一个故事开始本次提案一个富翁想要娶老婆，有三个人选，富翁给了三个女孩各一千元，请她们把房间装满。第一个女孩买了很多棉花，装满房间的1/2。第二个女孩买了很多气球，装满房间3/4。第三个女孩买了蜡烛，让光线充满房间。富翁会选择谁呢？？最终，富翁选了胸部最大的那个。。。可见，了解客户的真实需求非常重要。面对本次提案，我们这样看待——?方兴地产将和长沙政府完成梅溪湖国际新城在中国的形象展示；?借助营销推广，在一级市场最大化实现梅溪湖国际新城的土地挂牌销售，并实现较高溢价；?通过I地块的的营销推广，快速回笼资金，形成现金流，并成为方兴地产在湖南的首个作品。长沙梅溪湖国际新城及I地块营销推广提交给：金茂投资（长沙）有限公司提交方：万有引力·北京2012.03目录Part01——整体认知Contents长沙市产业布局和GDP增长情况长沙市土地供给情况长沙市商品房市场成交情况Part02——梅溪湖国际新城（一级开发）大河西先导区的现状梅溪湖国际新城价值梳理及形象定位梅溪湖国际新城推广策略Part03——梅溪湖国际新城I地块（二级开发）I地块的价值梳理及产品定位I地块的案名创意及产品案名I地块的推广策略及战术铺排PART01整体认知关于长沙的整体形势和发展趋势?长沙市产业布局和GDP增长情况?长沙市土地供给情况?长沙市商品房市场成交情况长沙市目前的产业布局产业结构趋于合理，并有重工业化趋势长沙拥有两个国家级开发区：长沙经济技术开发区（位于星沙）和长沙高新产业开发区（位于河西的麓谷）。目前累计入驻近30家世界500强企业，加上中国最大的烟草生产商之一长沙卷烟厂使得长沙的第二产业有了长足发展，目前比重略低于第三产业，发展速度已经超过第三产业。长沙市GDP走势2011年GDP增速较去年有所放缓，但仍将保持较快增速长沙GDP的快速增长得益于新型工业化的快速推动，长沙经济结构进一步优化，三大产业结构由2006年的6.9：44.0：49.2调整为4.8：50.6：44.6，三大产业结构实现了被经济专家称之为“早熟型”的“三二一”排序调整为“二三一”的重大转变。经济环境良好=适宜进行产业投资近十年来长沙市经济发展已经逐渐演变为投资驱动型经济，但就目前看城市交通及相关配套基础设施仍有很大的完善空间，十二五规划期间，长沙市经济发展仍将以投资为重点推进长沙市土地市场的供给情况整体来看土地出让量大幅下降，主要受调控政策影响，但伴随大河西先导区的建设加速，岳麓区成为真正的热点。区域区域出让宗数出让宗数土地面积土地面积规划建筑面积规划建筑面积土地单价土地单价楼面地价楼面地价（（宗宗））（万平方米）（万平方米）（万平方米）（万平方米）（万元（万元//（元（元//平方平方亩）亩）米）米）芙蓉区515.99112.111306.102794开福区726.9163.96156.16986天心区23.3310.48696.713318雨花区1347.80157.88305.61388岳麓区39218.02495.86252.3216642011年长沙市内五区全年土地供应量仅67宗，供应面积313.84万平方米，与2010年供应量相比大幅下滑36%。长沙市内五区全年土地经营性土地供应量仅41宗，供应面积约193.97万平方米，与2010年供应量相比下降约39%。岳麓区占比超过60%，梅溪湖和洋湖垸都有大量土地供应，两个板块的土地出让面积占到今年经营性用地供应量的一半。长沙市楼市成交情况楼市整体开发体量不断攀升，商品房住宅均价不断飙升2011年长沙市内六区商品房供应总量为1220.7万平方米，成交总量为935.45万平方米，从年度整体供求比来看，商品房交易市场处于供大于求局面。2011年商品住宅五区成交均价持续上涨，均价已达超过7000/平方米。2011年长沙市商品房销售排行榜项目名称项目名称区域区域成交面积成交面积((万万M?)M?)成交金额（亿元）成交金额（亿元）湘江世纪城开福区32.9823.92保利.麓谷林语岳麓区22.3213.74恒大雅苑开福区17.0212.61恒大名都望城区16.638.21北辰三角洲开福区16.5514.11新城新世界雨花区12.067.45开福万达广场开福区11.3616.57莱茵城岳麓区11.256.56通用时代国际社区天心区10.878.75富基世纪公园望城区10.475.692011年长沙市商品房销售排行榜2011年度商品住宅年度销售金额TOP10排行第一的是开福区湘江世纪城项目，成交金额23.92亿元，面积33万平方米；湘江世纪城是400万的复合大盘，在长沙创造了惊人的销售速度，2011主推的是项目最后两个高端商品住宅组团富湾国际和湘江豪庭。从数据中可以看出2011年销售TOP10中项目均为品牌企业大盘项目，企业品牌已经随着房地产业的发展越来越受重视，品牌企业的产品和营销模式已经成型，同时由于大盘的配套一般较全面，加上品牌企业资金一般有保障，消费者更倾向于名企大盘。【【市市场场中成中成功功的的营销营销推广推广==品牌品牌++大大盘盘】】目前长沙楼市的典型个案湘江世纪城——超级大盘，连续三年长沙销冠由世纪金源集团投资兴建的超大复合型地产项目，占地面积约100万平方米，总建筑面积约400万平方米，商品房数量约20000套，规划入住约6万人。包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、超五星级标准酒店、学校、商业等多种物业类型。目前长沙市场的典型个案北辰三角洲——537万平方城市综合体北辰三角洲位于湘江浏阳河交汇处，依托“两馆一厅”，国际5A写字楼群、超五星级酒店、华谊兄弟旗舰影院、滨江高尔夫、一线江景超豪华住宅、13万㎡滨江商业集群......集萃北京亚奥商圈近20年的城市CLD运营经验，打造集商务、金融、商业、娱乐、休闲、文化、居住为一体的城市综合体。大盘开发≠城市运营目前长沙楼市不乏超级大盘和品牌开发商，可见这种大规模的房地长开发项目在这座城市并不是首现，但一个有着政府政策倾斜、有着国家级的规划的大规模造城项目还没有真正出现，长沙城市中正在呼唤真正意义上可以改写城市发展进程的城市运营型的超级大盘。PART02梅溪湖国际新城关于梅溪湖国际新城（一级开发）的形象定位与传播推广?大河西先导区的现状?梅溪湖国际新城价值梳理及形象定位?梅溪湖国际新城推广策略城市大规模综合体（城市运营）关键条件优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口外因较大的规模——建筑面积20万㎡以上区域功能的缺乏——需求旺盛强制性的视觉冲击——超高层/建筑群关键条件高水准规划设计——各功能共融不互扰KPI体系五星级酒店甲级写字楼功能化体系高档/中高档购物中心内因顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队——物业管理/经营管理配套完善首先让我们穿越空间，看一下国外的CentralCity。【案例一】日本东京·六本木新城【艺术、商业、景观的有机结合】又称六本木之丘，位于日本东京闹区内的六本木，占地11.6公顷，总建筑面积76万平方米，集写字楼、住宅、商业、文化设施、电视台、酒店、影城等为一体的世界级城市综合体。是日本目前规模最大的都市再开发计划之一。整体开发由森大楼公司主导开发，历时17年完成。借鉴意义：作为一个城市运营项目，六本木新城在开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。总体规划设计特点城市设计与项目设计相互结合，充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。业态组合与动线特点商业具体包括服装、皮具、珠宝、电影院、餐饮名店森美术馆可鉴赏到深夜的以现代艺术为中心的美术馆，以世界的现代艺术为中心举办时装、建筑、设计、摄影、影像等各种形式的展览会电影院六本木新城维珍TOHO影城城市观景?都市未来展览馆处于地上50层的展示设施，从各种角度研讨过“都市”学术中心六本木新城森大厦第49层、第40层里集结着世界中的智慧。立足于此可以眺望整个东京之位置，通过学校、论坛、图书馆、研究网络这四种功能，人与信息的合作开始了酒店东京凯悦大酒店提供包括28间套房在内的389间客房，最高级的厨师们用精选之食材创造出美味佳肴的10间餐厅、酒吧，绝对宽敞舒适的温泉浴场和健身房，13个宴会会场，教堂，神殿等优雅舒适的空间与无微不至的服务住宅六本木新城开发包含多栋高层住宅，立体园林何商业设施为住宅销售提供了支撑条件?电视台总部?六本木新城公共空间艺术作品妈妈蔷薇花露易丝?布鲁乔亚作。高10米的巨大蜘蛛像是来伊扎?简兹肯作。远远超出人的身长之巨大蔷薇是自世界各地的人们聚集一堂，编织新的信息的场所六本木新城的爱与美之象征。（由好莱坞美容美发之象征。集团公司提供）COUNTERVOID壁画作品宫岛达男作。玻璃屏幕上飘荡的数码式数字唤起人索尔?露维特作。这是为朝日电视台入口大厅而作们无穷的想象力。的活泼多彩的圆环形象。（由朝日电视台委托制作）安娜之石只将爱……托马斯?珊黛尔作。斯得哥尔摩海岸群岛旅行时的内田繁作。与爵士乐名曲同名的椅子是根据想从东回忆是我的设计的全部。（设计师语）西中除去某种重力的思考而设计的。公园长椅　?DAYTRIPPER加斯帕?莫利森作。设计概念就是椅子本身。它的朵鲁格设计集团/约尔亘?贝与克里斯查尼?欧珀意图不是挑起好奇心，只是表现与环境的平衡。瓦尔＆尼尔万V.D.威尔登作。家具被结合在人类形成的波形上而形成一体。购物中心建筑设计特点美国JERDE建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计，JERDE在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富，不断让顾客产生好奇心，延长顾