常州·戚区·亨达未来城——带您领略未来的无限魅力1《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.netPart1破局龙城放眼未来——板块定位本部分分为城市背景及房产市场两大部分，我们将分别通过对城市发展的规划格局、戚墅堰规划方向及房地产市场的研究，从以上两方面确立戚墅堰板块未来的城市地位。2《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net城市背景3《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net城市区位常州为长三角经济圈城市之一，位于上海一小时城市经济圈辐射范围内区位条件：处于苏南城市群中心位置，临江濒湖，境内河道纵横交织，湖塘星罗棋布；京杭运河、沪宁铁路、沪宁高速、京沪高铁、312国道和104国道均穿境而过交通条件：具备“铁、公、水、空”综合交通体系发展目标：围绕力争“两个率先”，实现富民强市的总要求，常州市城市发展总目标为：现代制造业发达，人民生活富裕的经济强市。历史文脉彰显，现代科教先进的文化名市。联东接西，承南启北的区域枢纽城市。以人为本，人与自然和谐并存的生态城市。常州是长江三角洲地区重要的中心城市之一，“苏锡常”经济圈核心城市之一，依托产业发展起来的具有较强经济实力的三线城市，现代制造业基地，文化旅游名城。4《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net产业结构城市工业水平较为发达，第二产业长三角排名第五，在产业支撑下城市房地产发展空间较大第二产业比二产排第三产业比三产排城市GDP排名2010年长三角主要城市房价例2009名例2009名14000上海139.80%1659.40%112000苏州279.17%120.59%1610000杭州347.80%1348.50%48000无锡456.00%853.16%26000南京545.60%1551.30%34000宁波653.30%1142.30%62000南通756.00%935.80%140镇江苏州扬州无锡南京常州常州856.80%539.60%8绍兴958.10%236.70%10台州1051.30%1142.20%7?经济水平较为发达，其中第二产业处嘉兴1158.00%436.40%11于长三角前五名；扬州1256.10%736.10%13镇江1358.10%337.30%9?房价水平较低，目前仅与排名靠后的泰州1456.70%635.20%15扬州、镇江相当。湖州1555.60%1036.30%12舟山1646.60%1443.80%55《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net产业发展从经济发展来看，常州经济总量与同类城市相比呈差距扩大趋势，在长三角16城市中位列第九位苏锡常及南通近六年GDP变化比较2005-2010苏、锡、常、通四市人均可支配收入对比10000350009000300008000700025000600020000500040001500030001000020005000100000200520062007200820092010200520062007200820092010常州13021560188022022518.62930常州145891664919089215922339226269无锡280533603858441949925758无锡160051818920898236052502727750苏州40264820570067017440.29168.91苏州162761853221260238672718829212南通147217802111251028603400南通123841405816451189031946921825?GDP分析：近6年常州地区国民生产总值（GDP）同苏州、无锡的差距拉大，在2005年被南通赶超后，一直未能扭转落后的局面。?人均可支配收入分析：常州市区居民人均可支配收入26269元，同比增长10.6%，较上年同期上升0.6个百分点，总量和增幅分列四城市中的第三位，仅高于南通，在长三角16城市中位列第九位。6《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net人口情况从人口来看，户籍人口增长缓慢，因企业、高校数量较少，外来人口吸纳能力不是很强；对住房刚性需求可能造成一定影响常州市人口变化情况?人口增长趋缓全市人口外来流动人口全市人口增长率外来流动人口增长率常州户籍人口年增长40040.00%350率较低，且增长趋缓。30.00%外来人口自05年开始30020.00%增长幅度下降明显，09250年甚至出现了13%的负20010.00%150增长，因企业、高校少0.00%等原因，吸纳外来人口100-10.00%能力还不是非常强。500-20.00%200320042005200620072008200920102004200520062007200820092010全市户籍人口348.96351.63354.67357.38358.7359.8360.8外来流动人口95.78103.3142.71149.32152.3132.1133.4全市户籍人口增长率0.80%0.80%0.90%0.80%0.40%0.30%0.3%外来流动人口增长率20%36%9.50%4.60%2%-13.20%1%7《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net消费能力常州居民整体收入水平较高，尤其是居民消费水平仅次于苏州常州消费支出结构常州人均可支配收入与人均消费性支出趋势图（单位：元）人均可支配收入人均消费性支出8%300009%250002000012%1500057%1000014%50000食品消费住房装潢消费生活舒适消费旅游消费美容装饰消费2004200520062007200820092010?人均销费水平在江苏8市排名第三位，仅次于苏州的人均消费水平。?全年人均居住消费1408元，同比增长30.7%，在各项支出中增幅第一，占总支出的8.2%。8《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net高铁开通后，常州对外交通条件进一步改善，同对外交通上海及南京的通车时间缩短，距离进一步拉近常州?高铁通车后，常州与长三角的经济互动性加强强，在一体化的城市间互相带动，商务活动频繁，产业需求更旺盛。?但高铁带来的城市圈缩小，同样常州的传统区位优势也受到削弱，将面临如镇江，徐州等城市的竞争9《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.netBRT、高架等发达的内部交通基础设施，加强了城市道路对内交通与对外交通干线的衔接，从而拉开城市发展框架，为城市郊区发展注入新动力轨道交通：根据规划方案，常州的轨道交通基本线网包含4条，总长度127公里。分阶段建设情况：于2011年左右形成轨道交通的市区主轴，建设1号线中的重要线路，建设长度28公里；至2020年左右，建设东西走向的2号线，建设长度18公里，由此形成轨道交通的东西南北城市轴；到2050年，启动3号线、4号线的建设，全面形成轨道交通网。从现有的轨道交通1号线规划情况来看，常州轨道交通1号线为南北纵向设置。北起新北区电子产业园，经过城市中心区域，南至武进区大学新村站，共16站。轨道交通BRT快速公交高架道路10《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net城市规划常州城市结构形态将形成以主城区为中心，向东、向北两个发展带（向东发展带为戚墅堰分区和雕庄分区，向北发展带为新龙分区和新港分区）组成的L形布局形态。?规划范围：城市规划区范围为市区的行政区范围，即天宁、钟楼、戚墅堰、郊区和城北新区（含龙虎塘、新桥、百丈、圩塘四乡镇），土地总面积约280平方公里。?城市结构：常州的城市结构形态将形成以主城区为中心，向东、向北两个发展带（向东发展带为戚墅堰分区和雕庄分区，向北发展带为新龙分区和新港分区）组成的L形布局形态。?向东发展：范围为戚墅堰区和雕庄乡行政区，其北、东、南分别为武进市界，西至采菱港。土地面积42平方公里。?向北发展：按照城市结构形态，由新龙和新港两个分区组成，为城市新区的重要组成部分。土地面积86平方公里。11《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net戚墅堰所在的常州东部地区即将被打造成为长三角低碳城市区域规划发展示范区、常州市东部核心区、城市商贸次中心、国家级轨道交通制造基地之一2009年常州市政府提出建设常州“东大门”的规划：?将把戚墅堰区及其外围武进的郑陆、横山桥、横林、遥观四镇重点打造成为常州的“东大门”，实现东部地区的跨越式发展。?现状：产业发展水平较高，但是产业用地分散、人口分布不集中，呈现东翼产业发展空间利用的碎片化的不良特征。戚墅堰区作为东大门建设的中心区域已经踏上加速发展的道路