，可以规划建成为两幢高层L型围合，做成透天中庭设计，各自有独立大堂；项目底层为商铺。本案处于盛泽镇区主干道舜湖西路和西环路交界处，是新老城区之间的中心枢纽，地理位置十分优越，是未来新城区的CBD核心。?本案将来可以建设为集精装酒店式公寓、5A级智能化写字楼、国际化管理公寓式酒店、大型百货商城、科技影院、高端休闲娱乐城、大型地下停车场为一体的综合性商业中心，打造为盛泽地区首席高端城市综合体。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2、项目地块周边配套与区域规划分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2、项目地块周边配套与区域规划分析1）区域板块分析项目地块处在盛泽镇区东西向商业、景观主轴线－舜湖西路和南北向交通、商业主干道－西环路交叉口位置，自舜湖西路城西延伸段开通后，城西、城中两大板块真正实现了无缝对接，而本案位置就处在两镇区板块交接处核心地段，是盛泽城区要塞枢纽，东连盛泽城中成熟商业生活区、西接政府重点发展规划城西新城区，繁华中心商圈与宁静高雅住宅生活在这里瞬间转换。地理位置得天独厚，发展前景十分看好。盛泽城区城区规划布局为“东整、西拓，南延、北优”盛泽城区空间拓展的方向主要是向西、向南。其中“东整”是整和盛泽旧城区及沿227省道两侧杂乱的用地；“西拓”是城区向西拓展生活用地，并有效整和原坛丘和南麻的建设用地；“南延”是城区向南形成工业发展空间；“北优”是利用城区北部的湖荡资源和交通条件形成重要的景观功能区和物流集散地。本案为“西拓”城区发展规划的第一站，所在区域为老城区向新城区发展过渡的重点枢纽，其拓展优化进程直接影响到城西板块的发展，此区域发展也受到政府相关部门足够重视。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2、项目地块周边配套与区域规划分析1）区域板块分析城市结构形态：盛泽城区目前主要为五大片区：老城片区、城中片区、新城片区、城南片区、城西片区。老城片区作为城区东北部的居住生活片区。城中片区以商贸市场为主带动周边发展。新城片区规划于运西路两侧布置盛泽城区行政、文化、体育中心。城南片区是城区工业集中片区。城西片区作为城区西部相对独立的工业、居住组团。城区用地布局规划将盛泽城区居住用地分为8个片区，分别为城东居住片区、里安居住片区、城中居住片区、目澜居住片区、郎中居住片区、新城居住片区、运西居住片区、南麻居住片区以及其他分散居住区。行政办公用地：于运西城西、市场路北，建设路东规划建设新的盛泽城区行政中心。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2、项目地块周边配套与区域规划分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2、项目地块周边配套与区域规划分析2）项目周边配套分析：镇区商业、景观主轴线－舜湖西路提供城中区域成熟商业配套本案位于舜湖西路与西环路交叉口，项目前即为刚修建完成的城区中心主干道－舜湖西路，道路宽阔，一直连接城西新城区和老城中心商圈，车流、人流量很大，有着很大的商机。本案东面接连即为盛泽中心城区，商业配套完善、成熟，人群聚集，商业业态较为丰富，以商铺店面房为主要商业格局;中心广场东盛步行街作为城中中心商业区已经较为成熟，国际大厦写字楼、学校、银行等商业设施配套环伺左右，形成较为成熟、稳定的商业氛围。城西核心居住区咫尺距离项目地块西望便是城西工业、居住板块，目前是一片新兴建设发展的蓬勃态势。从本案延舜湖西路向西步行约15分钟即是城西新兴的高端住宅区，皇家领誉、东方花园、盛泽财富中心等大型住宅社区纷纷集中于此，为城西居住板块的核心位置，区域已经初步成熟，入住率都达到60%以上，形成稳定的消费人群，居住气氛浓厚。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2、项目地块周边配套与区域规划分析1.2公里半径辐射成熟生活商圈本案项目周边1.5公里辐射范围内各类商业设施完善成熟、人流量大。城西、城中的交通枢纽位置堪称是盛泽最为稀缺的黄金地段，舜湖西路、西环路两大主干道交汇形成绝佳的便利交通；南边接连成熟的住宅小区，西接新城区，皇家领誉、盛泽财富中心、东方花园等大型高端住宅社区也逐步成熟；城中商业聚集地吸引着巨大的稳定消费人群，使得自本案为中心步行15分钟半径范围内，能有近10万常住人口及消费人群，并且形成每天不间断的巨大人流。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2、项目地块周边配套与区域规划分析宽阔的舜湖西路西延使得城西住宅区与城中商区无缝对接，成为盛泽市东西向中心主轴干道。wwwwww..ffddcc001