成本与品质成本与品质股份公司成本控制部股份公司成本控制部前前言言发发展方向：建展方向：建设设高品高品质质住宅住宅追求目追求目标标：打造万：打造万达达豪宅品牌豪宅品牌品品质内质内涵：装修高涵：装修高档档工工艺艺精良精良成本要求：成本要求：AA版版35003500元元/M2/M2BB版版25002500元元/M2/M2提示品提示品质质oror控制成本控制成本目目录录一、豪宅一、豪宅规规模模综综述述二、豪宅二、豪宅样样板板间间成本管控要点成本管控要点三、豪宅三、豪宅实实体体楼楼成本管控要点成本管控要点四、常四、常见问题见问题解析解析一、豪宅规模综述一、豪宅规模综述现现有集有集团团在施及确定在施及确定20122012年后即年后即将实将实施的豪宅精装施的豪宅精装修施工修施工项项目共目共计计2626个个，交付面，交付面积积585585万万平方米平方米，，总总造价造价约约156156亿亿。其中：。其中：AA版豪宅版豪宅项项目（大目（大连连、、长长沙、武沙、武汉东汉东湖、合肥湖、合肥滨滨湖、太原湖、太原CC区区）共）共计计55个个，交付面，交付面积积137137万万平方米，平方米，总总造造价价约约4444亿亿。。BB版豪宅版豪宅项项目（泉州、宁波、南京、目（泉州、宁波、南京、东东莞、宜莞、宜兴兴等）共等）共计计2121个个，交付面，交付面积积449449万万平方米，平方米，总总造价造价约约112112亿亿。。如此庞大的数据，即将迎来的压力和挑战可想而知，强化成本管控将势在必行！董事长及丁总裁指示所有豪宅精装项目在满足效果的前提下决不允许超支！二、豪宅样板间成本管控要点营销---------要求增加卖点，追求高档品牌、赠送产品多设计---------要求效果品质，选材标准高、增加工艺难成本---------精打细算，透支未来、无法控制营销-设计-成本矛盾重重78910二、豪宅二、豪宅样样板板间间成本管控要点成本管控要点寻求解决方法如何解决样板间超标问题？如何保证样板间测算准确？二、豪宅二、豪宅样样板板间间成本管控要点成本管控要点成本部联合设计营销共同研讨，推出豪宅标准测算模板主要包括：自动生成：?面积指标?造价限额指标?造价指标?材料用量限额指标?主要材料用量分析?主材菜单二、豪宅二、豪宅样样板板间间成本管控要点成本管控要点相关材料、做法、综合单价均形成菜单方便设计人员、项目公司快速、准确测算；可自动生成各种技术经济指标；对比标准快速发现超支项，找到优化方向;细项分解指标均需满足目标成本要求。二、豪宅二、豪宅样样板板间间成本管控要点成本管控要点序分部分项工程名品牌限定平米指标造价比例备注号称1硬装工程　192277%　不含隔墙砌筑、垫层、找平、抹室内装饰工程154562%灰、地暖、防水等总包界面内容其　793%不含入户门中室内门衣帽间衣柜　1235%两个衣帽间木作工程　1757%　2甲供甲指类　52821%　卫生洁具五金类杜拉维特/汉斯格雅1104%标准配置5个卫生间橱柜及台面MITON/美国杜邦可丽耐1496%不含早餐台、中心岛其赠送五件产品(不含厨房冰箱、厨房电器意大利SMEG582%中碎骨机、电烤箱）燃气热水器林内120.5%　空调2008%　3其他　502%总造价2%不可预见费4合计　2500100%　二、豪宅二、豪宅样样板板间间成本管控要点成本管控要点材料用量限额指标序号用材标准单位面积比例（%）造价比例（%）1石材M255402石材线条M3033石膏装饰线M15034瓷砖M23445木地板M23786墙纸M28677木线条M3428乳胶漆M2873其他（金箔/软包/镜面/马9M2205赛克等）二、豪宅二、豪宅样样板板间间成本管控要点成本管控要点通过测算，梳理泉州、长沙、太原等项目成本基本可控！二、豪宅二、豪宅样样板板间间成本管控要点成本管控要点增加投入，提升科技品质。双控开关设置/一键关闭功能/分室温控/户式新风系统/分户净水系统预留/电子门锁同层排水系统/卫星电视系统/一卡通系统/数字宽带接入系统/智能照明系统成本增加：?A版300元/M2?B版240元/M2二、豪宅二、豪宅样样板板间间成本管控要点成本管控要点方案阶段施工图阶段设计项目提交带单项目图纸施工OA项目单位公司审批公司会审图终版审批实施通设计通提供方反设计部过案方案过形成第一测算(三部门)(三部门)馈成本部附成本测算版施工图审提供概审算完批批善形成初稿方案二、豪宅二、豪宅样样板板间间成本管控要点成本管控要点要求在样板间设计阶段严格按照豪宅管控流程执行，必须通过测算并满足成本要求后方可实施建设。二、豪宅二、豪宅样样板板间间成本管控要点成本管控要点成本红线不突破，精准测算方通过，每分投入不放松，发挥极致是目标！三、豪宅实体楼成本管控要点三、豪宅实体楼成本管控要点3-13-1、招、招标标控制控制3-23-2、采、采购购要点要点三、豪宅三、豪宅实实体体楼楼成本管控要点成本管控要点3.13.1招招标标控制控制--供供应应商的商的选择选择?酒店供方品牌库中选择?选择区域性?施工任务量豪宅项目供方选择必须上报集团审批通过后方可实施！三、豪宅实体楼成本管控要点三、豪宅实体楼成本管控要点3.13.1招招标标控制控制------合理合理划划分分标标段段A栋B栋C栋D栋建议按每栋进行划分，金额6000万，200套以内考虑三、豪宅实体楼成本管控要点三、豪宅实体楼成本管控要点3.23.2采采购购要点要点------确定甲供原确定甲供原则则?产品设备?活动部分?业主关注三、豪宅实体楼成本管控要点三、豪宅实体楼成本管控要点3.23.2采采购购要点要点--------甲供甲供内内容容分部分项工程名称百分比建议发包方式室内装饰工程62%乙供室内门3%甲供衣帽间衣柜5%乙供木作工程7%乙供卫生洁具、五金类4%甲供，并纳入集采橱柜及台面6%甲供，并纳入集采厨房电器2%甲供，并纳入集采燃气热水器0.5%甲供，并纳入集采空调8%甲供，并纳入集采入户门　甲供，并纳入集采三、豪宅实体楼成本管控要点三、豪宅实体楼成本管控要点若超出原则，必须上报集团批准方可实施！四、常四、常见问题见问题解析解析优化内容落实不到位，实际实施与样板间及销售合同存在不符，易引起入伙纠纷。-------营销风险四、常四、常见问题见问题解析解析装修与土建不交圈、隐蔽工程矛盾、标高不符、预留预埋不到位，大量签证费用发生。--------成本风险四、常四、常见问题见问题解析解析施工图纸节点深化不到位，细部工艺不能满足验收标准。------设计风险四、常见问题解析设计材料封样未确认到位，施工投标送样不能满足要求而匆忙定标。------质量风险四、常四、常见问题见问题解析解析成本控制未按照测算细项落实到位，出现严重不足或超出。------成本风险结结束束语语好的品质并不等于好的成本，通过管理可以达到高品质要求，这需要大家的通力合作才会赢！谢谢！谢谢！