二三线城市商业地产开发策略与招商管理厦门www.fdc01.com房市金碟课程安排一、商业地产概论二、万达地产的发展模式及经验教训三、商业地产开发难点分析四、如何做城市综合体的开发综合体的选址建议综合体的设计要求商家对综合体进驻的考虑五、成都万达广场、北京石景山万达广场操作案例分享六、万达的招商模式不同类型商家的租金承受能力及特点wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟七、如何通过招商实现真正的“订单地产”八、餐饮招商实例分析九、如何进行招商团队的培训十、购物中心营运知识及案例分享上海正大广场调整浙江德清县正翔商业广场招商实施?十一、项目分析环节（全部学员参与）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟一、商业地产概论wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟国内商业地产现状分析?狭义的商业地产：用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。?广义的商业地产：除传统商业物业外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。?商业地产开发其实就是通过地产开发业务整合商业，含商业活动的过程；通过整合各种业态及业种，以最合理的地产设计及开发模式尽量满足消费需求；提供满足商业、商务活动的房地产载体的开发过程；并通过销售及持有运营收取租金等收益达到满足投资者投资回报的商业行为。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟商业地产的价值?物业价值+经营价值?商业地产的本质：大型商业物业是追求租金收益为目的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的金融工具；这也是为什么国内商业地产很长时间内无法健康发展的主要原因。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟国内商业地产发展的驱动力：?商业自身的快速发展?我国城市化进程加快?传统商业设施的升级?外资零售企业的抢滩?投资主体多元化进入?商业地产成投资产品wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟城市化是中国未来核心发展动力城市化是中国未来核心发展动力中国城市化进程及未来发展预测100%　2050年90%75%80%70%　2020年　2009年50%60%47%　2000年50%　1990年36%40%26%30%20%10%0%年年年年年年年年年年年年年年年838383838383838788990011223344999990000000000111112222222222　　　　　　　　　　　　　　　数据来源：国家统计局wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟中国正中国正在在步步入入消费经消费经济济时时代代一、2006年，中国人均GDP超过2000美元。（1951年的美国和1970年的日本）二、2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元，实际增长9.8%，增速首次超过GDP。三、2009年上半年，社会消费品零售总额58711亿元人民币，增长16.6%。增速是GDP的两倍。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟我国商业地产发展的三个阶段?第一个阶段：1992—2002?起步发展时期，商业和地产两个产业?第二个阶段：2002—2008?快速发展时期，商业加地产边缘产业?第三个阶段：2008—至今?理性发展时期，商业地产独立产业wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟商业地产的基本特征商业性、地产性、投资性高风险、高投入、高回报、高难度安全性、稳定性、长期性、收益性wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟我国商业地产发展的现状?重数量，轻质量?重规模，轻效益?重开发，轻经营?重策划，轻规划?重形象，轻使用www.fdc01.com房市金碟开发商零售商双向进军商业地产?开发商进军商业地产并拥有零售品牌?零售商进军商业地产并开始购地自建?从而获取地产、经营双重收益，有效克服招商困境www.fdc01.com房市金碟商业地产向二三线城市快速扩张?城市化进程的时间差?地方政府招商引资的热情和政策?价值洼地的巨大增值空间?城市未来发展的巨大潜力www.fdc01.com房市金碟商业地产的形态多样性?商业综合体购物中心?商业街区交通站点商业?地下商业社区www.fdc01商业.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟国内主流商业地产开发企业及代表产品?华润万象城、欢乐汇?中粮大悦城?深国商深国投广场印象城新一城?百联西郊百联百联又一城?银泰银泰中心?龙湖北城天街西城天街等?正大正大广场?恒隆港汇中心、恒隆广场?新鸿基国金中心?太古太古汇?凯德置地嘉茂、嘉兴茂、来福士广场?SM集团：SM广场?万达万达广场www.fdc01.com房市金碟二、万达商业地产发展模式与经验教训www.fdc01.com房市金碟1.起步——为什么要做商业地产www.fdc01.com房市金碟2、万达广场第一代---单店单店业态整合在一个单体建筑内，面积5—6万平方米。www.fdc01.com房市金碟万达广场第二代---组合店组合店由多个单体店组成，面积10—15万平方米，内含百货、超市、影城等六到十种业态。www.fdc01.com房市金碟2.第一代产品——经验与教训南京新街口万南京新街口万达达广广场场长长春万春万达达广广场场www.fdc01.com房市金碟3.第二代产品——提高与缺陷南宁南宁万达广场万达广场武汉武汉万达广场万达广场www.fdc01.com房市金碟4、万达的第三代------HOPSCAHOPSCA也称为城市综合体，是万达集团2004年以后开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。www.fdc01.com房市金碟购物中心的构成：1.百货2.超市3.专业店4.餐饮5.健身6.娱乐7.步行街www.fdc01.com房市金碟4.第三代产品——突破与成熟上上海海五五角角场场万万达达广广场场项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。www.fdc01.com房市金碟4.第三代产品——突破与成熟项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。北北京京石石景景山山万万达达广广场场www.fdc01.com房市金碟4.第三代产品——突破与成熟宁宁波波鄞鄞州州万万达达广广场场www.fdc01.com房市金碟4.第三代产品——突破与成熟成成都都锦锦华华路路万万达达广广场场项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心。www.fdc01.com房市金碟五星级酒店?项目将引入国际一流的酒店管理公司进行经营管理，全面提升项目的国际商务氛围，为政府提供高端接待及国际会议设施，进一步完善城市功能。www.fdc01.com房市金碟写字楼?在商务方面，将将规划建设国际标准5A智能化超甲级高档写字楼，以及高档SOHO，面向全球高端的客户群体,创造智能化、生态化、人性化、多元化的活动空间。?力争打造亿元税收写字楼。www.fdc01.com房市金碟酒店式公寓?酒店式公寓，充分享受商务商业区的繁华，尊贵；体现现代城市对商务，商业，绿色及以人为本理念的追求，是城市中心区的人居典范。建筑高度100米以上?酒店式公寓均采用南北向布局，外立面现代简洁、造型隽永；注重实用功能，户型合理、间距充分。www.fdc01.com房市金碟公共空间开阔的休闲广场以硬质铺地为主，为大型城市公共活动和商业互动展示的场所，体现都市文化。www.fdc01.com房市金碟第三代产品的变化1.增加了室内步行街贯穿项目各主力店；2.强调购物空间的舒适度与便利性；3.业态布局更加丰富多样；4.人流内部共享性显著增强；www.fdc01.com房市金碟特点说明：万达广场的室内步行街?室内步行街是万达广场的灵魂?室内步行街是购物方便、环境舒适的核心www.fdc01.com房市金碟舒适?室内精品步行街的独特设计让来万达广场购物的客户享受四季如春的购物环境。?宽敞高档的空间设计让客户在购物过程中避免因空间狭小拥挤产生的心理烦躁。www.fdc01.com房市金碟方便?万达广场的方便是因为万达广场浓缩了传统商业街的精华；?万达广场独特的设计组合，以步行街为枢纽串联多家主力店，使得客户可以在百米之内找到自己的目标商家，大大的缩短了购物行走路程，据专家研究，人的行走超过300米会产生疲劳感，因而会降低人的购物兴趣。?万达广场步行街上下打通，每16米以横向联系通道，连接步行街两侧商家，使客户在步行街任何一个点都能看到楼上楼下的20多个商家，并且可以在8米内找到横向穿越的通道，迅速到达。?万达广场以较高标准设置停车位，使得来万达广场休闲购物的客户停车变得极为方便。www.fdc01.com房市金碟5.总结www.fdc01.com房市金碟截至截至20092009年底万达广场已开业年底万达广场已开业2727家家哈尔哈尔滨滨香坊香坊自持商业总规模达自持商业总规模达286286万平方米万平方米哈尔哈尔滨滨中央大街中央大街长长春重春重庆庆路路沈沈阳阳太原街太原街北京北京CBDCBD北京石景山北京石景山大大连连万万达达广广场场天津金街天津金街济济南泉城路