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合肥保利高新区玉兰大道项目前期定位报告
合肥保利高新区玉兰大道项目前期定位报告
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高新区玉兰大道项目前期定位报告合肥保利营销部2013-04-14审时:项目属性解读度势:项目核心定位布局:产品规划建议第一部分:项目属性解读区域解读/市场解读/地块解读一、区域解读项目地处城市“三个中心”,享规划利好及产业发展潜力的区域高新区概述1城市副中心:西部组团2高新产业中心3组团中心:创新示范区新桥机场南岗科技园蜀山新产业园高新技术产业科技创新开发区示范区柏堰开发区?高起点规划、高标准建设西部组团?西部城市组团已形成以高新技术产业?创新示范区面积为35.8平方公里,是合肥市副中心和西部组团中心;?以”生态环境优美、生活配套完善、交为主体的产业集群,区内生态资源较为?东邻大蜀山森林公园,北望董铺水库、丰富,合肥传统“西贵”区。通网络便捷、产业布局合理“为目标科学岛,西南连接紫蓬山风景区;?打造成”特色鲜明、和谐宜居、功能齐?毗邻合肥高校、科研院所、高科技企业全“的城市副中心。密集区域和建设中的新桥国际机场。一、区域解读区域依托高新产业布局,围绕一山两湖核心景观,打造高新区发展规划创新生态城?合肥高新区成立于1991年,是全国首批、也是安徽省总部及科技装备制造创新基地动漫产唯一的国家级高新技术产业业基地业基地开发区,土地面积约30平方生物医药公里;产业基地电子信息业基地?新区形成了电子信息、光机主题公园电一体化、生物工程与新医及商业药以及新材料四大高新技术产王咀湖大蜀山业集群;本案新能源产?一山两湖:形成以大蜀山风业基地柏堰湖景区为中心,王咀湖公园、家电产柏堰湖为重点景观的核心发业基地展区域。一、区域解读区域人口导入主要依赖产业带动,市场需求旺盛,为项高新区发展目将来客户导入提供重要支撑。示范区机电产业园玉兰大道人口18000创新型示范区为高新区“二次创昌河汽车公司业”舞台,着力打造全国一流高人口2200美的产业园人口3000江南机械9307厂科技园区和科技创新综合服务人口3200中心,人口导入主要依赖产业长安汽车带动。人口5600长安路目前区域内产业人口约5.1万UPS产业园人口450人,随着区域产业的升级,未明珠大道来将有呈上涨趋势景帝太阳能公司人口200常源燃气公司皖泵机工业园人口100人口3400格力产业园人口15000天柱桃花混凝土邦力电子公司人口200人口500区域解读高新技术产业开发区为“大湖名城,创新高地”大合肥建设提供了“创新平台”和“产业支撑”,是大合肥发展的重要组成部分,由政府重点规划,并提供大力支持,这里产业园区云集,也汇集了各路人才和精英,为项目将来客户导入提供重要支撑。二、市场解读供求节奏与全市保持一致,2012年下半年逐渐高新区楼市回暖,价格维持在6300-7000元水平二、市场解读本案位于柏堰湖板块边缘地带,面临王咀湖板块与蜀山南板块的双重竞争夹击。高新区楼市王咀湖板块板块蜀山产业园板块价值:规划前景、大盘、环境、产业园价值:生活配套、长江西路、地铁代表项目:祥源城、海亮九玺等、产业园价格:高层6000元/㎡左右代表项目:中海原山、大富山庄、山水居等价格:高层6000-6500元/㎡泛政务板块柏堰湖板块价值:临近政务区、发展热点、基价值:环境、稀缺物业本配套代表项目:中海岭湖墅、本案代表项目:紫园、馥邦天下等价格:暂无高层面世,预计在价格:高层6500-7000元/㎡6000-6500元/㎡蜀山南板块价值:基本配套、环境、稀缺物业代表项目:百商悦澜山、御景城等价格:高层6000-6300元/㎡左右区域土地供应量逐年上升,预计2-3年内住宅供应量将在250万左右;发展核心逐渐由泛政务板块向西转移(王咀湖板块、蜀山南板块)二、市场解读项目规划方面“高低配”较为流行,多数项目采用高代表项目层+别墅,单一纯高层项目较少。建筑栋数住宅项目名土地价格住宅楼面地价占地面积建面容积率主力户型(高层)套数83平两房、98平三祥源城250万/亩1364元/平411亩130万平27栋高层65002.79房、103平三房78平两房、97平三百商悦澜山230万/亩1380元/平214.69亩45万方15栋高层34792.5房、115平三房77平两房、99平三中海雍景轩245万/亩3341元/平140.18亩13万方3栋高层-1.1房、108平四房76平两房、87平三海亮九玺399万/亩2302元/平290亩62万方27栋高层47542.6房、105平三房大富山庄429万/亩2574元/平150.03亩32万方11栋高层26472.5-75平两房、87平三房、96华纺新华城231万/亩990元/平90.2亩27万方8栋高层-3.5平三房御景城298万/亩1788元/平185.98亩31万方--2.5-馥邦天下600万/亩3000元/平176亩46万方16栋高层3057388平两房、116平三房本案220万/亩1100元/平73.03亩15万方--3-区域竞品主力户型在80平两房、90平左右小三房二、市场解读(2+1房),核心竞品两房控制在45-50万,小三竞品主力户型和总价房在55万左右;竞品主力户型分布项目80以下81-9091-100101-110111-120120以上项目2房(㎡)2+1房(㎡)3房及以上(㎡)馥邦天下 87 116127中海原山80、89-100、112、144华地紫园 8999 馥邦天下89-115、123、128中海原山 88100110 祥源城839099、114祥源城 8398103 紫园89100106、130百商悦澜山78 97 115 百商悦澜山7894114中海雍景轩77 99108 海亮九玺7687105海亮九玺7687 105 中海雍景轩7799102、108竞品主力户型总价分布项目两房2+1房三房祥源城48-50万56-59万58-65万百商悦澜山48-50万58-60万68-72万海亮九玺45-47万50-55万60-65万中海雍景轩49-53万65-70万68-75万以上数据为备案价格,百商悦澜山项目为市调估算二、市场解读来自高新区及周边区域,刚需客户为主,少量改善客户构成自住。项目名称客户来源客户行业客户职务购买动机主要来源于周边产业园区,占制造业、材料刚需自住,少量祥源城57%,另有少量蜀山区和肥西县企业职工、私营业主、电子改善客户80%的客户来自于高新区和政务学校、政府机教师、公务员、企业中高首置为主,少量华地紫园区,还有部分客户来自于庐阳区关、制造业层管理者改善和蜀山区周边产业园区、蜀山区占到60%信息、电子、中海嶺湖墅企业职工、医生、教师改善为主以上,此外还吸引少量肥西客户学校、医疗企事业单位、客户主要来自肥西、蜀山、也有私营业主、医生、企业职刚需自住,少量阳光御湖苑医疗、高新企少量客户来自周边产业园区工改善业二、市场解读来自高新区及周边区域,刚需客户为主,少量改善客户构成自住。?高新区板块的购买客户多是首置的刚需客户为主,有部分二次置业的改善型客户,看重大蜀山自然景观资源;?高新区板块项目的客户主要以区域内客户为主,占到总体客户的70%,少量周边区域客群;市场解读?高层产品是市场主力产品市场现有项目平均容积率在2.5左右,产品多为混合产品,在售产品以高层为主,少量洋房、别墅在售;?市场现有项目以刚需产品为主,主力户型面积为80平两房及90平左右小三房(2+1房)?区域市场两房总价集中在45-50万,小三房总价在55万左右?客户以高新区及周边区域的刚需客户为主,少量改善型客户客户多为高新企事业职工以及少量追求良好自然环境的二次置业者,中端普通客户为主,中高端客户为辅三、地块解读临路条件较好,交通便利,但地块狭长,加之内部已有两栋建筑对整体规划形成一定限制地块现状地块范围及内部示意杨地块范围示意林机电产业园路西玉兰大道地块内已有建筑四路玉地块临路条件较好兰大?地块东、北、南三侧临近城市道路,交通较为便利,道其中玉兰大道为景观大道直通高新区、蜀山森林公园及政务区;?丰乐河路、杨林路为城市支路,丰乐河路车流量较大已有建筑;地块狭长,已有建筑对开发形成限制丰?地块整体呈东北-西南狭长走向,最宽处达200多乐美的工业园河m,最窄处仅70m,长度达400多m,出容效果较好;路义和汽车?地块内部由于历史原因目前已有两栋小户型及其底商,对整体规划布局形成较大影响。三、地块解读项目地处发展成熟的产业集中区,距大蜀山、政务区较近,环境良好,未来将有地铁开通地块现状蜀山产业园传大蜀山统高新示范区森林公园高新核习友路心柏堰科技园-机电产业园柏堰科技园-美菱工业园区政务本案文化区①成熟产业集中区,配套缺乏玉?地块处于柏堰科技园北部,目前园内已形成美的、兰柏堰科技园格力、日本精工、机电产业园等为代表产业集群,大道经开区产业带动常住人口超过5万;?主导大型产业,居住相关配套相对欠缺、不完善;②距离大蜀山、政务区较近、环境良好?距离大蜀山直线距离仅1.5公里,到柏堰湖仅1公里;?地块东北临近传统高新核心区,向东沿习友路直通政务区,车程仅4公里不到,距离较近。③合肥市规划地铁4号线旁本案?位于合肥市中期规划地铁4号线(2019年开通)旁;三、地块解读中规模住宅项目,中高容积率配合有利的地形地块属性条件,规划产品组合上存在一定灵活调整空间地块相关指标示意图①住宅用地,整体规模较小208m?地块为居住用地,占地面积为48714.17㎡,合约70亩,最高容积率3.0,最大总建筑面积约14.8万㎡;?除去已有两栋公寓建筑面积1.45万㎡、商业0.8万㎡,合计约2.25万㎡,实际可开发建筑面积约12.5万㎡,规模较小;80m②狭长地块周边几无日照干扰,利于容积率实现?地块周边基本都为空地或者低层产业园建筑,对
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duzhaoyang
贡献于2014/7/28
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合肥保利
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高新区
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玉兰大道项目
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前期定位报告
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高起点规划、高标准建设西部组团;以”生态环境优美、生活配套完善、交通网络便捷、产业布局合理“为目标;打造成”特色鲜明、和谐宜居、功能齐全“的城市副中心。
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