常州九洲新世界项目零售定位前期定位顾问报告终稿（修改稿）为江苏九洲投资集团房产开发有限公司而作仲量联行2010年3月免责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：?新的政府法令?公司政策的变化?对常州房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，我们在此提请贵方注意，所有估计均基于二零一零年第一季度市场信息，任何改变都可能极大地影响该报告的结果。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。2目录1.0宏观经济及人口研究42.0场地分析133.0零售市场研究223.1零售市场供应分析233.2零售商需求分析473.3消费者需求分析614.0可比案例研究735.0零售开发建议1096.0附录：常州主要商圈零售项目详情1613目录1.0宏观经济及人口研究42.0场地分析133.0零售市场研究223.1零售市场供应分析233.2零售商需求分析473.3消费者需求分析614.0可比案例研究735.0零售开发建议1096.0附录：常州主要商圈零售项目详情1614宏观经济小结?常州市宏观经济保持着较为高速的增长态势，天宁区的GDP增长速度远高于常州市的水平，这为项目的可持续发展创造了先决条件。?社会消费品零售总额的持续两位数的增长，表明常州是一个蕴藏着巨大消费潜力的城市。?随着人均可支配收入的增长，恩格尔系数的不断下降，常州居民的生活水平不断在提高，消费方式也从先前的温饱型逐渐转变为现在的享受型，发展型，从而更加注重生活质量和品位，这为本项目的入市奠定了需求基础。?与长三角主要几个城市相比，常州的经济总量相对落后，但其增长速度保持着较高水平，预示其发展潜力空间巨大。?天宁区在几个区内人口密度最大，也从一个侧面为项目提供了大量的消费人群。5常州区位及概况?常州位于江苏省，别称"龙城"，地处长三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，全市土地总面积4375平方公里。?市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。?常州现下辖金坛、溧阳两个县级市和天宁、钟楼、武进、新北、戚墅堰五个行政区。土地面积2008年末户籍人口2008年国内生产总值平方公里万人人民币亿元常州4375358.72202天宁区6737.3140钟楼区7134.8115武进区106197.6808新北区43942.9295戚墅堰区318.134数据来源：由于常州市户籍人口数据和GDP统计到2008年，各行政区户籍人口数据和GDP只统计到2007年，故按照常州近3年的人口平均自然增长率1.1‰和近3年的GDP平均增长率14.4%进行2008年各区户籍人口及GDP的估算。6国内生产总值常州GDP增长率25006000020.0%50000200016.0%国内生产总值（GDP）40000150012.0%2000-2008年常州市国内生产总值3000010002000-2008年常州市人均国内生产总值8.0%单位：人民币元单位：人民币亿元20000500100004.0%30%000.0%20002001200220032004200520002006200120072002200820032004200520062007200820%常州市与天宁区GDP增长率比较?2008年常州市国内生产总值是2000年三倍多，达到10%2,202亿元，人均国内生产总值也是2000年的近三倍，达到50,283元。国民生产总值一直保持着两位数的增长率。其中2007年增长率达到历史最高水平15.6%，20080%年受全球经济危机影响，增速有所放缓，达到12.4%。2003?2003-2007年天宁区国内生产总值亦保持着两位数的增2004200520062007长率，平均增长率为22.7%，增速远高于常州市水平。其中2004年增长率达到历年最高水平24.7%，历年均保持在20%以上的增长水平。天宁增长率常州增长率数据来源：2000-2008年常州市国民经济与社会发展统计公报；天宁区国民经济与社会发展统计公报仅统计到2007年。7常州户籍人口自然增长率3600.613550.5人口及其结构特征3500.80.43450.60.32008年常州市各区人口密度单位：万人340单位：万人/平方公里0.4天宁0.2常住人口户籍人口钟楼3350.10.2160戚墅堰330新北武进0常州140012020002001200220032004200520062007200810080单位：万人60?常州市2008年户籍人口达到358.7万人，自然增长率从402005年起就保持着下降的态势。?从分区数据中可以看出，在市区的五个区中，武进区20常住人口及户籍人口均排在第一位，天宁区常住人口0位居第二，与新北区相近。另外天宁区的人口密度达到8358人/平方公里，位居五区之首。天宁钟楼新北武进戚墅堰数据来源：2000-2008年常州市国民经济与社会发展统计公报；各区人口数据仅统计到2007年，故按照常州近3年的人口平均自然增长率1.1‰对2008年数据进行估算。8社会消费品零售总额80030%钟楼区25%14%6002001-2008年常州市社会消费品零售总额2008年常州市区各区社会消费品零售总额20%400常州其15%单位：人民币亿元天宁区武进区他区域10%20022%26%24%常州市区5%76%00%戚墅堰区新北区1%2001200220032004200520062007200813%?2001-2008年常州市社会消费品零售总额始终保持着?从分区角度来看，市区的社会消费品零售总额所占两位数的高速增长率，达到15.6%的年平均增长率。比重为76%。天宁区和钟楼区是常州市核心商圈延尽管经济危机来袭，常州2008年社会消费品零售总陵西路商圈所在地，这两个区的社零总额占常州市额增长率却达到了有史以来的最高值，即24.1%，零社零总额的比重为36%；其中天宁区占常州市社会售总额达到758.16亿元，是2001年的三倍多，这是由消费品零售总额的比重达22%，达155亿元，排在全于常州市在近两年加大了市场建设和服务业招商引市第二名。资的力度，每年都有大型商场、超市、酒店、汽车销售公司等纳入统计，这对零售额的增长起到了明显的推动作用。数据来源：2001-2008年常州市国民经济与社会发展统计公报；各区社会消费品零售总额仅统计到2007年，故按照常州市社零总额平均增长率15.6%估算2008年各区数据。9人均可支配收入人均可支配收入增长率2500020%2000015%人均可支配收入及人均消费性支出1500010%10000?常州市城市居民人均可支配收入基本保持着两位数的单位：人民币元增长率（2000年和2005年除外），至2008年达到21,592元。5%500044%恩格尔系数国际通用评价标准恩格尔系数0恩格尔系数生活水平状况0%59%贫困40%2000200150-59%2002温饱20032004200520062007200840-50%小康36%30-40%富裕30%最富裕32%?从2001年起，常州市城镇居民恩格尔系数一直保持在40%以下，2008年恩格尔系数已降至33.8%，按国际通用评价标准常州正处于富裕阶段。随着常州城镇居民28%生活水平不断提高，人们更加注重生活的质量和品位，城镇居民的消费方式逐步由温饱型向享受型、发展型20002001转变2002。200320042005200620072008数据来源：2000-2008年常州市国民经济与社会发展统计公报10消费支出结构分析居住杂项8%4%居住杂项食品2007年常州城市居民人均消费支出比例2007教育娱乐年上海城市居民人均消费支出比例9%4%36%教育娱乐15%食品12%35%Vs.交通通信交通通信衣着衣着19%医疗保险18%家庭设备医疗保险家庭设备9%8%7%5%5%6%?对比2007年上海和常州城市居民人均消费支出比例，二者在各项消费支出比例上基本趋同，其中常州城市居民在教育娱乐方面的人均支出和上海相比还存在一定的差距。注：仅获取到2007年常州市城市居民人均消费支出比例，因此将2007年常州数值和上海做一对比。11常州与长三角其他城市的横向比较（2008）经济指标上海南京无锡苏州常州常住人口4.4118.897.596.119.16（百万）（5）GDP2,20213,6983,7754,4206,701(人民币,亿元)