万科社区规划中【对各种城市设施服务半径的取值及最优容积率测算方法】干货2014-07-2215万精英共聚〉房地产经理人联盟居住区教育设施的服务半径：1、幼托的服务半径不宜大于300m；小学的服务半径不宜大于500m；中学的服务半径不宜大于1000m2、中学服务半径不宜大于1000m；小学服务半径不宜大于500m居住公共服务设施的服务半径：居住区公共服务设施半径不大于800-1000m；居住小区公共服务设施半径不大于400-500m；居住组团公共服务设施半径不大于150-200m。居住商业中心的服务半径：居住区商业中心步行半径不大于500m；小区、商业点半径不大于300m。中小型超市：按照500米的服务半径设置1处，在大型综合超市的服务半径内，原则上不再另行设置。（商业网点规划）农贸市场（农贸超市）按照服务半径不大于1000米，服务人口1-2万人设一处，占地面积按480平方米/千人（服务人口）的标准配置。（商业网点规划）居住社区服务设施服务半径：一般服务半径不超过500m.门诊所（社区卫生服务中心）一般3-5万人设一处，社医院的居住区不再设独立门诊社区卫生服务站,原则上按服务人口0.5—1万人按服务半径不超过1000m设置1处。（总体规划）公园、绿地保证居民出行1000m半径内有一处综合性公园，在300m－500m半径内有一处小游园。城市低压(变)配变站的服务半径：1、供电半径一般不超过400m[城市电力网规划设计导则1993]。2、市区供电半径一般为250m，繁华地区为150m。[城市中低压配电网改造技术导则]3、变电室负荷半径不应大于250m，尽可能设于其他建筑内。[居住区规划设计规范]4、35kV/10kV变电所的服务半径5～10km；110kV/35kV~10kV变电所的服务半径15～30km；220kV/110kV~10kV变电所的服务半径50～100km。燃气调压站的服务半径：1、中低调压站负荷服务半径500m。[居住区规划设计规范2002]2、液化石油气储配站的服务半径不宜超过5km；调压站的供气半径以0.5km为宜，供气区域狭长，可考虑适当加大供气半径。[城市工程系统规划1999]垃圾转运站和垃圾收集点的服务半径：1、垃圾转运站的服务面积是0.7～1.0km2，垃圾收集点服务半径不应大于70m。[居住区规划设计规范2002]2、人力收集的小型转运站，服务半径不宜超过0.5km，机动车收集小型转运站，服务半径不宜超过2.0km；垃圾运输距离超过20km时，应设置大、中型转运站。[城市垃圾转运站设计规范]3、小型转运站每0.7～1km2设置一座，大、中型转运站每10～15km2设置一座。[城市环境卫生设施设置标准1989]小型的服务半径500m。城市公共厕所的服务半径：1、主要繁华街道公共厕所之间的距离宜为300～500m，流动人口高度密集的街道宜小于300m，一般街道公厕之间的距离约750～1000m为宜；居民区的公共厕所服务范围：未改造的老居民区为100～150m，新建居民区为300～500m。[城市公共厕所规划和设计标准]2、流动人口高度密集的街道和商业闹市区道路，间距为300～500m。一般街道间距不大于800m。[城市环境卫生设施设置标准1989]3、每1000～1500户设一处;宜设于人流集中处。[居住区规划设计规范]机动车停车场库的服务半径：1、服务半径不宜大于150m。[居住区规划设计规范2002]2、在市中心地区不应大于200m；一般地区不应大于300m；自行车公共停车场的服务半径宜为50～100m，并不得大于200m。[城市道路交通规划设计规范1995]城市加油站的服务半径：1、城市公共加油站的服务半径宜为0.9～1.2km。[城市道路交通规划设计规范]城市消防站的服务面积：1、普通消防站一般不应大于7km2；设在近郊区的普通消防站仍以接到出动指令后5min内消防队可以到达辖区边缘为原则确定辖区面积，其辖区面积不应大于15km2。特勤消防站兼有辖区消防任务的，其辖区面积同普通消防站。[城市消防站建设标准2006]半径是1.4~1.8km。城市热源的供热服务半径：1、输送蒸气的距离为一般为0.5~1.5km,不超过3.5~4.0km；送热水的距离为4~5km，特殊情况可到10~12km。热电厂的输送距离一般为3~4km。[城市工程系统规划1999]邮政服务网点的服务半径：城市人口密度大于2.5万人/km2，服务半径为0.5km；城市人口密度大于2.0～2.5万人/km2，服务半径为0.51～0.6km；城市人口密度大于1.5～2.0万人/km2，服务半径为0.61～0.7km；城市人口密度大于1.0～1.5万人/km2，服务半径为0.71～0.8km；城市人口密度大于0.5～1.0万人/km2，服务半径为0.8～1.0km；城市人口密度大于0.1～0.5万人/km2，服务半径为1.01～2.0km；城市人口密度大于0.05～0.1万人/km2，服务半径为2.01～3.0km；控制性详细规划经验控制性详细规划的核心是定性、定量、定位和定界，因此，建立定性、定量的指标体系是控制性详细规划的关键。目前进行的有关控制性详细规划研究与实践，都把控制性详细规划的控制指标的确立放在重要的地位。1、控制指标的内容构成（1）地块划分控制性详细规划的规划范围，应从城市的一个完整地域结构出发，其第一步是根据建设用地的区位、土地使用性质、土地出让和房地产开发的要求，综合空间环境结构设想及开发的可行性，划分基本地块，编排地块号码。在此基础上，确定各地块的用地面积和各项控制指标。一般规定最小地块面积和宽度、深度，防止过小尺度的开发活动。地块边界线要具备可识别性。地块大小与用地特点有关，用地集中、性质单一的，地块可大一点，用地零碎分散，地块要小一点。地块的大小还与开发建设的方式有关，统一开发，地块划分可大一点，多渠道开发的用地，地块划分小一点。一般而言划分地块应注意以下几点：①旧城区和沿街地段分块宜小，新建居住区分块宜大；②至少与一条道路相邻；③用地性质尽量单纯；④同类用地控制要求大致相同；⑤保护地段单独划出。（2）土地使用性质及兼容范围确定城市土地使用性质，一般参照《中华人民共和国城市用地分类标准》（GBJ137-90）将土地划分至小类。具体的类别划分与所在城市的规模、城市特征、所处区位等有关。一般的规律是大城市分类多、小城市分类少；老城区分类多、新开发区分类少；中心区分类多、边缘区分类少等等。由于国标制定较早，有些分类已不适应使用要求，可结合实际要求研究控制性详细规划的用地分类，对它进行补充和发展。土地的分类还应考虑土地使用性质的兼容，即以某一类土地使用性质为主，兼容其它性质，如在居住用地（R）中，可兼容小型的办公用地（C）。近年来在实践中出现了一些新的土地使用功能概念，以混合土地使用最为常见，它以某一类土地使用性质为主，与其它性质的土地相混合，如商住用地（C2/R）等。确定适量的土地使用兼容范围是控制性详细规划中的一项重要的内容。对建设用地的使用性质规定过死或弹性过大，均可能导致城市规划与城市社会、经济发展的不协调，不能适应城市发展的可变性和多样性。合理的兼容规定既体现规划的弹性，为建设发展和管理实施留有余地，同时又保证城市的有机、有序地发展。（3）土地使用强度①容积率：也称建筑面积密度或楼板面积率（FloorAreaRatio，缩写FAR），即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率反映了整个建筑物的体量，构成了土地使用强度的最主要因素，因此对容积率的控制为土地管理的最重要的内容之一。②建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，用百分率表示。建筑密度的大小与环境质量有着密切的关系。③人口密度：即规划地块内部每公顷用地的居住人口数。控制性详细规划应对规划地区的人口的上、下限均作控制。④建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。一般有两种控制方式，一是绝对高度控制，如规定在一定的区域内新建筑物不准超过某一标志性建筑物；二是相对高度控制，如纽约的“日照后退曲线法”和“遮天率曲面法”，以及香港、台湾通过建筑高度与街道宽度的关系来控制。考试大－全国最大教⑤建筑后退：包括后退红线和后退建筑基地界限。建筑后退红线即建筑最外边线后退道路红线的距离，应根据建筑使用性质和所面临的道路等级而定。当建设用地划分较小，其间又没有道路分隔时，应根据具体情况，提出后退建设用地边界的要求，一般至少应满足消防通道的要求。（4）道路及其设施此项控制内容一般包括支路及以上道路的红线位置、断面、坡度、重要控制点坐标和标高等的确定；对社会停车场（库）、配建停车场（库）进行定位、定量和定界的控制；允许设置机动车和行人出入口的方向和位置的控制。（5）城市环境景观这方面控制较多地运用绿地面积、绿地率、绿化覆盖率等指标。绿地率指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。此项控制的目的是为了保证集中绿地面积，推动多种形式的绿化。此外，还可以对其它设施提出控制要求。其它设施包括:居住区服务设施(中小学、托幼、居住区级公建)，环卫设施(垃圾转运站、公共厕所)，电力设施(配电站，配电所)，电信设施(电话局、邮政局)，燃气设施(煤气调压站)等。对一些特殊的地区，还可增加一些控制指标。如工业区的烟雾、噪声、粉尘、异味等控制要求。2、控制指标的确定来源：（1）确定的原则控制性详细规划控制指标的确定必须依据规划用地的区位及环境条件，注重提高土地使用的效率，综合平衡经济、社会和环境效益，具体应遵循以下原则：①符合国家、省、市各级规划与建设相关法规的要求