龙崗购物中心汇报万科商用www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录PART1.项目概况PART2.消费者调研PART3.零售商洽谈PART4.测算PART5.项目参考PART6.项目市场定位PART7.建筑设计PART8.业态组合PART9.主题概念www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART1.项目概况地块介绍?万科龙岗中心城3#1/3#2地块?购物中心建筑面积109,820平方米?位於中心城商圈,旁为62,892平方米的世贸中心?北侧龙翔大道,南鄰深惠路?地铁3号線,吉祥站与龙城廣場站的中间www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART1.项目概况地块介绍3#13#2龙城广场www.fdc01.com房地产智库PART1.项目概况地理位置龙岗中心城黄龙城广场阁路奥本项目体新吉祥路站城龙城公园深惠公路地铁3号线爱联学校站龙翔大道www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART1.项目概况地铁连线深惠路龙岗中心城龙翔大道黃阁路吉祥中路龙城广场地铁三号线奧体新城龙城广场地铁站本项目吉祥路地铁站www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART1.项目概况发展概况?項目受惠地铁3号線於2009/10年通車,帶动200萬人.?政府定位龙崗為東珠三角交通輸紐,深惠公路,東部海滨通道,更方便消费者到本項目消費.?深圳中部及西部零售商圈已形成,東部新商圈將成新的零售熱点.?龙崗區為深圳最大的區,新增城市人口总計180萬人(2010年),龐大新城市社会消費.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART2.消费者调研研究目的?人口特征:商圈消费者概况.?消费习惯:消费购物的习惯和频率\平均消费.?购物喜好:对现有购物设施的喜好和意见;对不同商铺组合及品牌的反应;对个别店铺类别的选择.?对项目的期望:定位\主题\商品组合\店铺组合消费者市场调查共完成:1137份主样本问卷及223份辅助样本问卷.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART2.消费者调研商圈介定第一商圈:龙岗/龙城第三商圈:坪地/坑梓/葵涌/大鹏/南澳?行车时间不多于15分钟坪地?行车时间多于45分钟龙城?人口共有39.2万人坑梓?人口共有惠州27.4万人宝安龙岗平湖坪山横岗布吉葵涌盐田大鹏罗湖福田南溪香港第二商圈:布吉/横岗/平湖/坪山?行车时间约15至45分钟内?人口共有117.2万人www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART2.消费者调研人口特征第一商圈第二商圈性别(男/女)47%/53%48%/52%平均年龄26.6427.19已婚人士45%46%工作人口比例86%89%个人平均每月收入(人民币元)25962740家庭平均每月收入(人民币元)70366819第一商圈人口特征:?屬青年人區,平均年龄26.64岁.?男性与女性的比例相約,女性稍多.?約有54%受訪者未婚,而有8成的巳婚人士巳有至少一个子女.?高达94%在龙岗/龙城工作.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART2.消费者调研人口特征?教育程度:大学或以上25%,中学73%?工作地區:94%在龙崗?職业:管理層/專业人仕41%.普通白領25%?个人平均每月收入2596元?家庭平均每月收入7036元?个人平均每月总消費佔总收入的56%,高於整體常住深圳人仕8%www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART2.消费者调研消费习惯外出逛街消费频率(购买非日常用品)购买非日常用品消费频率(平均每月/次)常住深圳人士5.6第一商圈6.7第二商圈5.22第三商圈6.93?第一商圈受访者外出逛街次数较高,平均每月6.7次.?第一商圈人士甚少跨区逛街购物.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART2.消费者调研消费习惯商圈每月平均消费费用第一商圈第二商圈第三商圈外出购物(人民币)673534591比例%47%44%32%日常用品(人民币)364299337比例%25%25%18%非日常用品(人民币)310236254比例%21%20%14%外出餐饮(人民币)461442728比例%32%37%39%外出娱乐(人民币)307230543比例%21%19%29%合计(人民币)144112051862消费占个人收入百分比56%44%57%个人收入(人民币)259627403258?第一商圈受访者相对较多花费在外出购物和餐饮上.?第一商圈受访者每月消费占总收入56%,高于整体常住深圳人士8%.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART2.消费者调研消费习惯年龄群每月平均消费15-19岁20-24岁25-34岁35-44岁45-55岁外出购物(人民币)462547613649660比例%45%44%46%44%44%日常用品(人民币)226303341351427比例%22%24%26%24%28%非日常用品(人民币)236244272299233比例%23%19%20%20%16%外出餐饮(人民币)363424478506575比例%35%34%36%34%38%外出娱乐(人民币)201281241319264比例%20%22%18%22%18%合计(人民币)10251251133214741499消费占个人收入百分比62%57%45%42%45%个人收入(人民币)16622205293735223311?较年轻的受访者消费占总收入较高,年纪越大的受访者的总消费额则越www.fdc01.comwww.fdc01.com高.房地产智库房地产智库PART2.消费者调研消费习惯高收入消费群每月平均消费TOTAL15-19岁20-24岁25-3435-44岁45-55岁岁外出购物(人民币)104749694813251006856比例%43%28%42%47%41%48%日常用品(人民币)501266424622499494比例%21%15%19%22%20%28%非日常用品(人民币)546230524702507363比例%23%13%23%25%21%20%外出餐饮(人民币)8644697581074972395比例%36%26%34%38%40%22%外出娱乐(人民币)508823555415472529比例%21%46%25%15%19%30%合计(人民币)241917882261281424501780消费占个人收入百分37%59%44%43%25%43%比个人收入(人民币)662530315178660199704187?家庭收入每月人民币18834元.?高收入人士主要花费在购物(44%),餐饮(36%),娱乐(21%).www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART2.消费者调研购物喜好?在第一商圈中龙岗天虹\世贸百货\龙岗华润万佳排名前三,购物点集中在中心城商圈,最常去的也主要集中在龙岗和龙城.?受访者购物主要以日常用品(92%)及食品(89%)为主.?除日常用品,相对常购买的是男女服装(58%),但百分www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库比相差30%,精品类的货品如化妆品\内衣\文具\首饰等货品则较少购买.PART2.消费者调研项目期望?来本项目消费的可能性:所有受访者的46%表示一定来消费,第一商圈受访者有69%表示将来一定来消费.?商业模式:77%希望为大型现代化购物中心.?主题特色:综合式购物中心(69%)饮食天地(54%)国内百货公司(53%)?未来交通工具:地铁(79%)公共汽车(64%)自驾车或他人接载(20%).www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART2.消费者调研项目期望?必有业态种类:零售店铺(94%)餐饮店(82%)休闲娱乐设施(77%).?必需要有的零售种类:银行(65%)男式服装(64%)运动体育用品(64%)女士服装配饰(61%).?必须要有的餐饮种类:美食广场(49%)中国地方特色菜(43%)咖啡甜品店(39%)中式酒楼(38%)中西快餐(37%)西餐(29%)酒吧(26%).?必须要有的娱乐休闲设施:儿童游乐场(47%)电影院(33%)KTV(32%)健身中心(32%)www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库溜冰场(22%)电子游戏中心(21%)保龄球(18%)PART2.消费者调研关键词总结调研目的人口特征消费习惯购物喜好项目期望26.64岁2次购物/本区消费大型现代化购物94%本区工作周大众化中心调研结果25%大学学历47%购物92%日用品94%零售41%管理专业32%餐饮89%食品82%餐饮2596元个人收入56%消费比58%服装77%娱乐7036元家庭收入www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART3.零售商洽谈洽谈结果类别商家名称无意向需考虑明确意向意向面积占总面积比承租条件永旺AEON√2000018%80元/8%崇光√连卡佛√太平洋√3000027%120元百货公司天虹√3000027%40-100元新世界√3000027%60元/6%伊势丹√2500023%100元大洋√3000027%75元泰国中央√百佳√8