谨呈：华芳集团地产公司滨海分公司滨海华芳国际2012年度营销推广计划本本报报告是告是严严格保密的。格保密的。目录1华芳国际2011年销售总结22012年房地产市场预判32012华芳国际销售任务4项目、产品和客户定位52012年度营销推广策略62012年度营销目标实现的瓶颈工作第一章滨海华芳国际2012年销售总结（该部分数据以销售分析报告为准）11年营销数字回顾9号楼10号楼已销售未已销售未（44签约未售（44签约未售签约签约套）套）套数6533套数1637面积760.32708.564037.76面积118.11754.124838.88总销金额2933758288223716518789总销金额47090531693681963194011号楼12号楼已销售未已销售未（36签约未售（44签约未售签约签约套）套）套数4725套数6432面积568.881058.533641.24面积756.77720.496121.88总销金额2360626449343815400752总销金额334733328900002474058711年营销数字回顾5号楼6号楼已销售未已销售未（44签约未售（44签约未售签约签约套）套）套数10628套数8927面积1277.83830.433532.62面积1014.821260.863435.43总销金额5122693338381714291264总销金额40061705104670140973737号楼8号楼已销售未已销售未（36签约未售（42签约未售签约签约套）套）套数0729套数6630面积01028.164012.33面积842.11820.466058.34总销金额0438322116844499总销金额292300233230952488637411年营销数字回顾9号楼10号楼已销售未已销售未（44签约未售（44签约未售签约签约套）套）套数6533套数1637面积760.32708.564037.76面积118.11754.124838.88总销金额2933758288223716518789总销金额47090531693681963194011号楼12号楼已销售未已销售未（36签约未售（44签约未售签约签约套）套）套数4725套数6432面积568.881058.533641.24面积756.77720.496121.88总销金额2360626449343815400752总销金额334733328900002474058711年营销活动回顾2011年四月，项目首次开盘，大获全胜2011年10月，项目再次开盘，错过时机，开盘较为平淡第一章2012年滨海房地产市场小析2012年滨海华芳所面临的严峻形势1、宏观调控将进一步深化，房地产热将降温2、保障性住房开发规模增加?市场3、市场竞争更趋激烈??4、市民消费冲动趋减?1、品质高档、细节不到产品2、产品丰富、无亮点3、产品制高点尚未建立1、推广包装都停留在湖水及原生态环境上推广2、所有主张都偏口号化3、难以形成切实的心理触动及附加值2012年春节期滨海竞争对手销售情况?半岛华府?景湖.理想城?总建筑面积：3.2万m2?春节前在房展会期间推出此楼盘最后3?开盘时推出4栋小高层（11+1）共栋小高层，11层没有阁楼。252套；已签合同18套?共125套房源，已售36套（包含春节?面积｛113m2-131m2｝总价在65期间售出2套）万-70万左右，　车库（自行车?销售期：最后3栋楼库:2600m2轿车库：3800m2）?面积｛100m2-150m2｝?主力户型｛118m2、125m2｝?主力户型｛120m2、130m2｝?均价：3800／m2?优惠政策:一次性优惠50／m2，按揭?优惠政策:一次性付款优惠200／m2无优惠；首付最低50%，优惠100m2?均价：3894／m2?春节期间没有增加优惠活动，无成交.?春节期间售出２套．售楼处客户较多，每天来访量在10组左右?西湖一品?.博士苑?总建筑面积：50万平米?总建筑面积：23万平米?销售期：二期?销售期：一期?推出房源：400套左右?推出房源：388套左右?优惠政策：一次性付款优惠60元/平?已售房源：158套米?优惠政策：一次性付款9折?按揭贷款优惠20元/平米?按揭贷款9.3折（首付40%?春节成交量：5套起）?均价：3400元/平米?春节成交量：40套左右?主力户型：90平米（三室一厅一厨一?均价：3898元/平米（3100~4000元/卫）平米）?已售5套全部是90平米总价在32万?主力户型：118平米（三室两厅一厨一左右卫）?门面房未销售?学府壹号?中央花园?总建筑面积：34万平米?总建筑面积：32万平米?销售期：三期共700多套目前推出?共推出5栋小高层（4栋8层，14栋小高层（11+1）共176套房源栋16层、一层为商铺）；年前推已售90套左右；商铺30间已售7间出商铺18间已售10间?面积：111平米、124平米??优惠政策:凡是在春节期间购买的客户住宅均价：3881/平米商铺单价在总房款都可以减去5880元；一次性：6800/平米付款9.9折；按揭最低50%，可以协?优惠政策：一次性付款、按揭均商至40%，无优惠9.8折?商铺一次性付款优惠2%，按揭优惠?春节期间无增加优惠，成交5套住1%宅?春节成交量：交五万定金一套住宅?每天来访量10组左右客户?友创.滨河湾?水韵新城?江南新城?推出1栋小高层共96套其中?年前10月份推出3栋小高?年前5月份推出12幢住宅10套特价房商铺24间层共200套左右剩余，合计500套左右剩余100?面积：110-120平米自行车库110套左右商铺共推大概多套配比较底低可以不买20套?沿街小高层4幢（11+1）8?均价：4000/平米?面积：90平米、127.5平幢多层商铺55套剩余37?优惠政策：一次性付款9.6折米、140平米套?按揭首付40%9.9折，首付60%9.8折，首付80%9.7折?住宅均价：4018/平米最?面积：120平米-130平米?其中10套特价房（为1-4高价4300/平米最低价?均价：3400/平米层）单价全部是3366/平米3700/平米?优惠政策：小高层以及多层必须一次性付款无车库选择?商铺均价：7300/平米顶楼可以按揭，首付?年前活动：会员分主卡副卡?优惠政策：住宅一次性付款50﹪，无优惠，所有按揭客老客户带新客户购买成功老客9.8折按揭无优惠户贷款手续费都自理都没户奖励一万元现金，新客户可优惠三万年后已经停止?商铺一次性9.8折按揭优有优其余住宅一次性付款，?春节成交量：10套包含年前惠100/平米已销售80%进行公证拍卖的7套商铺?春节成交量：10套（4套?春节成交量：住宅20套左交定金）右商铺无成交竞争对手销售状况分析1、影响成交的最主要因素还是价格：一是均价较低，性价比较高的项目，如江南新城，博士苑二是总价较低的房屋，如西湖一品90平米左右的两房，总价30万左右2、当前市场的观望气氛相当浓就拿目前各案场的每日来访量来讲，春节期间总在10组以上，但有些项目成交却较淡，十组有效客户也不能成交一组最近的政策动态?央行昨日下午在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。?　　落实差别化住房信贷?　　在此次央行召开的2012年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。?　　在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭保护刚需的贷款，需求但。?　　今年首套房利率下调悲观的行情下，覆巢之下，岂有完卵?　　事实上，此前，住建部也曾在2011年底表示严格实施差别化！住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求，该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。?　　此前2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。但从今年开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。据记者了解，去年三四季度需要等待1-2个月的住房贷款，现在基本在1-2周左右能审批完成。第一章2012年滨海华芳营销目标2012年滨海华芳的目标：深层挖掘，表现价值，突破数量，塑造品牌我们的市场突破点市场突破点的核心建立华芳国际项目品牌领导地位市场突破点的关键建立市场制高点，全面建立竞争优势市场突破点的建立形象高点产品高点整合推广高点500强企业实力厚盾过硬的质量，良好的物管整合攻击优势建立形象高点建立形象高点建立的目标：我们需要每一个点能达到极至，每一个都将是亮点；从形象上，首先颠覆自我、超越自我！（500强民营企业，我们在滨海是最有实力的房开）形象目标：滨海精英生活的代言人－－影响滨海的人都在这里我们不再单纯的强调环境的美，而是直接跳出来市场；在另一个层面，号召一种真正的品质生活概念！鸿华芳国际在滨海华芳国际的企的知名度业实力沟跨过这道鸿沟，使华芳国际名副其实，这是做好销售的第一步年度推广主题形象定位500强华芳雕琢滨海精致生活我们承诺：华芳国际在滨海的升华中升值产品高点的建立今年会是华芳的第一次交房：加强房屋质量管理的同时，建一流的物业管理能使房屋保值增值，使人居住的舒服的都是物业俗话说，金杯，银杯，不如老百姓的口碑这是另一种意义上的看广告