润丰·领尚项目销售执行报告—润丰·领尚—CLIENT客户：润丰(重庆)房地产有限公司RESEARCH机构：重庆尚峰企业营销策划有限公司润丰领尚销售执行案项目本体区位分析：重庆近郊、璧山青杠，第二产业布局重地，具备一定潜力?紧邻渝昆、成渝高速路入口，毗邻108省道，城际交通可达性强区域理解距主城23公里（同至北碚距离），距璧山县城13公里，距青杠镇正街1公里地块解读?毗邻青山工业园，科技产业开始聚集资源解读西南面毗邻中国最大变速器生产研发基地—青山工业，第二产业发展态势良好地块属性产品理解本体结论青杠街大学城道璧山重庆主城区本案04/08/2011润丰领尚销售执行案项目本体项目经济技术指标区域理解总用地171447㎡，总建筑面积318558㎡，综合容积率额为1.67，社区配套地块解读41767㎡，建筑密度5.55%，属中等规模高绿化率项目资源解读项目经济技术指标用地面积171447㎡地块属性总建面318558.04㎡产品理解住宅面积276791.25㎡本体结论配套面积41766.89㎡总户数2491户容积率1.67建筑密度5.55%绿地率71%停车位120604/08/2011润丰领尚销售执行案项目本体地块内外部分析区域理解内部：山体丘陵地貌，起伏明显，局部高差较大，高处可俯瞰山地景观；地块解读外部：毗邻青山工业和青山北路，但无公共交通可达，背靠缙云山，环境清幽资源解读?宗地内部：地块属性?地产品理解块内部三面山体围合，局部高差较大?内本体结论有可打造水体，层次性强；—湖泊、溪流、瀑布等水系，?宗地外部：?—地水流在地块紧邻高速公路块中部汇（聚成一青杠下道个1040分亩钟梨形池可达）?塘毗邻青山工业及青山北路，无公共交通直达?无商业娱乐生活配套?景?观视背靠野好缙云山，自然环境优美—高处可将青杠镇、白云湖尽收眼底，04/08/2011润丰领尚销售执行案项目本体地块四至分析区域理解地块三面环山，北靠缙云山后山山脉，南邻青山北路；东南靠原始农田，东接地块解读璧山福利中心，西接青山工业，地块周边环境对项目溢价支撑较小成渝高速资源解读地块属性产品理解本体结论北：缙云山脉西：沿街社区青山北路东：福利中心西南：青山工业04/08/2011润丰领尚销售执行案项目本体资源分析：近郊非成熟风景地段，环境良好，但配套欠缺，生活便利性较差区域理解?公共交通：地块解读?项目地块周边无直达公交车资源解读?直达重庆客车，20分钟/班，16元票价地块属性?医疗配套：产品理解?璧山县青山医院，为县定点医院?璧山县医院、中医院等配套本体结论?距离在建重医疗养中心800米?商业、商务、休闲娱乐设施：?典型小镇沿街商业，餐旅馆?镇上有综合市场，经营蔬果家禽等?各类汽配修理店面较多?无专门娱乐休闲配套?教育设施：?毗邻青山小学，距离求精中学?青杠实验小学较近04/08/2011润丰领尚销售执行案项目本体地块属性清单区域理解土地区位等级城外风景型历史角色缙云山后山山脉地块解读城市角色城市发展趋势重庆市一小时经济圈，远郊五大卫星城之一资源解读产业构成第二产业，主要是汽配加工人口状况青杠街道总人口75420人地块属性教育配套毗邻青山小学，距求精中学分校、青杠实验小学近产品理解文体配套背靠缙云山，可远眺白云湖配套设施商业生活配套沿街餐旅馆、小商店、汽配修理店本体结论娱乐休闲配套基本没有大型娱乐休闲配套医疗配套距大型医疗设施2公里左右，距潜在疗养中心800米公共交通项目地块周边无直达公交车私家车交通项目距离璧山13公里，距离陈家坪收费站约需30分钟交通条件轨道交通轻轨一号线远期将通往青杠交通拥堵用地周边人口密度不高，交通相对顺畅交通噪音项目背靠山林，环境较为清幽景观及质量地块内部40亩池塘以及可打造绿地环境景观城市景观高处可俯瞰部分城市景观空气质量整体空气质量较好04/08/2011润丰领尚销售执行案项目本体本项目土地不动产属性为：城外风景型为主/规划中潜力型为辅区域理解城外风景型地块属性多围绕“自然资源、秀美风光”打造产品，形成生态宜居、自然和谐、地块解读高绿化率的示范性宜居社区资源解读房地产不动产属性根据地块类型划分为6个类别：地块属性产品理解发展中潜力型?城外风景型房地产的不动产特性是客户购房时另本体结论地块特征：郊区地块特征：配一个重要的影响因山、水、空气套逐渐完善中素。房产所处的区位、交通、周边配城内风景型城内成熟型套设施，未来的发地块特征：地块特征：展潜力等都是消费风景、市区位置、交通者购房决策是考虑的重要影响因素?房地产不动产属性商贸发达型规划中潜力型根据地块类型划分地块特征：写字为6个类别地块特征：楼、商场土地价格低04/08/2011润丰领尚销售执行案项目本体土地属性思维导图区域理解地块解读B土地要素（购买C限制条件（购买D土地属性（客群属性）属性）家庭）匹资源解读配因地块属性素产品理解产品类型购买属性本体结论客群家庭土地要素/购买属性排序：首次置业、首次改善、再次改善、高档豪宅“价格务实型家庭”分值最高，该类客户看重要素与本项目地块所在区域具备属性匹配程度最高；其次为“注重自我享受社会新锐”04/08/2011润丰领尚销售执行案项目本体产品规划：高层两房、三房，高绿化率区域理解项目经济指标地块解读内容面积（㎡）内容面积（㎡）占地面积171447建筑面积318558.04资源解读住宅面积276791.25社区配套面积41766.89地块属性地上地下划分产品理解地上建筑面积（万㎡）28.55住宅、幼儿园、配套、车库地下建筑面积（万㎡）3.30车库本体结论04/08/2011润丰领尚销售执行案项目本体产品规划分析区域理解幼儿园配套8地块解读号楼全部三房，81㎡和95㎡两种资源解读7相对其他户型面积最大号地块属性12楼号辅助产品，占比19%1311楼产品理解号号6楼10楼两房55㎡、58㎡，三房76号914本体结论楼号号楼号楼1㎡号楼4楼相对其他户型面积最小号325楼号号楼主流产品，占比40%号楼楼87㎡和78㎡两种三房为主有11%的60㎡两房相对其他户型面积居中主流产品，占比41%04/08/2011润丰领尚销售执行案项目本体产品分析：首改首置产品，紧凑型两房、三房为主区域理解?33层结构；地块解读?主力产品为紧凑型三房（76-95㎡）资源解读?占高层总套数的65%地块属性?同时辅以紧凑型两房（55-60㎡）产品理解?具有相当比例：35%本体结论套型配比示意图04/08/2011润丰领尚销售执行案项目本体产品分析：高层两房，紧凑型产品，“紧凑、实用、均好性”区域理解套型面积（㎡）套数地块解读A-258.07406资源解读两房A-355.46140地块属性户型D-260.11324产品理解本体结论面积控制有效，总价优势明显户型无异形空间，使用率较高设计合理，通风采光效率良好南北朝向，部分户型卧室有西晒04/08/2011润丰领尚销售执行案项目本体产品分析：三房户型，改善型产品；前后通风，类板式结构区域理解套型面积（㎡）套数地块解读A-176.21556资源解读B-195.32261三房B-281.39129地块属性户型D-187.00333产品理解D-378.47343本体结论户型周正，房屋使用率良好功能完备，面积利用性较高面积偏小，有一定总价优势入户花园非区县客户敏感点04/08/2011润丰领尚销售执行案项目本体项目本体综述区域理解——城市远郊非成熟地段，无强势资源借力地块解读——产品客群主要以首置、首改类为主资源解读——打造高性价比紧凑型高层产品地块属性?地处工业布局重地璧山青杠，属区域性大盘，有一定规模优势产品理解总量近32万方，属地区性大盘项目，可形成一定大盘吸引势能本体结论?本项目的土地不动产属性为：城外风景型为主/发展中潜力型为辅有大面积绿地可供利用，有助品质提升；区域第二产业基础扎实，发展较快?产品线相比周边项目面积段较小，有一定总价优势“舒适型三房”为主，辅以一定比例的“紧凑型两房”，面积相比周边项目偏小?“首次置业”和“首次改善置业”人群与本地块的匹配程度最高地块对应购买属性趋同于区域整体特征，主要以刚性需求类首置及首改人群?“价格务实型家庭”为主要客户目标04/08/2011润丰领尚销售执行案市场分析重庆：中国经济西进桥头堡，国家经济结构转型的重要战略布局点宏观经济重庆—国内第五大中心城市三大定位、一个目标地产行业把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹区域市场发展的直辖市，在西部地区率先实现全代表楼盘面建设小康社会的目标。——胡锦涛市场总结?全国第四个直辖市?全国五大中心城市?国家统筹城乡综合配套改革试验区?首个内陆保税港——寸滩保税港?西部首个新特区——两江新区?成渝经济区作为国家中心城市，重庆要肩负五大使命：十二五主要目标?2012年，地区GDP迈上万亿元新台阶，首先，肩负西部区域领军功能，承担国家重要战略性使命西部增长极逐步形成“三大中心”基本建成?2015年，在2010年基础上地区GDP翻番其次，西部地区直接对外开放型城市，直接参与国际竞争“三个差距”逐步缩小?第三，西部地区交通运输、人流、物流、信息国际性枢纽“五个重庆”基本建成人均地区生产总值翻番第四，西部地区区域金融中心，国家新兴战略产业基地等社会民生显著改善?农民人均收入翻番内陆开放高地建成第五，国家深化改革开放的政策实验区综合改革重大突破?城镇居民收入增长75%04/08/2011润丰领尚销售执行案市场分析重庆经济：经济发展势头强劲，副总理督阵重庆，或将扶持房地产行业推动城市经济继续强劲发展；人均GDP快速增长，新一轮的强劲刚宏观经济性需求涌现，住宅市场需求量必将大幅攀