纵横大盘中国大盘开发的历史与现状深圳市成全企划有限公司全忠www.fdc01.com房市金碟住宅是什么？?不仅安身，而且安心的地方?是善待自己、享受人生的奖励?是生命之旅的港湾?是身份的象征?是生活方式最重要的载体www.fdc01.com房市金碟大盘开发意味着什么？?一颗颗新星骤然升起?一条条金科玉律被打破?一件件新式武器登场?一套全新的打法被采用?从造城、到围城，大盘冲始打破地域的限制www.fdc01.com房市金碟大盘开发是一场战争?信息战?观念战?开发战?营销战?是全方位、现代化的战争www.fdc01.com房市金碟第一章大盘发展历史www.fdc01.com房市金碟一、中国房地产（1994年后）发展的三个阶段1、用家地产阶段2、概念地产阶段3、泛地产阶段www.fdc01.com房市金碟二、中国大盘发展的历史1、1991年开始开发的广州番禺祈福新村，占地面积达6500多亩，堪称大盘“巨无霸”。可以视为大盘的开始。www.fdc01.com房市金碟祈福新村?位于广州市番禺区钟村镇，交付使用单位已超18000户，现在开发程度不到50%，有“中国第一村”的美誉，除大型的居住小区外，还包括有两所学校、生态农庄、酒店、大型综合医院等。www.fdc01.com房市金碟祈福新村?2001年11月5日，祈福医院首期工程正式投入服务。总投资额为10亿元人民币，规划占地120亩，被广东省卫生厅审定为“三级甲等”。www.fdc01.com房市金碟祈福新村祈福新村www.fdc01.com房市金碟祈福农庄www.fdc01.com房市金碟二、中国大盘发展的历史(2)2、1997年下半年，深圳的大盘开始出现。中海怡翠山庄、万科四季花城等大盘在当年一问世便红透半边天，销售屡创奇迹。www.fdc01.com房市金碟中海怡翠山庄?占地面积：28万平方米?建筑面积：35万平方米?容积率：1.14www.fdc01.com房市金碟万科四季花城?占地面积：37万平方米?建筑面积：53万平方米?容积率：1.42www.fdc01.com房市金碟二、中国大盘发展的历史(3)?两盘之后，深圳大盘运动开始风起云涌，房地产界互相攀比，项目占地与总建筑面积迅速增长，使竞赛不断升级。www.fdc01.com房市金碟中城康桥花园占地面积:23万平方米建筑面积:35万平方米www.fdc01.com房市金碟东海花园?建筑面积:38万平方米www.fdc01.com房市金碟蔚蓝海岸?占地面积:30万平方米www.fdc01.com房市金碟?建筑面积:54万平方米皇御苑建筑面积:60万平方米www.fdc01.com房市金碟星海名城占地面积:30万平方米建筑面积:84万平方米www.fdc01.com房市金碟深圳已经进入大盘时代?深圳当前已经开售或即将开售的超百万平米的大盘有四个。除老盘百仕达花园外，桃源居、波托菲诺花园、新亚洲花园等新超级大盘最大的共同点在于都是位于城郊部位，其中两个还在关外。www.fdc01.com房市金碟桃源居?位于宝安黄田?占地面积：88万平方米?建筑面积：180万平方米www.fdc01.com房市金碟波托菲诺花园?位于华侨城?占地面积：80万平米?建筑面积：108万平米www.fdc01.com房市金碟新亚洲花园?位于龙岗中心城?占地面积：70万平米?建筑面积：103万平米www.fdc01.com房市金碟百仕达花园?位于罗湖老区?占地面积：35万平方米?建筑面积：100万平方米www.fdc01.com房市金碟北京长安新城?规划用地47.3公顷?总建筑面积100万平方米?绿化率40%www.fdc01.com房市金碟北京长安新城?位于长安街南畔，项目东部的“健身、休闲广场”紧邻西四环绿化带。?内部规划有15000平方米的综合商厦及6000平方米文体活动中心。?目前北京市西部最大的经济适用房项目。www.fdc01.com房市金碟北京长安新城长安新城经济适用房的最高限价为3950元/平方米，开盘期间销售起价仅为3628元/平方米。www.fdc01.com房市金碟宣传理念?“我们的项目可能不是规模最大的，但我们是设施最完善的。”?“我们的项目可能不是价格最便宜的，但我们是性能价格比最高的。”?“我们的项目可能不是地段最优越的，但我们的升值潜力是最大的！”www.fdc01.com房市金碟上海中远两湾城?总占地面积:49.5公顷?总建筑面积:160万平方米www.fdc01.com房市金碟上海中远两湾城?位于上海市普陀区东部，毗邻上海新客站不夜城和长寿路商业街。?上海市内环线以内规模最大的居住小区。?环境设计：美国泛亚易道公司（EDAW）www.fdc01.com房市金碟上海万里城?位于上海普陀交通路3250号。?规划总用地224公顷，总建筑面积215万平方米，居住面积172.7万平方米，总户数20320户，居住人数6.3万人。?获全国跨世纪住宅小区方案竞赛优秀奖。www.fdc01.com房市金碟万科假日风景?总用地面积：约60万平方米?总建筑面积：约55万平方米?规划人口：约1.6万www.fdc01.com房市金碟万科假日风景?位于上海四大跨世纪居住示范区之一春申示范区的核心位置。南临春申塘、北沿春申路、西到莘奉路、东至伟业路(规划中)。?规划设计：澳洲伍兹贝格设计事务所www.fdc01.com房市金碟康桥半岛新城?位于上海南汇沪南路。?整个康桥半岛占地近3000亩，容纳7200户住家，第一期南加州园占地318亩，建造595户住房，配备5900平方米的商业会所。www.fdc01.com房市金碟中国大盘的样板田：广州华南板块?今年4月以来，在华南板块频频亮相的几个楼盘，无不以其大而著称。南国奥园1000亩、星河湾1200亩、锦绣香江3000亩、华南新城3800亩，加上原来的祈福新村6500亩、广地花园扩充到1000亩、碧桂园1200亩以及即将亮相的雅居乐4500亩，号称八大金刚。这些大盘的发展商几乎都是华南地区最具实力的地产大鳄。www.fdc01.com房市金碟竞争激烈的华南板块?总建筑面积将超过3000万平方米?按人均50平方米计算，居住人口将达到60万?按10年开发周期计算，每年的供应量在200-300万平方米?广州2000年房地产交易总量600多万平方米www.fdc01.com房市金碟?供求矛盾显而易见，竞争激烈可想而知整体配套缺乏的华南板块?市政设施缺乏，发展商自建容易重复建设?生活配套缺乏，超市、医院、学校、体育馆、污水处理系统缺乏?生活成本高，洛溪大桥、华南快速干线设卡收费?没有作为城市居住区的基本条件www.fdc01.com房市金碟南国奥林匹克花园?占地面积：1000多亩www.fdc01.com房市金碟星河湾?占地面积：1200亩www.fdc01.com房市金碟锦绣香江?占地面积：3000亩www.fdc01.com房市金碟华南碧桂园?占地面积1000亩?总建筑面积38万平方米www.fdc01.com房市金碟其他?在从化，广州城建总拿地3500亩建逸泉山庄，而一向与合生创展合作的珠江投资属下的珠江地产一举拿下1.2万亩，相当于两个珠江新城。据闻，碧桂园也在增城拿1.5万亩土地，意欲创造又一个“碧桂神话”。www.fdc01.com房市金碟【小结】?从广州到深圳，从北京到上海，楼盘规模普遍在增大是一个不争的事实。同时，成都、重庆、杭州、南京等城市也出现了大盘潮。?在广州，2000年排在前30位的开发商所占的市场份额已经在50％以上，而全市有1000多家房地产开发企业。?在北京，2000年的房地产销售总额为420亿元，前10位的项目占了四分之一强。www.fdc01.com房市金碟第二章大盘开发模式www.fdc01.com房市金碟一、大盘开发模式?积累—完善—成熟型：祈福新村、丽江花园模式?复合概念型：奥园模式?工业化规模扩张型：碧桂园模式?专业化品牌连锁型：万科、合生模式www.fdc01.com房市金碟【要点】?确立鲜明独特、符合市场需求的社区主题概念?构筑支撑这一主题概念的技术与服务体系?树立社区品牌形象，使业主拥有尊贵感和自豪感?营造社区文化和生活方式，使业主获得归属感和亲和感www.fdc01.com房市金碟二、大盘的弱点?发展商建设城市配套设施有先天不足。?多种户型、面积、档次，难免“人太杂”。?保安管理难度大。?开设会所对销售有帮助，但经营难度较大。?施工周期长，对早期住户干扰大。www.fdc01.com房市金碟?资金周转压力大。三、大盘的优势?配套设施较完善?开发成本相对低?物业管理成本低?销售价格相对低?有利于环境营造?有利于城市规划?有利于品牌确立www.fdc01.com房市金碟四、大盘总体思考1、大盘多大才合适2、一个中心，两个基本点3、大盘开发的五大难处4、大盘开发的两对矛盾5、大盘开发的两条“边界”6、大盘设计的五个特点www.fdc01.com房市金碟7、大盘推广策略1、大盘多大才合适?城区：占地18万平方米，建筑面积在23-30万平方米之间。?城郊结合部：占地30万平方米，建筑面积50万平方米。?郊区：占地面积在60万平方米以上，建筑面积在120万平方米。www.fdc01.com房市金碟2、一个中心，两个基本点?一个中心：以兑现消费者心理期盼为中心。?两个基本点：一个是市场的可行性，另一个是技术的可行性。www.fdc01.com房市金碟3、大盘开发的五大难处?客户难以定位?资金难以筹措?节奏难以控制?价格厘定困难?品牌难以稳定www.fdc01.com房市金碟4、大盘开发的两对矛盾1)规模