金汇商业公司升龙凤凰城项目B区商业定位汇报2012.11.12郑州金汇商业有限公司金汇商业公司金汇商业公司一、商圈分析二、市场分析三、项目分析四、项目定位五、业态规划六、项目包装金汇商业公司商圈分析一金汇商业公司1成熟商圈承东启西，连接新老郑州郑汴商圈是由家具、建材、家电专业市场群组成的成熟大型商圈，已在郑州本地形成强大的市场号召力。“十二五”规划中，郑汴商圈承东启西，向南可直达二七新区，向北则到曼哈顿商圈，东接CBD，郑东新区，西攘郑州老城区。是郑汴一体化的“财富桥头堡”。金汇商业公司2城市发展，市场外迁2012年6月15日郑州市出台了《关于加快推进中心城区市场外迁工作的实施意见》该市将于2012年下半年正式启动中心城区177家商品交易批发市场的外迁工作，并计划将在2015年年底前完成该项工作。金汇商业公司2012年9月12日，颁布了《郑州市中心城区占用道路违法建筑拆除工作指挥部公告》，里面涉及到中博市场。目前中博家电市场拆迁已经列入政府议程，商户经营不稳定，普遍需要想寻找一个稳定的经营环境。金汇商业公司市场分析金汇商业公司郑州家居业态分布金汇商业公司金汇商业公司1郑州家居市场饱和，家居业态无竞争优势中高端市场：红星美低端市场：郑州各区目前郑州家居市场供大凯龙、居然之家、欧域家居市场纵多，郑于求，市场趋于饱和，凯龙等巨头连续扩张汴商圈更是繁多，并附近众多成熟家居的高进入。发展稳定。中低端项目，项目没有竞争优势。据业内专家初步统计，我国目前拥有5000平米以上面积的家具卖场超过2500家，1万平以上的有900多家，2万平以上的有500多家，5万平以上的100多家。家具卖场已经趋于饱和状态，但是消费者的需求并没有达到与之相匹配的程度。郑州仅欧凯龙、红星美凯龙、居然之家等大型家居商场和中博家具市场的总体量已经达到了70多万平方米，在城市各个方向还有众多的专业市场和非专业的家居批发市场。由此可见目前家居行业竞争激烈，市场空间狭小，业主投资回报较低。金汇商业公司郑州家电业态分布目前郑州家电市场，主要有国美、苏宁、永乐、五星等连锁卖场，郑州主要的一些家电批发市场，主要集中在郑汴商圈。永乐电器国美电器苏宁电器家电城金汇商业公司2国美、苏宁、永乐、五星等多家大型家电连锁企业占据郑州家电零售市场国美、苏宁、永乐、五星是中国最大的几家家电零售连锁企业。经营业态是零售，进销存自主的经营模式。目前处在繁华或居住群集中的地段。在家电零售市场中，占据主导优势。金汇商业公司3郑汴商圈现存的中博家电批发市场、未来路家电市场均为传统家电批发市场以中博家电批发市场为例，这里是集众多家电厂商云集的专业批发市场，基本都是厂商、代理商直销，或者专卖店，也是目前各连锁卖场的主要售后服务市场。虽然是批发市场，目前很多商家“大家电做零售，小家电搞批发”，商家各自为阵，进行销售，市场方只收取管理费用，但是并未对市场进行统一的规划推广，就是一个商家聚集地。同时由于属于街边店形式，环境形象差，展示条件不够，售后服务无法提升，达不到品牌家电的高端要求。金汇商业公司金汇商业公司国家“家电下乡”以旧换新，行业政策扶持力度持续增加42009年5月份，在全面实施家电下乡同时，出台了以旧换新的政策，对家电以旧换新，通过财政补贴促进消费。2012年11月初，工信部电子信息司会同消费品工业司组织召开了家电下乡和以旧换新后续政策座谈会,工信部正在酝酿推出新的家电产业扶持政策。金汇商业公司项目分析金汇商业公司1区位优势地段：位于郑汴商圈的核心位置，享受成熟商圈的市场强大号召力交通：具备了专业市场的必要条件——高可达性，这里三维立体式交通，地铁、公交、BRT一应俱全。中州大道、未来路、郑汴路、货栈街等城市主干道连接郑州东西南北。人流、车流，物流动线都能得到合理畅通规划。金汇商业公司金汇商业公司2行业目标重点目标：郑汴商圈的家电市场分析研究：现有河南家电批发市场现状金汇商业公司中博家电批发市场金汇商业公司市场中博家电管理费/税招商租赁付款名称(静面积、无公摊)费/押金政策形式方式市场出租三层均价80元/平方/一期：未来路月，商户转租价格在300-750元门面房（三层）/平方/月市场出租两层均价60-70元/平中博家具西门面管理费含在该市场始方/月，商户转租价格在300-（两层）租金内，税于1995季度500元/平方/月租赁形式费15元元/年，因年:一年一、半平方/月，代久远，签，三年年、二期：中博名优市场出租60-70元/平方/月，一期未来路招商政策一签年三家电门面商户转租200-400元/平方/月门面房押金及优惠政种交3万/家，策目前已递增幅度款方其余押金1无人明确不定式三期：中博小家市场出租55-65元/平方/月，万元/家。电批发商户转租200-300元/平方/月二层以上为仓库，无二层铺位内仓库部自行分割仓库金汇商业公司未来路家电城市场租金政策（静管理费/税付款方市场名称面积、无公招商政策租赁形式费/押金式摊）两层层均价管理费含在始于1995年，因未来路音响租赁形式:一年100-120元/租金内，税年代久远，招商政一次交市场门面房一签，三年一签平方/月（无费15元/平策及优惠政策目前半年（两层）递增幅度不定公摊）方/月无人明确。金汇商业公司燃气燃具大世界管理费/租金政策付款市场名称税费/押招商政策租赁形式方式（无公摊，静面积）金中博厨具厨电60-70元/平方/月（无公市场是二次招商启动时合管理费含市场门面房摊），前期一般商户同签3年在租金内免1年租金，核，3年后，税费不30-60元/平方/月（公摊心商户免租18租赁合同季付等，押金中博厨具厨电门前通道一半)，租金一楼个月，二次招商一年一签100元/平市场内部卖场60元/平方/月，每层递减租金25-40元平，租金涨方10元/平方/月）方/月幅不定仓库门面房二层为仓库，无门面房自行租赁仓库。金汇商业公司31、项目区域优势2、项目实力优势S3、经营管理稳定性优势优势4、蓝海空白模式优势5、专业的运营团队优势1、路网不通，对商场启动影响很大。w2、商户风险意识很强，观望情绪浓厚。劣势3、品牌资源有限，商户实力较弱，经营思路局限较大，难以扩张，4、行业竞争加剧，家电行业商户承租能力较弱。1、中博家电市场面临拆迁商户经营不稳定，需要寻找稳定的经营环境。2、厂家、经销商进一步扩张，需要寻找档次高、形象好的经营场所。O3、处于非专业批发市场内商户需寻专业市场。机会4、家电市场铺位较差，在写字楼设置展厅的客户，需要专业化市场的展示平台。1、目前C区安置房商业项目，与家电商户进行沟通，想成立家电商场。T2、目前华南城进行的家电规划和招商。3、中博市场的新市场以及老市场对部分家电商户的安置，等都会给我们威胁造成一定的客户资源竞争。金汇商业公司前期意向商户数据调查意向面积（实际需业态洽谈家数意向商户数意向楼层求面积平方）冰箱、洗衣机、41户26户4900平方一楼冰柜电视37户21户3350平方一楼家用空调、中28户13户2500平方一楼央商用空调家用音响、工程音响39户25户4000平方二楼厨房电器、87户57户5410平方二楼小家电112户100户5925平方三楼家电厂家办事处16户5户1200平方一楼合计360户233户27285平方金汇商业公司项目定位金汇商业公司结合宏观环境、市场分析、及企业自身发展的金汇各方面优势分析，做耐用品、目的性专业购物商电器场-----家电商场最适合项目地块区位的发展特点。升龙·金汇名称：升龙·金汇电器电器城定位：国际连锁直销中心升龙·金汇电器世界升龙·金汇国际家电中心……金汇商业公司商业名称：升龙·金汇电器借助集团名称的平台优势和集团自身的品牌影响力，更1便于传播和确立行业知名度。商场产品线全面，种类丰富多样，电器可包涵家用电器2和工程电器。集团商业自有品牌，可以多区域进行直接复制，可持续3性发展，做成连锁商业效应，提升集团整体战略品牌。4未来立足于家电批零结合的商业品牌，填补国内家电批零综合业态的家电商场“蓝海”模式。金汇商业公司定位：国际连锁直销中心1国际：汇集如索尼、三星、松下、东芝、美的、格力、海尔等国内外电器知名品牌。2连锁：可复制的集团商业品牌模式，以租赁联营的合作形式和零售和批发的经营模式，进行品牌多点的反复扩张；3直销：具有零售、批发多种销售经营的家电“蓝海”形态，无过多中间经营环节，通过连锁达成战略品牌，引导消费者直面厂商。中心：4六万平米的专业卖场，通过“市场化经营，商场化管理”模式，在专业营运团队统一管理与推广下，迅速达到中原的第一家电专业市场美誉。金汇商业公司“金汇电器”品牌发展战略：形成可复制的自有商业连锁品牌，组整合有利于升龙·金汇电器发展成厂商联动商业联盟机制，通过郑州的项目资源优势，着力品牌全国区21、天津、福州、南京等项目的品牌植域的构建和推广，最终形成长效发入效应，逐步推动升龙·金汇电器展的集团核心商业竞争力。步入良性发展轨道。金汇商业公司规划布局金汇商业公司建筑面积：8433m2实用面积：8103.2m2套内面积：3943.916m2公摊率：53.23%租金：70元/平米/月（含公摊）150元/平米/月（使用面积）金汇商业公司建筑面积：8453m2实用面积：8272.46m2套内面积：4551.56m2公摊率：46.15%租金：55元/平米/月(含公摊）102元/平米/月(使用面积）金汇商业公司建筑面积：8444m2实用面积：8263.46m2套内面积：4519.46m2公摊率：46.48%租金：35元/平米/月（含公摊）66元/平米/月（使用面积）金汇商业公司建筑面积：12995m2实用面积：12059.42m2套内面