乾润置业沈阳金融科技产业园项目定位构想及年度营销计划（草案）乾润置业营销策划部2011.12.6意在笔先。。。。。。。意在笔先。。。。。。。1905年，南非的普列米尔矿山出土了一颗3106克拉、拳头一般大小的粗钻石，是迄今为止全世界所发现的最大的一颗天然钻石，取名库利南。南非粗钻石筛分钻石过程库利南被送往阿姆斯特丹，荷兰最著名的钻石切割师约?阿斯查尔手上。约并没有直接动手，而是花了很长时间来研究库利南，并按它的大小和形状造了玻璃模型，还为此设计了一套专用工具。经过对玻璃模型的数次试验，最终得出最佳的打磨方案。钻石在质量检测之前接受化学处理专家对钻石进行仔细检测库利南被成功切割后，由三个熟练的工匠，每天工作14小时，琢磨了8个月。一共磨成了9粒大钻石和96粒小钻石。这105粒钻石总重量1063．65克拉，为库利南原重量的34.25％。1907年12月9日，为祝贺英王爱德华三世的生日，库利南被赠送给英国皇室了。由“库利南”琢磨成的9粒大钻石，分别被安装在英国皇冠和权杖上。我们认为，在沈阳北部，我们的项目就是皇冠上的明珠。我们的工作，就是要精心打磨，让她的光彩更加眩目多彩。沈阳金融科技产业园沈阳金融科技产业园我们的使命：雕琢：如何在众多同类产品中脱颖而出－－项目亮点打造准确：如何在市场竞争中立于不败之地－－项目准确定位精细：如何将项目价值推到最高－－高效营销执行沈阳城市战略意义在这部份里，我们主要明确沈阳对全国、对东北、以及对沈阳自身发展过程的战略意义。沈阳产业地产扫描本部分主要是对沈阳市工业地产的情况进行描述，同时在此对沈阳既有工业地产的典型项目进行描述，并据此总结出沈阳工业、产业地产的特征。说明：本部分中只是针对南部、西部、东部的工业产业元进行介绍，由于沈北片区中的工业地产项目将呈现出自身的不同走势，因此在介绍沈北区域情况时，进行重点描述。产业地产定义产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。产业地产提出背景产业地产是作为工业地产的前身，是工业地产的升级与换代。在政府方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源；在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越；伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。产业地产发展阶段1、企业自建园区　　政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。　　这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。2、工业地产　　以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的热烈欢迎。　　但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。3、产业地产　　现在几乎已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，早几年，几乎所有园区都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。沈阳地区产业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结1、沈阳工业地产划分：产业特色鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间?沈阳工业发展伴随八个优势产业的确立和做大做强、工业领域企业搬迁改造、招商引资大规模展开，企业和产业越来越向特定区域集中，历史性地改变了沈阳工业发展的地区布局，形成了产业特色比较鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间。沈阳地区产业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结基于城市的四大发展空间，沈阳的工业园分布主要集中于浑南、沈北、铁西、东部四个区域西部片区工业园包括北部片区工业园包括?台商工业园?中小企业园?美国工业村?光电产业园?日本产业园东部片区工业园包括南部片区典型项目?致远工业园新加坡工业园?从地理位置上来看，浑南、沈北和铁西成为工业园的主要聚集区，各有3-4个规模较大的工业园正在运作。?从工业园所属行业来看，浑南片区以高新技术产业为主的产业园，更多依靠政策聚合作用形成，多是针对外资企业及纳税大户企业，进驻企业以数字医疗设备、半导体装备、高性能数控系统、生物医药、子午线轮胎成为主；沈北片区形成农业深加工和光电产业和电子信息产业为主的产业园；铁西片区主要依托宝马的生产基地，形成以汽车配套产业为主的制造业工业园；东部片区也是依托宝马、通用、金杯三个整车厂，吸引相关的汽车配套产业进驻，形成汽车配套产业的工业园。沈阳地区产业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结1、南部区域典型项目：新加坡工业园1）各项基本数据占地面积：总占地面13.6万平方公里一期、二期占地面积2.6万平方公里共分三期开发开发商：沈阳浑南新区和新加坡腾飞公司合作开发建设容积率：0.82）产品形式项目地址：沈阳市浑南新区文溯街16号产品形式面积层数总套数租售情况出租情况多层工业厂房单层面积约为3-4层约40套左右只租不售二期全部出租，2000平左右（一、二期各2020元/平/月一期出租50%左右套）沈阳地区产业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结3、总体规划总体布局总体概括为“三心、四带、九园”?三心：即知识创新中心、管理服务中心、科技博览中心。四带：即支撑服务产业带、创新密集产业带、知识密集型电子信息技术产业带、技术密集型电子信息技术/高新技术制造产业带。九园：即创新湖公园、高新技术产业园（2个）、高新技术/电子信息技术产业综合园、现代物流产业园、电子信息技术制造产业园（2个）、公寓居住园（暂时未动工建设）。4、进驻企业情况清华同方、东软股份、昂立信息、方大半导体照明、东软飞利浦医疗设备、新松医疗、通用电器、瑞祥风能设备、新松机器人、沈阳科学仪器研制中心、东芝电梯、沈阳通用透平机械、诺康医药、绿洲生物沈阳地区产业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结5、优惠政策???提高固定资产折旧率。东北地区工业企业的固定资产（房屋、建筑物除外），可在现行规定折旧年限的基础上，按不高于40％的比例缩短折旧年限。?缩短无形资产摊销年限。东北地区工业企业受让或投资的无形资产，可在现行规定摊销年限的基础上，按不高于40％的比例缩短摊销年限。但协议或合同约定有使用年限的无形资产，应按协议或合同约定的使用年限进行摊销。?提高计税工资税前扣除标准。东北地区企业的计税工资税前扣除标准提高到每月人均1600元，具体扣除标准由省级人民政府根据当地平均工资水平，在不超过上述限额内确定?扩大增值税抵扣的具体行业范围。其中包括装备制造业、石油化工业、冶金业、船舶制造业、汽车制造业、农产品加工业等行业。沈阳地区产业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结新加坡工业园中入驻企业——清华同方新加坡工业园中入驻企业——苏宁物流工厂新加坡工业园中厂房立面新加坡工业园中厂房绿化www.fdc01.com房市金碟沈阳地区产业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结2、西部区域典型项目：美国工业村1）各项基本数据项目鸟瞰图占地面积：总占地面26万平方公里厂房总占地面积16万平方公里厂房总建筑面积15万平方公里共分三期开发开发商：上海美东有限公司2）产品形式容积率：0.9产品形式面积层数层高总套数租售情况出租情况工业厂房单层面积约为1层6米-8米一二期总套数约只租不售目前处于前期5000-10000平左12套左右20元/平/月洽谈过程。右沈阳地区产业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结3）相关配套美国工业村并无具体的功能分区，仅仅以工业厂房为主，同时园区会提供食堂、宿舍、仓库及少量的娱乐设施。4）进驻企业由于华晨宝马新厂区进驻铁西带来的利好因素下，美国工业园主要吸引宝马配套产业的进驻，目前处于前期洽谈的过程，还没有企业进行进驻。5）优惠政策美国工业村会对进驻企业的知名度、规模等情况进行评估，并给予相关在租金方面的优惠政策。沈阳地区产业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结美国工业村绿化图片美国工业村厂房图片美国工业村厂房图片沈阳地区产业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结3、西部区域典型项目：日本工业园1）各项基本数据占地面积：总用地70万平，一期占地面积40万平，另有30万平备用地容积率：0.8开发商：香港骏盛股份、沈阳金福特投资有限公司和沈阳经济技术开发区2）产品形式合作开发建设产品形式面积层数层高总套数租售情况出租情况工业厂房总面积5400厂房为单层8米7套（已竣----+办公区平办公区为2层工）11套（在建）沈阳地区产业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结3）总体规划在园区西北角设立总部及研发中心，规划为15层，1-4层为会议中心及配套设施，5-15层为总部及研发中心。4）进驻企业SK化研株式会社、松下株式会社、高桥幕墙工