九豪山上街九豪山上街项项目目户户型型调调整建整建议议建建议议2012.8.24一、原方案——1#一、原方案——2#一、原方案——3#一、原方案——4#二、原方案问题——主要房间朝向问题大量北向客厅（与厨房相连）的房源，占总房源数量的1/3。这部分房源将成为本项目下一阶段销售的“硬伤”房源，严重影响项目的利润实现；同时由于本项目的建筑进深较大，这部分房源面积过大，将导致无法使用价格杠杆促进销售。二、原方案问题——主要房间朝向问题同时，本项目还有15%的东西向客厅的房源，也就意味着本项目的南向主要房间的房源只占本项目的50%。二、原方案问题本项目的所有户型均没有南向的观景阳台、北向生活阳台。三、方案调整产品调整的依据是要根据周边市场的供需关系和项目定位来决定的。距离本项目最近的两个项目——保利·锦江林语和城市枫景。三、方案调整保利·锦江林语户型面积房源数量比例一室一厅55㎡左右16619%两室一厅75㎡左右13015%保利·锦江林语高层目前两室两厅95㎡左右31035%三室两厅一卫120㎡左右10812%的均价为4800-5200元/三室两厅两卫145㎡左右12014%㎡四室两厅一卫140㎡左右465%合计50-145㎡880100%保利·锦江林语的主力户型图三、方案调整城市枫景户型面积房源数量比例一室一厅50㎡8612%两室一厅80㎡7410%城市枫景目前高层的均两室两厅90㎡35850%价为4600-4900元/㎡三室两厅一卫110㎡628%三室两厅两卫130㎡14020%合计50-130㎡720100%城市枫景的主力户型图三、方案调整通过对上述区域内两个主要项目的产品供需情况和销售现场的走访调研，可以清晰发现：?两个项目的目标客户均为刚性需求客户；?两个项目的产品较为相似；?由于城市枫景后推出，其打价格战的目的很明显。因此，如本项目按照现有产品推向市场，难免将陷入这两个项目的价格竞争当中，而本项目的预期目标将无法实现。三、方案调整因此，建议本项目应利用将目标客户群锁定在改善性需求客户，将项目定位为中档改善性精品住宅小区，将产品设计为舒适性产品，以区别于区域内的项目。三、方案调整——1#三、方案调整——2#三、方案调整——3#三、方案调整——4#三、方案调整——户室比四、方案调整的营销支持由于本项目的定位为中档改善性精品住宅小区，因此就要求本项目在营销包装方面将必须提高档次，一方面通过推广形象进行提升，另一方面就需要在销售中心和样板示范区的包装加大力度提升。这样才能将本项目无论从产品还是形象与区域内的两个项目中跳出，从而达到预期目标。五、建筑风格建议?本项目作为九豪地产在未来几年中几个系列性项目的开山之作，需要一个让市场眼前一亮的产品外观，让市场快速通过建筑外表记住“九豪”系列；?因此，建筑外立面风格的选择应大气、沉稳并追求高档性；?同时，外立面风格的展现需考虑与规划、景观等因素易于融合。建议一：德式建筑风格?德式建筑风格简洁大气，对人的活动空间非常注重，无论是建筑物的内部，还是建筑物的外部，都通过有层次的空间营造来满足人的需要。?德式建筑风格的几个基本特点：–外形简练、现代、充满活力，属于现代简约派；–功能讲求实用，任何被认为是多余的装饰都几乎被摒弃；–注重细节设计。?此外，德式建筑非常重视建筑物与周围环境的和谐统一，庄重的色彩与绿化相得益彰，是最历久弥新的建筑风格，不会被历史淘汰，反而会随着岁月的累积变得更加珍贵。?本项目采用德式建筑风格，其风格庄重的色彩将与绿化环境极为易于融合，在样板区的打造时投入较低的成本就可以达到较好的视觉效果。同时此风格的历久弥新将对于企业长期品牌树立起到意想不到的作用。大连青云映山2004年项目建议二、法式建筑风格?法式建筑风格隶属于新古典建筑风格，其建筑造型严谨、线条鲜明、凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，延续并凸显了新古典主义建筑的华贵。?法式建筑十分推崇优雅、高贵和浪漫，力求在气质上给人深度的感染，风格偏于稳重大方，同时呈现恢宏的气势和浪漫的气质。?此建筑风格对于本项目来说，可以从先天的角度增加项目的高端性，尤其由市内方向向本项目来看，正看本项目的正立面，而法式建筑风格的正立面正是凸显其高贵性。?同时，法式景观风格对于小空间的利用是十分高效的，可适当弥补本项目景观空间较小的先天不足。大连东方圣克拉2010年项目建议三、现代建筑风格?现代建筑风格以简洁的造型和线条塑造鲜明的建筑表情。?通过国际流行的色调和非对称的手法，彰显都市感和现代感。简单轻松，舒适自然，强调时代感是它最大的特点。?本项目采用现代风格，将进一步树立项目城市核心的形象。重庆融科·蔚城2009年项目小结?结合本项目的规模、施工周期、施工成本、营销周期以及未来企业品牌树立等因素考虑，我司建议本项目首选德式建筑风格；?结合营销周期，我司建议本项目的样板区完成时间为2013年春季。建筑风格建议?本项目作为九豪地产在未来几年中几个系列性项目的开山之作，需要一个让市场眼前一亮的产品外观，让市场快速通过建筑外表记住“九豪”系列；?因此，建筑外立面风格的选择应大气、沉稳并追求高档性；?同时，外立面风格的展现需考虑与规划、景观等因素易于融合。建议一：德式建筑风格?德式建筑风格简洁大气，对人的活动空间非常注重，无论是建筑物的内部，还是建筑物的外部，都通过有层次的空间营造来满足人的需要。?德式建筑风格的几个基本特点：–外形简练、现代、充满活力，属于现代简约派；–功能讲求实用，任何被认为是多余的装饰都几乎被摒弃；–注重细节设计。?此外，德式建筑非常重视建筑物与周围环境的和谐统一，庄重的色彩与绿化相得益彰，是最历久弥新的建筑风格，不会被历史淘汰，反而会随着岁月的累积变得更加珍贵。?本项目采用德式建筑风格，其风格庄重的色彩将与绿化环境极为易于融合，在样板区的打造时投入较低的成本就可以达到较好的视觉效果。同时此风格的历久弥新将对于企业长期品牌树立起到意想不到的作用。大连青云映山2004年项目建议二、法式建筑风格?法式建筑风格隶属于新古典建筑风格，其建筑造型严谨、线条鲜明、凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，延续并凸显了新古典主义建筑的华贵。?法式建筑十分推崇优雅、高贵和浪漫，力求在气质上给人深度的感染，风格偏于稳重大方，同时呈现恢宏的气势和浪漫的气质。?此建筑风格对于本项目来说，可以从先天的角度增加项目的高端性，尤其由市内方向向本项目来看，正看本项目的正立面，而法式建筑风格的正立面正是凸显其高贵性。?同时，法式景观风格对于小空间的利用是十分高效的，可适当弥补本项目景观空间较小的先天不足。大连东方圣克拉2010年项目建议三、现代建筑风格?现代建筑风格以简洁的造型和线条塑造鲜明的建筑表情。?通过国际流行的色调和非对称的手法，彰显都市感和现代感。简单轻松，舒适自然，强调时代感是它最大的特点。?本项目采用现代风格，将进一步树立项目城市核心的形象。重庆融科·蔚城2009年项目小结?结合本项目的规模、施工周期、施工成本、营销周期以及未来企业品牌树立等因素考虑，我司建议本项目首选德式建筑风格。