户型分析基本知识与案例解析思源研究院周怡宁2008年11月房地产智库www.fdc01.com内容提纲户型基本概念户型分析要点户型案例分析2房地产智库www.fdc01.com户型基本概念33房地产智库www.fdc01.com户型基本概念标准层户数开间与进深开间与面积面积与居室数平面关系立体关系4房地产智库www.fdc01.com户型基本概念标准层户数“一梯”的含一个竖向交通核（包含楼梯、电梯空间）义一梯两户（两部电梯）5房地产智库www.fdc01.com户型基本概念标准层户数“一梯”的含一个竖向交通核（包含楼梯、电梯空间）义一梯六户（三部电梯）6房地产智库www.fdc01.com户型基本概念标准层户数“一梯”的含一个竖向交通核（包含楼梯、电梯空间）义2梯28户（8部电梯）7房地产智库www.fdc01.com户型基本概念开间与进深8房地产智库www.fdc01.com户型基本概念最小开间尺寸（米）最小面积（平方米）开间与面积卧室2.8单人：8，双人：10客厅3.612厨房单侧布置：1.54卫生间129房地产智库www.fdc01.com户型面积（平方米）居室数50以下零居50-70一居舒适一居、一居半70-90紧凑两居舒适两居90-130紧凑三居户型基本概念130-150标准三居面积与居室数大三居150-180小四居180以上四居及以上10房地产智库www.fdc01.com户型基本概念平面关系入口空间玄关、门厅起居空间客厅、餐厅、书房、活动室等卧室空间主卧、次卧、客卧等辅助空间厨房、卫生间、储藏间等交通空间楼梯、走廊、过道等室外空间阳台、露台、屋顶平台等11房地产智库www.fdc01.com户型基本概念立体关系平层室内无任何的地平高差错层室内局部存在高差（0.45-1.5米）跃层上下完全对应的两层或多层复式一套户型中包含上述多种空间关系12房地产智库www.fdc01.com户型分析要点13房地产智库www.fdc01.com户型分析要点功能分区入口空间起居系列卧室系列辅助空间亮点与附加值14房地产智库www.fdc01.com户型分析要点功能分区两种功能分区对应不同的客户在设计中都应体现：?好朝向全部给卧室，适合多代家庭的大户型?南向布置一套住宅中最重要的起居厅与主卧室，适合以业主夫妇15房地产智库www.fdc01.com为主的小家庭户型分析要点功能分区?动静分区明确?起居室面宽大?卧室全部朝阳，采光条件优越活动区卧室区16房地产智库www.fdc01.com户型分析要点功能分区?起居与主卧均在南向，采光通风条件优越活动区卧室区17房地产智库www.fdc01.com户型分析要点功能分区?分区明确：功能性房间全部朝南、辅助性房间朝北布置?南北绝对通透18房地产智库www.fdc01.com户型分析要点入口空间?登堂入室的完整入口系列?必要的储藏空间?主仆分入口通用时代户型入口世茂滨江户型入口19房地产智库www.fdc01.com户型分析要点起居系列?完整的起居空间餐厅厨房起居空间储藏空间书房入口玄关客卫20房地产智库www.fdc01.com户型分析要点起居系列?豪华的空间感觉——异型空间——高层高21房地产智库www.fdc01.com户型分析要点起居系列?家庭起居空间客厅主卧室次卧室家庭起居22房地产智库www.fdc01.com主卧室主卧室其他卧室户型分析要点卧室系列其他卧室?卧室之间的关系?卧室集中布置?卧室分开布置23房地产智库www.fdc01.com户型分析要点卧室系列?双主卧的设计较大的户型可以考虑双主卧的设计：?即有两个卧室拥有独立卫生间?适合于多代家庭?第二主卧可以给老人或者较大的子女使用24房地产智库www.fdc01.com户型分析要点卧室系列?完整的主卧空间书房步入式衣帽间小入口玄关储藏空间主卫主卧25房地产智库www.fdc01.com卫生间卫生间主卧入口玄关储藏书房进入式阳台衣柜卧室书房户型分析要点卧室卧室系列衣柜?强调实用性与舒适性?主卧的功能要求梳妆间阳台26房地产智库www.fdc01.com户型分析要点卧室系列?书房与卧室并列，方便工作与休息的共享?空间可变性较强，可根据业主需要灵活划分空间27房地产智库www.fdc01.com户型分析要点辅助空间?服务性空间?三房二厅?建筑面积约：188.45-189.67平方米相对集中而独立的服务性空间（含保姆间）28房地产智库www.fdc01.com户型分析要点辅助空间?服务性空间厨房功能阳台辅助入口佣人间29房地产智库www.fdc01.com户型分析要点辅助空间?厨房?中、西厨分离，细化功能空间，带来使用的便捷?结合餐厅与厨房，自然分隔出家庭活动室，提高使用效率30房地产智库www.fdc01.com户型分析要点辅助空间?厨房?岛式厨房?开放式的布局方式?浓郁的家庭生活气氛31房地产智库www.fdc01.com户型分析要点辅助空间?卫生间?干湿分区?南北通透?北向外飘窗32房地产智库www.fdc01.com户型分析要点辅助空间?储藏空间设置储藏空间33房地产智库www.fdc01.com户型分析要点亮点与附加值?空间灵活性——多功能半居多功能房所谓“半居”的设计即一个小面积的多功能房，在面积上不足以满足一个次卧室的大小。但是对于二、三居的少居室户型，这样的小房间可以成为居室功能不足的一个补充。多功能房34房地产智库www.fdc01.com户型分析要点亮点与附加值?空间的丰富性——大面宽的横厅35房地产智库www.fdc01.com户型分析要点亮点与附加值?空间趣味性——全跃层两居36房地产智库www.fdc01.com户型分析要点亮点与附加值?空间的丰富性——错层设计?通过错层布局改变室内局部层高，使空间产生多维变化，层层叠翠；?每上下3户减少一个客厅的面积，约20平方米，但提供了2个高近5米的高厅。37房地产智库www.fdc01.com户型分析要点亮点与附加值?外飘窗、角窗38房地产智库www.fdc01.com户型案例分析3939房地产智库www.fdc01.com户型案例分析典型户型示例户型修改实例40房地产智库www.fdc01.com典型户型示意——紧凑两居?建筑面积98㎡?两室两厅一卫?局部错层设计?独立餐厅?南向采光卫生间，干湿分区?大面宽、小进深?外飘窗与阳光露台41房地产智库www.fdc01.com典型户型示意——紧凑三居?建筑面积138㎡?三室两厅两卫?采光玄关?北侧观景餐厅?步入式衣帽间?大储藏空间?转角外飘窗42房地产智库www.fdc01.com典型户型示意——舒适三居?建筑面积165㎡?三加一室两厅两卫?局部错层?多功能生活厅?步入式衣帽间?大储藏空间?外飘窗与阳光露台43房地产智库www.fdc01.com典型户型示意——舒适三居?建筑面积：160-180平方米?舒适豪华的三室两厅两卫?中西厨分离，使用便利?开放式岛厨与餐厅的布局，空间开敞气派，突显品味?大面宽起居厅与宽敞的阳光露台?南北通透的主卧空间?独立的步入式衣帽间?外飘窗与一步式阳台44房地产智库www.fdc01.com典型户型示意——舒适四居?建筑面积191㎡?四室两厅三卫?独立书房?横向大面宽客厅?步入式衣帽间?南北通透的主卧?大面宽阳光露台?电梯入户45房地产智库www.fdc01.com典型户型示意——零居小户型?建筑面积：45平方米46房地产智库www.fdc01.com典型户型示意——零居小户型?入口空间47房地产智库www.fdc01.com典型户型示意——零居小户型?餐厨空间48房地产智库www.fdc01.com典型户型示意——零居小户型?卫生间49房地产智库www.fdc01.com典型户型示意——零居小户型?洗浴空间50房地产智库www.fdc01.com典型户型示意——零居小户型?工作区51房地产智库www.fdc01.com典型户型示意——零居小户型?卧室区52房地产智库www.fdc01.com典型户型示意——零居小户型?起居区53房地产智库www.fdc01.com典型户型示意——零居小户型?过道54房地产智库www.fdc01.com典型户型示意——零居小户型55房地产智库www.fdc01.com户型修改实例高层住宅项目案例56房地产智库www.fdc01.com提出设计调整方向……技术经济指标户型优化设计建筑外观与风格亮点与附加值57房地产智库www.fdc01.com地块一户型面积统计户型面积区间（㎡）户型总建面（㎡）建面比总套数40-502998025.30%64650-603694031.17%64860-7076706.47%118提出设计调整方向……技术经济指标原始指标70-802346019.80%30080-902045017.26%230合计118500100%1942一居、三居比例过高，两居相对较少58房地产智库www.fdc01.com户型面积区间（㎡）总套数总建面（㎡）建面比小一居40-508193617730.5%45.1%大一居50-603181723814.5%小两居55-653491975716.7%39.1%大两居75-853542653722.4%提出设计调整方向……技术经济指标调整后总指标小三居80-902191844715.6%15.9%大三居（复式）100-12033440.3%合计2062118500100%适当增加了两居户型的配比指标59房地产智库www.fdc01.com快速回款区(B型楼+C型楼)户型面积区间居室结构套数建面（㎡）建面比（㎡）小一居40-5039