中粮集团房地产项目合同管理与成本控制2010年9月16日主讲：陈志强北京威宁谢工程咨询有限公司董事兼总经理?香港大学建筑策划管理学硕士?香港工料测量师学会会员?英国皇家特许测量师学会会员?加拿大全国建筑估算师学会专业估算师?加拿大安大略省建筑估算师学会专业估算师?美国成本估值工程师一、威宁谢简介全世界最大的工料測量專業集團?歐洲─DAVISLANGDON&EVEREST?澳洲─DAVISLANGDONAUSTRALIA?亞洲─DAVISLANGDON&SEAH?美洲─DAVISLANGDON&ADAMSON?非洲─DAVISLANGDONFARROWLAING?共102個辦事處及超過5,500名職工歐洲26個辦事處????????????美洲?????中東????8個辦事處????亞洲6個辦事處???????????34個辦事處非洲?15個辦事處?澳洲???13個辦事處?亞州區的威寧謝DAVISLANGDONANDSEAHINASIA中國?南韓日本（共11家分公司?）漢城印度?越南??Bangalore?胡志明市泰國菲律賓?曼谷??馬尼拉馬來西亞????汶萊檳城新加坡??吉隆坡?斯里巴加灣市巴魯印尼?KualaBelait古晉耶加達?哥打基納巴盧在12個亞洲國家共設34個辦事處。總共有員工近3,600人。在中國的威寧謝DAVISLANGDONANDSEAHCHINA辦事處職工數目成立年份?香港350名1949?上海172名1993?北京175名1994?廣州84名1995?深圳66名2001?重庆30名2005?武汉25名2005?天津35名2007?沈阳36名2007?佛山14名2008?成都21名2008总计人数1,008名威宁谢主要项目清单银泰中心(含柏悦酒店)(350,000m2)北京财富中心–千禧大酒店项目(80,032m2)北京市新三里屯时尚文化区项目(含瑜舍酒店)(190,000m2)中央电视台新台址建设工程(含文华东方酒店)(600,000m2)北京首都国际机场3号航站楼(1,200,000m2)中國工商銀行總行大廈(80,000m2)天津津塔写字楼(310,000m2)天津嘉里中心(729,980m2)中钢天津响螺湾项目(含美高梅酒店)(358,000m2)沈阳恒隆市府广场(1,000,000m2)成都来福士广场(含威斯汀酒店)(267,251m2)二、项目合同管理与成本控制建筑工程管理架构8’建筑工程合约安排7’上午建筑工程承包方式25’分包合约安排30’造价成本控制30’100’设备材料采购模式的规则25’洽商变更管理20’下午索赔审核20’合同争议的解决20’对造价成本控制部门的工作建议10’95’建筑工程管理架构1.建筑工程管理架构建筑工程合约安排2.建筑工程合约安排建筑工程承包方式3.1按固定总价包干合同承包3.2按单价合同承包3.3按成本加酬金合同承包3.1按固定总价包干合同承包3.1.1按图纸及规范包干3.1.2按工程量清单包干3.1.1按图纸及规范包干3.1按固定总价包干合同承包3.1.1按图纸及规范包干a.按图纸及规范包干合同金额是以合同图纸、施工规范为依据，单价为包干单价。b.在招标时，业主委托专业造价咨询单位提供工程量清单，列出分部分项工程量，由投标单位填报单价及总价。3.1按固定总价包干合同承包(续)3.1.1按图纸及规范包干(续)c.在投标时，投标单位应对估算师提供之工程量清单子目及工程量进行复核。d.在签订合同后，施工单位需以合同图纸及规范所述内容进行施工，但并不以工程量清单所述之子目及工程量作为施工及最终结算依据。3.1按固定总价包干合同承包(续)3.1.1按图纸及规范包干(续)e.不论工程量清单出现比图纸及规范所述较多或较少工作子目或工程量时，该等子目或工程量及合同金额将不作任何调整。f.最终结算金额将按设计指示或变更洽商以增减帐形式或合同内规定之其他方式进行调整。3.1.2按工程量清单包干3.1按固定总价包干合同承包(续)3.1.2按工程量清单包干a.固定总价按造价咨询单位提供的工程量清单所示的工程量为依据。b.在招标时，业主委托专业造价咨询单位提供工程量清单，列出分部分项工程量，由投标单位填报单价及总价。3.1按固定总价包干合同承包(续)3.1.2按工程量清单包干(续)c.在投标时，投标单位不需对估算师提供之工程量清单子目及工程量进行复核。d.在签订合同后，施工单位需以工程量清单所述之子目及工程量作为施工依据。e.如工程量清单所示工程量出现错误时，该等错误将以变更指示作出修正。3.2按单价合同承包3.2按单价合同承包中华人民共和国国家标准GB50500-2008建设工程工程量清单计价规范4.1.3条：3.2按单价合同承包(续)招标文件中的工程量清单标明的工程量是投标人投标报价的费用基础，竣工结算的工程量按发、承包双方在合同中约定应予计算且实际完成的工程量确定。3.2按单价合同承包(续)a.承包商承接施工任务时，业主方面常常不能提供全部报价所需的图纸和资料，因而无法计算确切的工程量。承发包双方只能先商定单价，以此为基础签定合同，待工程实施后，按双方商定的单价乘以实际完成的工程量，从而计算出工程承包总价。b.对于三边工程，总承包合同会采用按单价合同承包方式。3.3按成本加酬金合同承包3.3按成本加酬金合同承包a.成本加固定百分比酬金这种办法是由双方确定一个固定的百分比，根据实际发生的成本求出酬金额。b.成本加固定酬金这种办法是成本按实报销，酬金固定不变。3.3按成本加酬金合同承包(续)c.成本加浮动酬金这种方式要求事先商定工程的预期成本和酬金。工程完工后，若成本比预期的降低了，则酬金向上浮；若成本超出预期数，则酬金下浮。d.对于设计+施工合同，总承包合同将采用按成本加酬金合同承包方式。分包合约安排4.1分包合同模式分类4.2分包合同模式的比较4.3分包合同模式的优缺点4.1分包合同模式分类分包合同体系模式一般分为下列二类模式A总承包+指定专业分包商模式B总承包+直接承包商4.1分包合同模式分类模式A总承包+指定专业分包商4.1分包合同模式分类(续)模式B总承包+直接承包商4.1分包合同模式分类(续)序号内容总承包+指定专业分包总承包+直接承包商商(模式B)(模式A)1.总承包报价形式造价咨询顾问按总承包造价咨询顾问按总承包工工程范围图纸和技术规程范围图纸和技术规范编范编制招标文件，投标制招标文件，投标单位根单位根据招标文件，对据招标文件，提供总承包总承包商自行施工范围商自行施工范围部分工程部分工程和对各专业分和对各直接承包商(工程包商的照管费及利润报由雇主直接下判)的照管价，各专业分包工程金费报价，各直接承包工程额以暂列金额形式纳入金额不纳入总承包报价内。总承包报价内。4.1分包合同模式分类(续)序号内容总承包+指定专业分包总承包+直接承包商商(模式B)(模式A)2.总承包合同范围经评标及议标后，雇主经评标及议标后，雇主与与中标单位签订总承包中标单位签订总承包合同。合同。总承包合同范围总承包合同范围只包括总包括总承包商自行承建承包自行承建的工程。部分及全部专业分包工程。4.1分包合同模式分类(续)序号内容总承包+指定专业分包总承包+直接承包商商(模式B)(模式A)3.专业分包/直接承通过资格预审，雇主可同(模式A)。包商资格预审选择具备技术、财务及同类项目经验要求之单位投标。4.1分包合同模式分类(续)序号内容总承包+指定专业分包总承包+直接承包商商(模式B)(模式A)4.雇主对专业分包/对于包括在总承包合同对于各直接承包工程，将直接承包招投标暂列金额内的专业分包由雇主及顾问单位组织招的参与工程，将由雇主及顾问投标工作，其中包括编制单位组织投标工作，其各专业承包的图纸、技术中包括编制各专业分包规范和招标文件。的图纸、技术规范的招标文件。4.1分包合同模式分类(续)序号内容总承包+指定专业分包总承包+直接承包商商(模式B)(模式A)5.与专业分包商/直经评标及议标后，中标经评标及议标后，中标单接承包商的合约单位将成为各项分包工位将成为各直接承包工程关系程之指定专业分包商，之直接承包商，由雇主与由总承包与指定分包商直接承包商签订承包合同。签订专业分包合同。4.1分包合同模式分类(续)序号内容总承包+指定专业分包总承包+直接承包商商(模式B)(模式A)6.中标付款及最终顾问单位及监理公司审顾问单位及监理公司审核结算核经由总承包汇总及提由直接专业承包商直接提交的专业分包商中期付交的中期付款及结算。款及最终结算。4.1分包合同模式分类(续)序号内容总承包+指定专业分包总承包+直接承包商商(模式B)(模式A)7.付款方法专业分包商的中期付款专业承包商的中期付款由经由总承包支付，或雇雇主直接支付。主可选择由雇主直接支付。4.2分包合同模式的比较4.2分包合同模式的比较序号内容总承包+指定专业分包总承包+直接承包商商(模式B)(模式A)1.资格预审雇主完全参与及控制专雇主完全参与控制直接承业分包投标单位的资格包投标单位的资格预审。预审。4.2分包合同模式的比较(续)序号内容总承包+指定专业分包总承包+直接承包商商(模式B)(模式A)2.参与分包工程招顾问单位参与专业分包顾问单位参与直接承包工投标工程的招标、议标、评程的招标、议标、评标及标及定标、中标单位存定标，中标单位存在的商在的商务、合同或技术务、合同或技术疑问均被疑问均被澄清及确认，澄清及确认，上述将减少上述将减少日后的争议日后的争议及造成工期延及造成工期延误的可能。误的可能。4.2分包合同模式的比较(续)序号内容总承包+指定专业分包总承包+直接承包商商(模式