【金地·紫乐府项目】2011年营销突破执行案合富辉煌（中国）天津公司2011年01月13日房地产智库www.fdc01.com序合富辉煌深耕天津市场八载借助经典80余个项目实战案例为天津金地发展添助力！房地产智库www.fdc01.com目标解构（3－12月）10个月10个多亿平均每个月1个亿一个快速销售/现金为王的命题一场非常营销的非常规战役房地产智库www.fdc01.com如何才能实现这场非常规战役呢?我们怎么做呢?不需要太复杂！?首先回顾2010年房地产环境发展状况?其次了解及别墅发展情况及金地紫乐府项目运行状况?再次了解当前高端客户状况?结果找出适应市场的突破口房地产智库www.fdc01.comPART1回顾2010年天津市场情况我们面临怎样的政策环境？房地产智库www.fdc01.com【政策环境】政策引导市场，楼市调控主旋律从“新国十条”细则版转向加强版2010年《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》4月15日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4月4月1720日日《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》取消7折利率5月26日《关于土地增值税清算有关问题的通知》6月3日《关于加强土地增值税征管工作的通知》15个城市颁布限购令6月5日《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》10月6月13日津十条：严格执行差别化住房信贷政策《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》6月21日《关于做好住房保障规划编制的通知》《关于进一步贯彻落实国发【2010】10号文件的通知》4.15—7月底7月—8月底9月29日调控密集期调控淡化期调控强化期“新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消力度再次加强化，调控效果逐渐减弱房地产智库www.fdc01.com【政策环境——政策分析】第一条：直指地方政府贯彻落实调控加强的五个方面地方政府要立即制定执行，否则问责约谈第五条：直指开发商第二条：直指银行信贷规范开发商交易行为政策内容首套三成，二套五成，三套停贷第四条：直指供给第三条：税收调节加大中小套型和保障房供给首套税收优惠，取消多套优惠，逐步推广房产税合富观点：2010年前三季度在政策面没有任何放松情况下，市场成交回暖的现象说明市场自身的力量已经突破政策效力的束缚，政策效力正在边际递减，政府初期调控目标并未完全达到。市场成交回暖导致9月底中央政府加码，这一系列的严厉政策短期内仍以遏制房价为主，调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”。房地产智库www.fdc01.com【政策环境——政府态度】2010年12月，温家宝在政府工作会议上要求：“继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，坚决抑制投机炒作行为。”面对媒体称：“我有决心，在本届政府任期内一定要把这件事做好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”总理亲自挂帅，凸显政府调控决心！中央领导、各大部委也明确表态：政策调控层面“决不半途而废”。调控的方向与路线保障房紧资金收土地严信贷房地产智库www.fdc01.com【政策环境——政策分析】通过第四季度追加的一系列调控政策来看，更多的是在给市场传递政策不会放松的信号，意在稳定市场预期。调控政策的主要出发点：目标1：平抑房价、优化民生在经历了09年的牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重的作用；目标2：打击投资、投机性需求从成因来看，高房价在很大程度上是由亍供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段；目标3：政治挂帅、取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急，可以说“新政”对楼市的调控在很大程度上也是一个政治问题。房地产智库www.fdc01.com【政策环境——房产税】房产税：暂时针对局部投资比例较高的城市率先试点，尚不具备全国开征的条件国家发改委财政金融工信部和中国社科院昨日联合发北京大学林肯中心在提交的一份报告司司长徐林公开证实，布的《中国工业经济运行2010年中提及，深圳、杭州在数据积累、批我国将推进房产税改夏季报告》指出，下半年要保持量评估技术CAMA系统，（下简称革，它的开征可以为宏观经济政策连续性和稳定性。CAMA系统）以及机构设施方面，地方政府带来一个稳其中，要选择好房产税征收政策已经具备实战水平，可以考虑开征房定的主体税种。出台的合适时机。地产税。8月24日9月12日9月17-18日9月22日9月29日随后，财政部部长谢旭人在向在中国土地税费金改革国际研讨根据国家有关部委出台的房地产全国人大作报告时也表示，会上，与会者一致认为，部分城市场调控措施，我国将加快推进2011年的一项重要工作就是研市推出房产税的条件已经成熟。房产税改革试点，并逐步扩大到究完善合理引导个人住房消费与此同时，房产税在国庆前后出全国。的税收政策。台的消息开始传出。打击投资投机稳定市场预期调节收入分配增加地方收入通过增加所有者的持有成本，只要持有房屋，就需每年调节财富分配，实现社房产税是一种地方税，提高投资投机性需求的成本，征收房产税，是一项长期会公平可增加地方财政收入减少投资投机行为，同时有成本，将有助于形成理性利于多套房屋所有者将房屋的需求，但也无形中增加转让或出租，增加存量房的了购房者的经济负担供给房地产智库www.fdc01.com【政策环境——蓝印政策】2009年2月天津松绑蓝印户口政策开始实施至今，外来人口在津购房比例占总量的24%。蓝印户口政策的调整，促进了天津楼市交易量的增长，对于消化商品住宅存量起到积极作用，尤其对于远郊的两区三县因受政策、市场调整影响变化非常敏感，“蓝印”对这些区域的拉动作用明显。市内六区、塘沽区(含开发区、保税区)80万元，环城四区汉沽和大现蓝印政策港的房需购买60万以上的房子，宝坻／武清和三县需购买40万以上的房子，所购买房屋必须一次性交纳全款，大产权，并具备契税完税证明。未来可能据悉蓝印政策将会在2011年进行每个区域上浮20万元的调整政策。合富观点：“蓝印政策”是以区别于其它调控形式，起着重要作用的调控手段，蓝印政策的调整将会立竿见影的反应在市场供需结构中，尤其对于郊县的房地产市场将会形成较大的冲击。房地产智库www.fdc01.com500000【宏观经济——400000GDP与CPI分析】GDP的稳增，300000CPI持续走高，通胀压力加大，增强了政府宏观调控的底气日期200000GDP（亿元）10000001998199920002001200220032004200520062007200820092010?2010年前三季度GDP同比增速达9.6%，预计全年将达到9.9%，处于稳定区间。?2010年10月份CPI同比增长4.4%，通胀持续走高，达到25个月来的新高点。合富观点：当前经济企稳，通胀超出预期，房价的持续走高，预示着后市的货币政策将继续收紧，回收流动性，防止经济过热。房地产智库www.fdc01.com【宏观经济—加息分析】2010年10-12月央行两次加息，距离上次（2007.12.21）加息时间间隔34个月央行一个月内两次上调人民币存款准备金率0.5个百分点，创出18%的存款准备金率新高，显示了政府收紧流动性的紧迫性和决心。本次加息的两大经济背景人民币升值预期通胀预期当前面临的问题：当前面临的问题：?热钱流入规模加大?消费品价格持续上涨?出口企业面临生存问题?资产价格居高不下?…?…?加息对房价的影响，更多的体现在渐进加息的过程中加息对楼市的影响分析对开发商的影响：造成融资渠道收紧、成本提高，部分开发商可能面临资金压力、率先降价促销。对购房者的影响：购房成本增加，在政策叠加效应下，将部分客户逼出市场，闲散资金由商业市场转向银行。房地产智库www.fdc01.com【政策环境——2011预测】合富研究认为：后市针对房地产的宏观调控政策，依然会以遏制房价为目的。但是，接下来的调控，政府面临着一个老生常谈的两难问题：即在保持经济继续稳定增长的情况下将房地产市场调整到合理的位臵，也就是政府要在“保增长、防通胀、陈房价”之间进行艰难的平衡。一般而言，会有两种结果：第一、将“保增长”放在首要位臵，为保经济增长而舍弃或放松对房地产的严厉调控（类似2008年）；第二、牺牲预期的经济增长，继续对房地产进行严厉调控，兑现政府的承诺；同时，继续加强不推进房地产市场制度化改革的措施。合富研究认为，政府很可能会采取第二种。房地产智库www.fdc01.com【政策环境——结论】长期政策环境：有保有压交错出现短期政策环境：持续打压态度坚决房地产智库www.fdc01.com新政下的房地产市场发展如何？房地产智库www.fdc01.com【天津大势：成交走势】天津整体：成交量明显萎缩，成交价格高位运行2010年新政之下，天津市全年整体成交量较去年同期下降24%，而成交价格仍处于高位运行，全年成交均价同比上涨25%，价格从8月份开始平稳运行。2008-2010年天津市新建商品住宅成交分析成交面积：500万㎡成交面积：1329万㎡成交面积：1011万㎡成交均价：6867元/㎡成交均价：7406元/㎡成交均价：9287元/㎡房地产智库www.fdc01.com【天津大势：新政后成交走势】政策调控下价格再创新高?2010年春节淡季后，成交量逐渐上升，但受新政影响，从5月份开始，成交量震荡下挫?7月后，三个多月后房价并没