高新生态花园营销策划花陈仓区的价格，住高新区的洋房以城郊之地价，尊享核心城市之生活1策划1年度目标解读纲2项目市场分析要3项目整体定位4规划设计提升建议5营销策略及销售安排6商业及酒店运营7高新生态花园营销策划2第一部分年度目标解读一、总体目标?两年内销售完毕2500套房源。1?将该项目定位打造成为陕西保障房+商品房的精品工程、样板工程，创造保障房开发的标杆。2?销售利润率不低于15%，做到经济、社会效益双丰收。3高新生态花园营销策划3二、面临问题1、开盘时间的选定。2、项目公司架构的调整，需要成立相关部门与市场、销售等后续服务工作对接。3、按10—15%的来访转成交率计算，两年要完成2500套房源销售，需到访客户160000组。按2012年上半年开盘考虑，月均需达到695组客户，周均需达到174组客户。如何保证蓄客量的达成？4、全新产品首期面市，如何保证项目形象的传递，并营造高端品质感与价值感！以促进销售。5、目前无售楼处，售楼处的选择。6、销售方式及公司的选择。高新生态花园营销策划4三、营销思路通过独特的文化创意创造大盘持久的生命力；通过人居环境的打造与宣传提振整个楼盘的层次档次；通过与周边对比的相对价格优势吸引客户；通过情感营销、体验营销、关系营销、媒体营销等多方位的销售方式做到整体销售的目的；优化推盘策略，实现有序推销：高层次的需要品质，中层次的需要安全，低层次的需要经济。高新生态花园营销策划5第二部分项目市场分析一、项目区位与交通1、地理位置项目位于宝鸡高新区三期地块，高新区居住核心区。北渭河南岸，景观环境优雅。北靠陈仓区新城区，区域位置优越。项目位置2、区位优势该项目是高新区三期生活服务重点项目，高新三期是高新区向东发展核心地块。高新区三期全面发展将打造西部一流的高科技生态新城。高新生态花园营销策划63、外部交通便捷滨河大道、高新大道横贯东西，直达高新区市中心，距离15公里，20分钟车程。项目北靠渭河大桥，与陈仓区隔河相望，一桥之隔，距离2公里，步行25分钟即达。4、内部交通完善高新三十路、虢磻路、滨河大道、高新大道两纵两横。五大地下停车库，三大小区车行入口，多处人行出入口，内部道路实现人车分离。虢滨河大道磻高新大道路高新生态花园营销策划75、四至范围项目分二期开发建设。一期建设面积420亩，东至虢磻路，西至高新三十路，南至高架铁路，北至滨河路。二期建设面积亩，东至磻溪河，西至虢磻路，北至滨河路，265高南至高新大道。虢6、四周环境新项目东边是磻溪镇和生态绿化区，可近距离满足客户绿色健身需求。项目北靠渭河，滨河路作为三磻生态景观大道，便于居民休闲娱乐。项目地块及周边规划建设银行、医院、邮局、商场等综合服务场十路所。项目西侧综合工业区，高新材料生产基地。路高新生态花园营销策划8二、项目产品品质1、总体规划本案总占地685亩，总建设面积达到100万平方米，总住宅套数接近9000套，预计入住3万人，将是宝鸡市规模最大的社区。规划特点：布局合理、人车分离、组织有序、浑然一体、配套完善，公共设施便利，绿均匀组团，半私密空间设计，社区空间环境人性化。2、建筑风格整体环境为现代都市山水园林风格。建筑风格采用现代人文都市风格，倡导“人文山水”，美学上推崇“自然美”，认为只有崇尚自然、结合自然，才能在当今高科技节奏的社会生活中获取生理和心理的平衡。高新生态花园营销策划93、房屋主力户型分析住宅户型包含140平米，120平米，100平米，80平米四种类型十四种户型，满足不同层次需要。户型方正实用，尺度舒适，且有超值附加空间，产品竞争力强。140平大户型三室两厅两卫户型方正，南北通透，三房朝南双明卫设计，客厅面宽4.5米，主卧面宽3.8米宽敞步入式衣帽间，大尺度餐厅设计，客厅落地窗阳台。高新生态花园营销策划10120平中等户型三室两厅两卫或三室两厅一卫户型方正，南北通透，三房朝南，独立餐厅，客厅面宽4米，主卧面宽3米，双明卫或单明卫，一字形厨房设计，客厅落地窗阳台。高新生态花园营销策划11100平中等户型大两居80平小户型小两居两室两厅一卫或小三居三室两厅一卫两室一厅一卫户型方正，南北通透，两房朝南，客厅4.2米面户型方正，两房朝南，客厅4.0米面宽，宽，明厨明卫。大两居客厅宽敞，落地窗阳台明厨明卫,功能布局合理，两居室经济实宽5.4米，独立餐厅。小三居餐厅、客厅、卧室用，性价比高。布局合理，使用率高高新生态花园营销策划12三、市场潜力分析1、城市发展规划整体发展趋势为东扩、南移、北上，今年城市东扩南移步伐全面加快，城市规模不断扩大，特大城市骨架初步形成。宝鸡以一个中心集团，四个外围组团，形成以南山北塬为依托，渭河水系为开敞空间，中心集团为主体，区间市区中心绿地为间隔的“山、塬、水、副中心林、城”融为一体的“带状布局、组团结构”。中心集团：范围包括原市中心区、上马营、石坝河、八里桥地区，面积28.89平方公里，是全市的行政、经济、文化中心；四个外围组团分别为神农组团、福谭组团、陈仓组团、西虢组团。神农组团：由清姜区和国家级风景名胜区天台山组成，总面积139.13平方公里；福谭组团：由福临堡和谭家村地区组成，面积14.34平方公里，是城市的综合工业区；陈仓组团：由十里铺、卧龙寺、石羊庙乡、下马营镇和八鱼镇的川道地区组成，面积63.83平方公里，是以钛材加工和轻纺工业为主的综合工业区；西虢组团：由虢镇、千河镇和清溪乡的川道地区组成，面积55.11平方公里。高新生态花园营销策划132、项目地发展潜力宝鸡城市区域规划功能划分合理明确，各尽所能，有序发展，东扩迅速。高新区三期，是高新区向东发展桥头堡，城市东扩重点区域。项目地紧邻陈仓城区物流园区，处高新区中段，区位优势明显。商业中行政心中心陈仓物流老工业区园区项目位置经过近几年的快速发展，基本形成了代家湾行政中心、经二路和东风路地区商业中心、高新区东区高新技术产业区、清姜和姜谭老工业区、陈仓物流园区等五大功能区。高新生态花园营销策划143、居民收入及住房水平虽然连续几年的增长率都在16%以上，高于全国平均水平，但18978元、5040元的城镇与农民人均收入仍未达到全国平均水平，居民收入水平偏低，房地产处于起步发展阶段。宝鸡城镇居民人均可支配收入及增速宝鸡农民人均收入及增速2010年，全年宝鸡市城镇居民人均可支配收入18978元，比上年增长16.1%。农民人均纯收入5040元，增长20.4%。城镇居民人均住房建筑面积27.69平方米，增长1.8%；农村居民人均住房面积31.3平方米，增长3.0%。高新生态花园营销策划153、宝鸡市场购买力宝鸡市宏观经济整体运行状况良好，呈现以下特点：?城市GDP和人均可支配收入处于高速发展阶段，但整体水平仍然偏低，上升空间巨大；?第二产业是宝鸡经济发展的源动力，占去大半江山；?宝鸡市固定投资以第二和第三产业为主，并且一直处于高位增长阶段。良好的经济环境将带动宝鸡房地产业的快速发展，人均可支配收入的快速增加为宝鸡房地产市场后期持续走好起到很好的保障作用。宝鸡宏观经济走势宝鸡工业总产值及增速宝鸡全社会固定资产投资及增速高新生态花园营销策划163、商品房市场近年走势供需平稳，成交量价同步增长，前景看好宝鸡市历年成交面积（万㎡）宝鸡市2010年商品房成交面积250203.47200203.47万㎡，同比增长113%。受各15096.27成交面积种调控政策的影响，2011年上半年10058.0248.8850成交量较去年同期有所下降，201102007200820092010年1-6月全市商品房成交90万㎡。30357426.193600253500347019.992016.5234053380339334001512.433300106.947.93327453200031002011.12011.22011.32011.42011.52011.6建筑面积（万m2）均价（元/m2）2007-2010年宝鸡市商品房市场情况2011年上半年宝鸡市商品房市场情况高新生态花园营销策划174、宝鸡房地产板块宝鸡市房地产开发尚未有全国知名品牌开发商的进入，无大盘，全市楼盘整体品质欠佳。城市“东扩”受益区，城市未来行政中心，潜力巨大，目前居住人口较少，价目前房价2500-3500元格在4000/㎡，可开发用地较-5000元/㎡多。行政中心老城区陈仓区东高新区东高新区是宝鸡市“富人城市中心，区域成熟，配套区”，潜力巨大，区域逐步成齐全。目前在售项目较少，熟中，目前价格4000-5500元价格在4500-5500元/㎡/㎡高新生态花园营销策划185、成交产品价格段分析根据2011年上半年成交房源价格段分析，目前宝鸡市房地产市场上商品房成交价格在3000-4000元/㎡之间房源占到44%，说明目前宝鸡市商品房价格仍然处于低位，有较大升值空间。450045成交客户置业目的分析400042.1638344012%35003530003088%2500252000172420自住投资150018.181511401173100012.2912.541061550020853.0801.750房屋套数建筑面积（万m2）高新生态花园营销策划19100受访者想买的面积260平米以上80受访者购房时看重的因素180-220平米150-180平米60其他0.8%130-150平米亲朋好友住这里3%110-130平米4013%商业设施齐全100-110平米邻近风景区16%90-100平米2019%离老人近些27%价格便宜80-90平米6、市场客户分析绝大部分置业目的为自住，本地客户占比极高。040%80平米以下家人上下班方便Cou