14／7／28商业地产市场调研方法与应用福建蔚蓝房产投资顾问有限公司2011-2前言市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。Page2市场调研内容市场调研内容第一部分：商业地产基础知识第二部分：商业地产市场调研第三部分：商业地产市调案例Page3Part1：商业地产基础知识商业地产的含义商业地产的内容商业地产的发展商业地产的分类商业地产基本术语何为商业地产商业地产开发运营的商业地产的发展条件按市场形式分类商圈定义三个层面按物业用途分类商圈形成与发展商业地产与住贯穿商业地产的三种商业地产的发展特点宅的区别行为与趋势按建筑特征分类商圈应用按物业区位分类业态基础商业地产的四个要素按经营方式分类业态分类按经营类别分类业态辐射范围按销售方式分类业态特征按物业产权分类业态调研案例Page4商业地产含义?商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。?狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所；?广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。Page5商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积金回收模式相对简单，靠企业长期持有大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作类产品时，主要是买来自住的为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且理做好，就基本算是大功告成还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待Page6Part1：商业地产基础知识商业地产的内容商业地产开发运营的三个层面/商业地产开发的三种行为/……Page7商业地产在开发和运营中涉及到三个层面资本运营市场开发商业地产运营管理Page8贯穿商业地产全过程的三种行为开投经发资营行行行为为为Page9商业地产的四个元素开投商消发资户费商客者Page10Part1：商业地产基础知识商业地产的发展商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/……Page11商业地产的市场发展条件欧美：发展阶段原始形态传统商业现代商业广义商业?欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件?在国外人均GDP3000－4000美元时商业发展曲线，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始1100美元2000美元4400美元8000以上美元人均进入发展阶段；人均GDP10000美元，GDP家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。阶段一阶段二阶段三阶段四发展阶段原始形态传统商业现代商业广义商业消费者对价格综合商业形态满转型商业形式特点满足单一购物需求敏感足多种需求，个性消费百货商场、商业街、批ShoppingMall、旅游地产马路市场、地表现形态发市场、超市、街铺零大型购物中心、、商务地产、摊、集贸市场售店专卖店、精品店物流人均GDP（美低于11001100-20002000-44004400以上元）Page12亚洲及国内：?亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。?商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。Page13商业地产的发展特点与趋势高品质商业地产分割商铺领风骚商业地产发展趋势及特点国际资本第三方经营管理加紧抢滩发展趋向显著Page14Part1：商业地产基础知识商业地产分类市场形式分类/物业用途分类/建筑特征分类/……Page15商业地产的分类分类方法种类举例大型商厦天河城广场、广百新翼按市场形式分类专业市场天河电脑城、白马服装大厦小区商铺深圳四季花城商业街、祈福新村商业街购物中心天河城、中华广场小区配套商铺骏景花园商业街、华景新城商业街按物业用途分类专业市场南岸装饰材料城、美居中心批发及商贸中心天雄布市餐饮及美食广场百福广场商业大厦中泰国际广场、时代广场住宅区商铺即小区配套商业铺位按建筑特征分类临街商铺即市区道路临街商铺步行街露天商铺北京路步行街商铺Page16地下商城流行前线、康王商业城商业地产的分类（续）分类方法种类举例商业区物业名汇广场、名盛广场按物业区位分类住宅区物业即小区配套商业铺位近郊物业顺德国际商业城、五洲装饰世界统一经营物业以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业按经营方式分类分散经营物业大部分商铺（除发展商返租外）综合经营物业如大型商厦、小区商铺按经营类别分类单一经营物业如专业市场、餐饮及美食广场销售物业有产权的商铺多以销售为主按销售方式分类租售物业广州国际玩具精品中心出租物业天河城广场、宏城广场产权物业大部分的新建物业按物业产权分类非产权物业临建物业或改建商铺Page17Part1：商业地产基础知识商业地产基本术语商圈/业态、业种Page18商业地产基本名词术语在商业地产市中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：1）、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标?区位——指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。?板块——一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如五四北板块、市中心板块、江滨板块、大学城板块等。?商圈——指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域。Page19商业地产基本名词术语（续）2）、业态、业种?业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。?业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。应用：①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析；③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种；④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、咖啡店、量贩式KTV、超市等。Page22商业地产基本名词术语—商圈分析根据ICSC对商圈的定义：边圈??指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。次圈??商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本身的主圈性质﹑可进入性﹑自然障碍、有竞争力设施的位置以及行车时间和距离的限制。人口人口数数量及量及特点特点?主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公影里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公响交交通状况通状况里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟商?次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公圈商业发展商业发展潜潜力力里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公大里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟小人文人文、公共、公共配套配套?边圈：10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商因圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商业商业规规模模商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上素Page23商业地产基本名词术语—商圈形成与发展百货等购物市中心区域市中心区域市中心区域专业市场专业市场专业市场发展起步期快速发展期结构调整期稳步发展期阶段规模化商业、大型购市场各个居住区、交通汇聚点商业快速发展，经营档散铺向集中、规模化商表现出现少量、低档次商业次、结构发生飞跃业形式演变物形态商业中心浮出市场经营自有住宅底商经营或出商铺基本市场化，经营商铺市场化，销售成销售不是实现收益模式租为主和销售同时存在为核心赢利手段的最终手段，持有出租为主经营百货为主专业市场餐饮、休闲业态休闲、娱乐赢利营业收入+租金收营业收入+租金收入销售收入+租金收入销售收入+租金收模式入+销售收入入标志城市发展较为落后，市市政配套正在完善，集由街铺、步行街向集中大型商业机构进入，节点政配套设施处在规划中中市场、步行街出现商业发展，新商业出现商业水平稳步上升市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈Page24商业地产基本名词术语—商圈应用IRS（商圈饱和指数）＝C（潜在客户）×RE（人均零售支出）/RF（商业面积）例1：IRS（商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为1000-4000元/㎡，也可参考商业设施单位年营业额，假设某市的商业设施营业额为2000-6000元/㎡，取接近中值的40004000元元//㎡㎡C（潜在客户）：4040万万人人（按照城镇人口计算，市区人口占全市人口115万的35%，115×35%=40万）例2：RE（年平均购物额）：2010元/年·人×0.8=11660000假设在商圈内有10万个