房地产开发全程危机化解与规避2012-08房地产之红线外风险规避一条红线红线外不利因素提示及设施维护一一个个古老的古老的传说传说据说，自古罗马时代以来,就习惯于将婚戒戴在无名指上,相传此指与心脏相连，最适合发表神圣的誓言。通过心脏的血脉是在无名指上，用戒指套住了所爱的人的无名指，就可以留住他(她)的心了。真真正的正的爱爱,,粘在一起后粘在一起后,,是永生永世也分不是永生永世也分不开开的的..最终解决方案最终解决方案最终解决方案最终解决方案让步并承担一定责任·董事长向业主发一封公开信，全面阐明立场；·在法律上没有问题，但没有做到让客户满意，我们需要改进和检讨；·将投入300万元治理垃圾场，减轻其影响；·尚未交付的二三期业主可以与公司协商解除合同；·继续与业主一起反对建设转运站。最终效果最终效果最终效果最终效果群诉平息6月19日：少数业主小区悬挂多幅标语，当晚被摘除；6月20日：少数业主冲击会所，与职员发生肢体冲突；6月21日：少数业主冲击销售大厅，打伤我保安员；随即冲入公司办公地，围攻总经理长达一天；6月22日：退房最后期限，二三期退房95套；6月24日：少数业主到垃圾场堵车。6月29日：周末小区恢复祥和气氛，标志着群诉平息。不利因素提示目的：不利因素提示目的：行走江湖行走江湖,,光明磊落光明磊落诚信诚信知情权知情权免责免责----尊重客户,也保护自己红线外不利因素-知情权中华人民共和国《消费者权益保护法》第八条消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。　　消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务,或者服务的内容、规格、费用等有关情况。范围→扩大红线外不利因素-知情权中华人民共和国《消费者权益保护法》第十九条经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作为真实、明确的答复。被动→主动红线外不利因素-定义指规划建设范围(用地红线)以外，对商品房买受人的利益有负面影响的客观存在.（通常情况下，它不足以影响使居住目的实现，也不致于对人身产生危害，否则，就不是如何公示的问题，而是能不能建商品房的问题了）红线外不利因素-公示的可能影响不利于销售---最大的顾虑积极效果是主要的，明显的对销售产生消极影响，也不是公示本身造成的，而是不利因素这个客观存在对客户的影响红线外不利因素-种类按实际损害的有无:可以分为客观损害类的与精神禁忌类的。前者如噪音、气味、烟尘等可以实际感受到损害后果的不利因素；后者指墓地、监狱等并不能具体感受到损害，但给人造成精神上的困扰的不利因素。红线外不利因素-种类按其影响的范围:可以分为全局性的不利因素的与局部性的不利因素。武汉的垃圾场影响小区的全体业主，属于前者；而深圳某小区的铁路则属于后者，它影响的只是临路的业主。红线外不利因素-种类对一些人有利而对一些人不利的因素:如一座学校，既有业主子女就近上学的便利，又对邻近的业主产生喧闹的不利影响。医院、市场、影剧院等都具有这种性质。红线外不利因素-必须公示项目机场机场铁路铁路公路公路立交桥立交桥噪声工厂工厂集市集市学校学校车站车站货场货场北京某家园噪音案例关键词:红线外市政道路交通噪音投诉时间:A年联名上书,B日网上集中投诉投诉方式:联合书面要求网络处理方式:安装临时隔音屏与政府沟通限高教训:事先未公示销售有误导红线外不利因素-必须公示项目垃圾场垃圾场污水河污水河//塘塘屠宰场屠宰场皮革厂皮革厂恶臭养禽养禽//畜场畜场动物园动物园…………红线外不利因素-必须公示项目造纸厂造纸厂化工厂化工厂橡胶厂橡胶厂废品站废品站污染………………南昌光盘厂环境污染案例关键词:红线外不利因素对业主生活有不良影响投诉处理进程:A年12月29日-B年11月底(一年)投诉方式:网络省市环保局成立业主专项维权机构处理亮点:及时介入联合维权借助他力教训:事先未公示事后处理得当但付出较大人财物力特别注意:对此类有实质损害的情况,提示仅能免除道义上的责任,从客户角度仍不可脱责上海废渣厂环境污染案例关键词:红线外环境污染对业主生活有不良影响投诉处理进程:两个月投诉方式:网络\微博处理亮点:高度重视迅速介入介入他力快速解决特别注意:对于红线外问题即便采取销售时公示的做法，但有时客户往往是非理性的，当红线外的问题对其有实际影响时，业主还是会找开发商讨个说法的，这是我们不能回避也回避不了的问题。红线外不利因素-必须公示项目庙宇庙宇教堂教堂清真寺清真寺…………信仰……红线外不利因素-必须公示项目规划中的规划中的::公路公路铁路铁路高架桥高架桥绿地绿地环境变迁水面水面树林树林改变现状改变现状红线外不利因素-必须公示项目殡仪馆殡仪馆火葬场火葬场公墓公墓监狱监狱//看守看守所所禁忌刑场刑场核电站核电站油气库油气库..站站……红线外不利因素-必须公示项目高压线路高压线路微波信道微波信道无线电通讯基站无线电通讯基站…………辐射性……绕口令绕口令绕口令绕口令一面小一面小花鼓花鼓,,鼓鼓上上画画老老虎虎..宝宝宝宝敲破鼓敲破鼓,,妈妈妈妈拿布拿布补补,,不知是不知是布布补补鼓鼓,,还还是是布布补补虎虎..红线外不利因素-公示方式在销售现场的环境示意图上标注。只注明名称，不评价其影响；红线外不利因素-公示方式在宣传资料上设专章《可能影响小区生活的环境因素》，图示并以文字详细介绍环境因素的位置和可能产生的影响；红线外不利因素-公示方式对与价格有关的环境因素，应加入合同附件。如临路的房屋，可加入“本房屋北面临平南铁路，除火车鸣笛外，关窗时噪音符合国家标准，售价中已考虑到此因素”。具有潜在重大风险的不利因素，也应当加入合同附件，如“园区东南方约600米处有大型市政垃圾填埋场，政府已承诺二年内关闭并覆土绿化。出卖人只告知信息，不对此提供保证。”红线外不利因素-借助他力对不利因素的公示，要做好充分的准备。将不利因素的规模、影响、发展趋势尽可能掌握清楚，可能的情况下，要请专业机构测试（噪音等），取得科学数据。要对销售人员进行如何介绍不利因素的专门培训，防止口头介绍情况时的随意性。原则与要求承担更为严格的告知义务体现诚信有效规避责任公示范围：1000米实际操作建议扩大公示内容：侧重于不利因素项目红线外设施建设与管理维护-目的为规范各一线公司对项目红线外场地的建设和管理维护，理顺相关关系，规避相关产权归属、管理责任和费用负担风险，建立持续长效的管理机制.红线外设施建设与管理维护-定义是指一线地产公司出于土地出让条件或作为销售卖点的需要，受市政委托而主动出资建设或管理维护的项目红线图以外相邻公共用地，包括绿地、广场、水景、道路以及其他相关配套设施。例如:公交车站侯车亭21米路箱涵设施建设与管理维护-新建开发过程中，出于提升小区环境水平及促进项目销售的需要，可结合市政中长期规划，建设或认养红线外场地和设施，但在开发前期应与相关政府部门进行协商，明确建设和后期管理养护的相关事宜，并签订相关协议。红线外场地和设施委托管理维护协议，应对属于管理维护责任的清洁保洁、绿化养护、设备设施维护等内容，以列举方式约定，尽可能排除安全管理和公共秩序维护等义务，避免用“物业管理”概括表述管理维护责任。设施建设与管理维护-新建原则上项目建成后应由地产公司直接将红线外部分移交政府相关部门，以避免承担后期管理维护责任；如考虑到分期开发销售的需要，则应与政府相关部门签订阶段性认养协议，在一定年限后移交管理责任。相关移交资料须归档保存完整。红线外场地及设施建设应事先考虑后期市政移交问题，相关用水、用电等设施直接与市政网络接驳，并单独设计量表计量。项目开发中要考虑到红线外管理维护带来的治安安全、河道湖景落水及设施使用伤害等安全责任与风险，完善相应的硬件设施和管理措施。设施建设与管理维护-新建在政府不承担建设或维护费用的情况下，如考虑到建成后移交政府部门的难度，则应在销售合同中明确一定期限的管理维护费用由一线地产公司承担。对于主要由小区业主受益的相对独立的红线外场地，后期待业主大会成立后由业主自行决定是否继续使用和管理维护、承担相应维护费用及管理方式等。但在政府委托维护期限结束后拟继续维护红线外场地及设施的，还应征得所有权人及相关主管部门的同意。设施建设与管理维护-新建销售广告资料，包括沙盘、小区平面示意图等资料中应明确显示建设用地红线范围。同时，销售广告资料及相关合同文本中应明确告知红线外场地与设施的范围、归属、协议使用及委托维护期限等问题，避免业主在后期将其视为小区配套设施，以及在政府违约及收回单方授权时，公司可能面临的该地用途变更的客户风险。销售现场应公示项目红线外场地及设施的相关资料，包括管理维护费用及相关处理办法等。设施建设与管理维护-已开发关于管理维护费用的承担问题：A、从红线外场地及设施建成后到移交相关政府部门之前，或到项目封盘后小区业主大会做出决议前，根据前期协议政府不承担相关费用的，红线外场地及设施管理维护费用由一线地产公司承担。B、项目封盘且业主大会和业委会成立后，如业主大会决定继续使用和管理维护红线外场地及设施，应与所有权人达成相关委托协议，则根据“谁受益，谁买单”的原则由业主承担红线外管理维护费用。设施建设与管理维护-已开发根据不同情况采取相应的处理方式：对于主要由小区业主受益的相对独立的红线外场地，前期费用由一线地产公司承担，物业公司须与地产公司签订委托管理维护协议，相关管理维护费用单独建账。待业主大会成立后，物业公司要与业主大