当前形势下的房地产趋势当前形势下的房地产趋势华远地产董事长：任志强2014年6月1宏观经济运行2GDP增速对比2010201120122013中国10.49.37.87.7印度10.17.05.34.9巴西7.52.70.92.2韩国6.33.722.8新加坡14.85.01.33.734567891011121314拐点的三种解释?资产价格的下降?增幅的下降?新建总量的下降15资产价格的下降?供给严重超过需求?货币总量下降?收入严重下降16增幅的下降?宏观经济下降?预期未来需求减弱?结构转换（持有）17新建总量的下降?集中的高峰期已过?从没有到改善?从新建到改造?二手交易18中国目前的趋势?宏观经济进入中速阶段?但保持可持续增长19城镇化与房地产市场发展?城镇化与房地产市场机会：?一是“诺瑟姆曲线”变化，即城市人口超过30%后，经济起飞，城镇化进程加速推进。?二是城镇化进程中按人口流动主导方向分四个阶段：1）农村进入城市；2）由小城镇进入大城镇；3）由城区进入郊区；4）郊区城镇化形成大都市圈。因此，不同阶段和不同区域的房地产市场表现也存在较大差异。世界城市化进程阶段性规律示意图城缓滞发展区市70%化率加速发展区30%平稳发展区20时间中国与主要国家城镇化率水平的比较城市化率%中国日本英国美国韩国100908070605040302019551960196519701975198019851990199520002005201020152020203021世界各个国家和地区城镇化水平与人均收入之间的关系（2004年）22人口向大中城市集中城市规模过去十年人口增长20—50万人口的城市4—5%百万以上人口的城市65%五百万以上人口的城市29%23?全国平均增长：5.8%?京津沪增长：37—40%24城镇化水平之地域差异?总体城镇化率达接近50%。98年以来年均提升1.38%，未来将会有所回落。十二五规划为年均0.8%增幅。?中国地域差异：一线城市城市城镇化速度放缓，体现为城市的改善性需求，如小房子换大房子，城区再置业到郊区等自然条件更好的地段?二三线城市迎来发展大机遇。全国城镇化率城市大类城镇化率数据：国家统计局，常住人口口径数据：中国城市年鉴，中金公司，户籍人口口径2526272829人口变化的需求302010年人口增长率最低的10个国家总人口（万）人口增长率%乌克兰4587-0.4德国8178-0.15日本12745-0.08俄罗斯14175-0.07波兰38180.08韩国48880.26捷克10520.31意大利60480.48荷兰16620.51中国1338300.5231中国的人口结构变化（绝对数）32人口结构变化20-24岁群体数量变化（万人）33结婚对数与滞后23年的出生人口对比结婚登记对数（左）新出生人口（推后23年）（右）120000003000100000002500800000020006000000150040000001000200000050000838914690125670123579012456702357834894600177888888888899999999990000000011111119999999900000000000999999999999990000000111111111111111111111122222222222222222234人口年龄变化年龄20—49岁54.8%35—64岁42.6%35中国家庭的小型化家庭代数五普（%）六普（%）一代2738二代5948三代1413四代36家庭结构：数量扩张源于规模小型化发展37德国人口与家庭数量变化年份总人口数/百万总家庭数/百万家庭人均数/人196173.1519.463.76197078.0721.993.55198078.4024.813.16199079.7528.182.83200082.2638.122.16201081.7540.302.03?人口增长几近停滞，主要在于自然生育率下降?家庭数量依然扩张，主要在于家庭规模小型化?为什么小型化？1.人口寿命延长、老龄化严重，单身老人增多；2.家庭离异；3.战后婴儿潮的下一代（80后、90后）独立生活?小型化对住房需求的影响：老人住在自己的大房里、年轻人倾向于租房37消费结构的变化38中国城镇消费结构变化年食品类服装类居住用品通信文教医疗其他198553.315.33.511.11.310.30.84.4201236.210.98.96.714.712.26.43.9392011年欧盟及主要成员国家庭消费结构（%）40数据来源：Eurostat.2011年美国私人消费支出分类比例（%）数据来源：美国经济分析局（BEA）2012年8月份数据。BEA网站。412010年日本家庭消费结构数据来源：CEIC数据库。42总存量与改善需求的关系4344城镇家庭户人均住房间数和人均住房建筑面积45近年城镇家庭户住房自有化率变化462005年和2010年城镇居民家庭居住在成套住房中的比例4748各发达国家住房所有权拥有率之比较住房税收扣除住房所有权比率真实房价增长注美国是69%9.50%住房抵押贷款利息最高100万美元扣除英国否71.70%18.10%逐步废除（1983、1988、1991、2000）德国否43.60%-2.40%1986年废除法国否63.10%9.90%1991年至2000年逐步废除意大利是76%10%住房抵押贷款利息的19%的税收抵免来源：蒂芙尼·钱尼(TiffanyChaney)和保尔·爱姆拉斯(PaulEmrath):《美国与欧洲房产市场之比较分析》（2006年5月5日），互联网网址：http://nahb.org/generic.aspx?genericContentID=57411&print=true(最后一次访问时间：2010年10月1日)49各国住宅房间数奥地利3.2芬兰3.6法国3.8德国4.5美国5.6来源：全国住宅建造商协会（NationalAssociationofHomeBuilders),http://www.nahb.org中国1.75051美国住房平均面积（平方英尺）1990950195010002000226520052436来源：全国住宅建造商协会（NationalAssociationofHomeBuilders),http://www.nahb.org2010720（中位数）525354主要发达国家户均住房套数美国英国千套住宅总套数（左轴）千套住宅总套数（左轴）户均住房套数（右轴）150,000户均住房套数（右轴）1.2026,0001.20130,0001.1024,0001.10110,0001.0022,0001.0020,00090,0000.900.9070,0000.8018,0000.8050,0000.7016,0000.7030,0000.6014,00010,0000.5012,0000.605913537357913779159157910,0000.50788990666777788899900009999999999999999990000011111111111111111122222195119611971198119912001日本韩国千套住宅总套数(左轴)户均住房套数（右轴）千套住宅总套数(左轴)户均住房套数（右轴）60,0001.2014,0001.201.1013,5001.1050,0001.0013,0001.0012,50040,0000.900.9012,00030,0000.800.8011,5000.700.7020,00011,0000.6010,5000.6010,0000.505510,0000.50883883833385677899068099999999900200020012002200320042005200620071111111112256二手房与一手房成交套数比例?北京0.95:1?广州0.97:1?深圳1.93:1?宁波1.45:1?郑州0.26:157中长期城镇新建住房规模保持高位增幅下降亿亿平方平方米米城镇新建住城镇新建住宅面积宅面积12.0012.0011.111.114.0%14.0%城镇新建住房城镇新建住房面积面积年均增长年均增长10.810.812.4%12.4%10.0010.0012.0%12.0%10.0%10.0%8.008.007.547.548.8%8.8%5.915.918.0%8.0%6.006.004.774.776.0%6.0%5.5%5.5%4.004.004.8%4.8%4.0%4.0%2.002.002.0%2.0%0.6%0.6%0.000.000.0%0.0%九九五五十五十五十一五十一五十二五十二五十三五十三五582009年—2013年全国房地产数据（一）单位：亿元、万平米、%　20092010201120122013　数值同比数值同比数值同比数值同比数值同比开发投资3623216.14826733.26174027.97180416.28601319.8住宅投资2561914.23403832.94430830.24937411.45895119.4办公楼137818.1180731.2254440.7336731.6465238.2商业投资417224.4559933.9737030.5931225.41194528.3土地购置费60390.7999220.71141314.1121005.01350211.6施工面积31965