深圳佳兆业广场项目营销定位报告2013.02Ｐ1报报告体系告体系AnalyzeSystem目标解读市场竞争分析项目价值体系分析项目定位Ｐ2深圳佳兆业广场目标解读：项目目标：大鹏新区房地产市场的新标杆，大鹏新区房地产市场的领导者项目目标基本目标品牌目标：成功传递“佳兆业集团——佳居品牌目标乐业”的品牌宗旨内涵，同时平稳衔接后续项目的持续开发整体目标：以合理的价格与速度，回收资金，实现项目的可持续开发，引领片区发展销售目标年度目标：快速走货，实现2012年销售金核心目标额6个亿长期目标长期目标：以本项目为跳板，快速抢占旅游度假地产市场份额，树立佳兆业品牌号召力，为后续项目开发积累经验Ｐ3深圳佳兆业广场项目承载的使命怀揣理想，稳扎稳打，实现区域运营带着运营大鹏新区的理想站在区域开发的视角高度进行项目开发承担起大鹏国际滨海度假区的首席运营商职责?现实状况：整个大鹏半岛尚处在国际滨海度假区的初级发育阶段?项目使命：佳兆业首个旅游度假项目，肩负着佳兆业系作品承接升级的重任，对后续开发起着领导示范作用?远大目标：呈现给深圳人真正的海居度假生活示范样板，引领全新的滨海基地度假生活模式！Ｐ4报报告体系告体系AnalyzeSystem目标解读市场竞争分析项目价值体系分析项目定位Ｐ5区区域外部在售域外部在售竞争项竞争项目目对对比分析比分析Ｐ6竞争区域划分——区域外竞争主要来自景观资源丰富的梅沙片区及惠东片区惠东碧桂园十里银滩爱琴湾合正东部湾富茂威尼斯湾八十步海寓深圳澳头港皇庭玺园金融街金海湾大梅沙片区本案浪骑游艇会大亚湾片区大梅沙片区：东冲这里有东部华侨城、大梅沙、小梅沙西冲万科双月湾等，大梅沙度假资源丰富、配套顶级大鹏片区，销售产品都是高端豪宅，天麓、天琴湾、十七英里、东海岸、皇庭玺园……惠东片区:这里有岛屿和岩礁上百个，享有“海上小桂林”之称。属新开发旅游区域，知名开发商扎堆开发，带动片区迅速发展。Ｐ7惠惠东东鉴鉴于惠于惠东为东为新新兴兴的旅游度假地的旅游度假地产产板板块块，在各大，在各大开发开发商聚焦炒作下，商聚焦炒作下，板板块块该区该区域板域板块块价价值值已上升已上升为为““深深圳东圳东””，，区区域域内竞争内竞争白白热热化、化、产产品多元品多元化，各大化，各大项项目目竞争带动竞争带动整体影整体影响响力，力，该区该区域市域市场场整体升整体升温温。。梅沙片梅沙片区为区为深深圳传统圳传统的旅游度假地的旅游度假地产区产区域，片域，片区内区内资资源强源强势势的的项项目目梅沙梅沙产产品呈品呈两极两极化化发发展，体展，体现现明明显显的度假物的度假物业业特征，非强特征，非强势资势资源源项项目目产产板板块块品呈品呈现现出出复复合式合式产产品品结构结构。。随随着深着深圳圳城市化城市化进进程，程，该该片片区内区内原是第原是第二居所的物二居所的物业业大部分已上升大部分已上升为为第一居所物第一居所物业业。。故：我们必须明确各竞争项目的定位寻找项目及市场的差异化Ｐ8区域外部竞争项目分析到深圳距规模建面景观资源配套优势核心卖点定位离大梅沙京基喜来登酒店、华侨城茵特拉根酒店、浪骑游艇会、大梅沙游艇会、资源+配套八十步海30分钟5.5万山景、湖景、海景东部华侨城高尔夫球场、世纪海景高尔+总价+商精品度假寓夫球场、东部华侨城、愿望湖、大梅沙业海域资源+规划强势，11公里白喜来登酒店、美食街、水上巴士、游艇1.5～2利好+区域金海湾350多万色沙滩、16公里码头、山地高尔夫、露天电影院、艺术大众度假小时开拓者+返竞争项目优势总结原生海岸线：具优越滨家部落海资源、片区完善度假配套租资源、置业低门槛及品牌开发沙滩商聚焦炒作等、泊位游艇会所、游泳池、会所、优势合正东部山景、拥有1公里1.5小时资源+私密133万临海商业街、海滩休闲酒吧、意大利咖私密性度假湾私家海岸线内性滨海度假项目启示：从单一靠啡西卖餐厅海、私家登山资源道、山逐顶茶社渐发展成为整合海强势，十里银白沙五星级酒店、幼儿园、风情商业街、海大规模大社居碧桂资园十源，“资源整合”是度假物滩海岸线，一线海1.5小时业发展的重要方向159万洋公园区+强势配大众度假里银滩景，纯净海水8米内套+价格能见度老年养生设施、儿童乐园、海上娱乐设万科品牌万科较好，一线海景，2～2.5150万施、健身设施、生态养生乐园、星级度+服务+资服务度假2.5公里双海岸线小时双月湾假酒店、风情商业街、游艇会所源+返租1.5～2五星级酒店，主题购物中心，高端会所富茂威尼资源+物业530万海景、山景、湖景小时，尊贵游艇会，国际会议中心，社区教大众度假Ｐ9斯湾+配套育机构及综合性医疗机构本案VS金融街金海湾依靠强势的海景资源，高端的度假配套成功牵引深圳客户金海湾在售产品，三年返租是关键的竞争优势巽寮湾2012年近期推售产品红树湾畔组团户型套数精装代租代管及返租红树湾畔40-70平米约900套扣除管理费后依户型不同每月返海49平60套还2000公园四星级酒元、300055-60平542套店精装元、4000元，保海公园2000元/证每年10%增长亚特兰蒂斯公寓70-79平74套㎡,带家私A、B、C栋家电，3年一签返租127平60套合约，同时每年提供30天免费入201平22套住产品特性?2012年将全面建设巽寮湾中区，同时启动南区融玺别墅销售，中区、南区同时启动?产品形态上，巽寮湾以70平米以下公寓产品为主，景观资源上，占总量最大的海公园高层为一线临海，?看山景产品7000-8000元/平Ｐ10价格口径一次性付款97折，按揭99折?看海景产品8800-13000元/平本案VS金融街金海湾项目名称深圳佳兆业广场金融街金海湾?深圳唯一国际级滨海休闲度假区；?新兴旅游度假板块，区域价值上升为深圳东?片区大盘形象，配套完善；?山海资源强势，度假配套丰富项目优势?佳兆业品牌；?产品线全面，满足不同客户需求?交通便利，50分钟直达深圳市中心?大盘规划，区域领导者形象?不限购不限贷；?三年返祖?配套缺乏体系，仅仅强调量的罗列，?无一线海景资源项目劣势?项目开发模式破坏海景与人居之间?片区处于规划中，尚未成熟应有的和谐?距离深圳较远强调区域前景，强化本项目整合片区的旅游度假资源，开启深圳人不设限的生竞争借鉴活可能，提前展示商业氛围。Ｐ11本案VS碧桂园十里银滩在售产品为观山海二期、及浪情湾临海公寓产品，其他产十里银滩在售产品品处在消化尾货阶段观山海十里银滩2012年近期主销产品海云天5组团户型套内面积价格号楼整体均价海云天、水A259-62平8500元/蓝天A359-63平平浪情湾临12000元/公寓54-60平海公寓平十里银滩2012年推售单位组团楼栋套数总建面户型配比90平米2房80%观山海约观山海销售情况3、47709万146平米3房18%二期目前在售产品，均价6000元/平号楼套180－280平米复?浪琴湾临海公寓11年开盘时，开发商保留单位2%式100多套；海云天大概剩余50套在售水蓝天66平米2房50%价格口径：7、8约水蓝天、9、285022万二期组团产品水蓝天已售80平米3房罄50%观山海4500-6000元/平水蓝天7500-9000元/10、1套Ｐ12平1栋楼均带四星级酒店精装修标准本案VS碧桂园十里银滩项目名称深圳佳兆业广场碧桂园十里银滩?东依巽寮湾，西接大鹏半岛，旅游?深圳唯一国际级滨海休闲度假区；资源景观丰富?片区大盘形象，配套完善；?深圳东首个五星级旅游度假大城项目优势?佳兆业品牌；?多种度假产品，满足不同度假需求?交通便利，50分钟直达深圳市中心?私家沙滩，公园，五星级酒店，幼儿园等多重内部完善配套?不限购不限贷；?倡导“旅居生活模式”?产品实用率低，公摊面积大、居住空间拥挤、为使景观资源最大化，?无一线海景资源项目劣势部分户型设计不规则。?片区处于规划中，尚未成熟?距深圳市区距离较远；附近核电站、石化区、炼油厂影响。强化未来价值，整合片区的旅游度假资源，在区域还不成熟的情况下每天提供竞争借鉴班车通往深圳核心地带，弱化距离因素。Ｐ13本案VS万科双月湾双月湾在售产品A3栋和A4栋二单元海景高层共458套2012年6月21日在万象城君悦A3A4酒店开盘：?开盘当天成交约317套，销售率70%；?当天户型销售情况相对平均。?实现实收价格7000-10000元/㎡户型配比：户型面积套数户型配比单房约41m?19242%一房一厅约46m?8619%两房一厅约82m?9421%两房一厅约96m?8619%Ｐ14本案VS万科双月湾项目名称深圳佳兆业广场万科双月湾?万科品牌效应，业主追随性强?深圳唯一国际级滨海休闲度假区；?首创v.o度假服务体系?享有双海湾一线海景及自然保护区?片区大盘形象，配套完善；等珍贵稀缺景观资源项目优势?佳兆业品牌；?拥有东海岸、万科中心、浪骑游艇?交通便利，50分钟直达深圳市中心会、大甲岛等万科旗下项目资源可?不限购不限贷；整合?提供三年返祖及代租代管服务?无一线海景资源?离深圳市区偏远，需2-3个小时车项目劣势?片区处于规划中，尚未成熟程，且路况较差。利用周边旅游资源，形成独特度假模式，制定特色度假攻略，加强项目吸引力竞争借鉴，丰富客户度假体验。整合可域及万豪酒店资源提供代租代管及返租功能，给予投资客一剂强心针Ｐ15本案VS富茂威尼斯湾富力、世贸两大品牌企业联合钜献，打造国际一流滨海度假富茂威尼斯湾休闲为特色的超大型综合项目富茂·威尼斯公寓+高目前在售产品楼盘名称物业类型湾层+别墅面积(平产品类型户型售价(元/平米)总占地7000亩容积率1.1米)总建面500万㎡装修情况毛坯酒店式公4900(带1500精项1-2房