写在前面当“公园”、“名宅”、“府邸”等字眼充斥楼市的时候我们发现，楼盘开始缺少个性了当西班牙、北美、东南亚等风格肆意出现在各大楼盘的时候我们发现，生活莫名其妙地国际化了我们希望通过我们对产品、市场的深度挖掘，为濉溪楼市导入全新的、适合生活的产品、更人文的理念，以此来传达一种全新的生活哲学，成就楼市崭新话题，并籍此实现楼盘的快速去化。硝烟弥漫的战场经开区内供应总量达到118万㎡，逐年增加的开发量，竞争激烈，给后期的去化造成压力。濉溪县土地供应规划中濉溪镇和开发区占到土地总量的30%左右，比较集中，供应充足，后期开发量大，竞争压力大。实力不弱的对手目前市场已上市和待上市的楼盘在产品力方面均不可小视，以福田·金桂花园为代表的经开区第一大盘，在规模、产品、景观、配套方面均可圈可点，是区域内最强的竞争对手。本案在产品方面需加强功夫，我司认为不需跟本案在产品方面需加强功夫，我司认为不需跟其正面直接竞争，增加建造成本，但须在某些其正面直接竞争，增加建造成本，但须在某些节点方面形成自身独有优势。节点方面形成自身独有优势。楼市充斥“公园”“精品”“地段”“公园”“精品”“高端”等字眼充斥在城南新区的楼盘围墙上，仿佛经开区就是精品的集中地，所有楼盘都一样，既无法突围竞争圈，同事造成客户的审美疲劳。本案在后期宣传推广方面，必须独辟蹊径，走本案在后期宣传推广方面，必须独辟蹊径，走出“公园住家”“精品户型”的怪圈，但同时出“公园住家”“精品户型”的怪圈，但同时也必须以高形象面市，打造特色性高端形象。也必须以高形象面市，打造特色性高端形象。靠一中就能赢了吗一中给我们带来什么？1、毗邻一中，带来人流量，让客户了解本案的位置；2、乡镇客户陪读，带来置业或租赁的市场需求；3、大量老师在区域内办公，带来置业需求。4、一中的文化概念可在推广形象中运用。拥有了以上几点，是否保证项目成功?答案是否定的！?一中处于区域共享资源，周边所有楼盘都可以享受；?一中带来的客户，会被周边任何一家楼盘进行瓜分抢夺；?本案入市时间较晚，先期进入区域的客户被周边楼盘消化。本案需要增强自身实力本案需要增强自身实力和突出核心价值，有能和突出核心价值，有能力与周边楼盘贴身肉搏力与周边楼盘贴身肉搏；不能完全靠一中取胜；不能完全靠一中取胜。。项目市场总结：?区域房产市场：经开区楼盘集中，有利于形成人气，但同时造成客户分流，形成极大的竞争压力?区域竞品市场：产品以多层即将去化完，出售高层阶段为主，未来多层稀缺?价格接受度：经开区价格在3100元/㎡—3400元/㎡?户型喜好：中小户型去化量较快市场研究启示?市场供应量大，未来土地出让趋势明显，而人口相对增长稳定，要求本案不宜恋战，需尽量赶紧出货，快马加鞭。?竞品项目产品力皆不弱，且部分个案在规模、配套方面优于本案，要求本案不与之正面硬碰硬，通过塑造独有项目产品与之抗衡。?竞品项目在形象方面皆塑造“公园住宅”“精品户型”形象，要求本案独辟蹊径，打造特色化高端形象。?一中属于共享资源，不能仅仅靠其出货制胜，且本案入市时间晚，要求本案打造独有核心竞争力，同时提前进行入市竞争，争夺客户资源。我们的策略是：一、打造低总价产品，针对主流客户，快速出货二、钱花在刀刃上，提前展示产品力：重点打造景观样板段、样板房、售楼处，增强客户认同感，内部景观次之以节约成本三、塑造项目“独有”的高端形象，规避审美疲劳，加深客户印象四、提前入市抢夺客户，改坐销为行销，销售放在开盘前客户客户构构成成?多数经开区必须买房的刚需人群及少数改善性需求客户；?想要共享区域内较好的医疗、教育资源的周边乡镇人群；?随着政府机构、医院、学校的设立，产生一大批企事业员工在区域内购房；?部分私营业主及企业员工，看好区域未来发展，在区域内购房，这股购买力也不容忽视。客户需求分客户需求分析析关于区域?现阶段配套匮乏，客户认可区域未来前景。关于品质由于目前尚处于开发阶段，对于品质的认识来源于宣传和售楼处的包装，客户所见世面有限。关于户型、面积?小三房为主的90-100㎡的户型在市场较受欢迎，对于南北通透户型认可度较高。随着价格的提高，需求户型在逐渐缩小。我们的目标和策略？?针对目标：刚需?产品：在满足功能情况的前提下控制户型面积，打造低总价产品?产品力：提前展示景观样板，提升客户对品质楼盘的理解，提升客户对于本案的信心?终极目标：快速走量?经开区及周边乡镇，具有较浓的地缘情缘，结婚需要购房；?经开区及周边乡镇刚需人群；?经开区为共享区域学区资源，子女上学购房；?区域内及周边乡镇改善型客户；?市区部分经济能力较弱，只能承担起区域内总价。经开区居民：福田·金桂花园看房顾客：结婚肯定要买房子，市里的房我是镇上的，小孩马上要上学子又太贵了，这边几个小区档次看着还，这几个学校都不错，我们无所谓，主不错，价格也能接受。要为孩子。经开区刚需\乡镇进城客户职业：经开区企事业单位员工，教师、银行、邮电系统员工，外出务工人员、乡镇生意人；年龄：28-40岁收入：家庭年收入6万元以上。机关工作人员/改善需求客来源：县城及周边户职业：政府机关单位工作的年轻人，陪读父母，生意人等；收入：家庭年收入8万元以上核心客户投资客来源：县城及周边主要客户职业：政府官员、银行、学校、医院管理人员、私营业主等；偶得客户年龄：35-50岁收入：家庭年收入10万元以上价值取价值取向向一：一：区位发展前景、生活价值取价值取向二向二：：重点学区成为购房者区位区位便利性。学学区区购房主要驱动因素。偏爱多层住宅，年轻价值取价值取向三向三：：价格敏感度高，注重价值取价值取向四向四：：人对小高层、高层的价价格格性价比。物物业业类类型型接受度较高。赠送面积的户型设计价价值值取向五：取向五：价值取价值取向六向六：：优越的社区内部景观户户型型更受市场欢迎，并且园园林林景观景观倾向倾向是购房考虑因素之一以中小户型为主。。价价值值取向七：取向七：凸显项目品质的建筑建筑建筑风风格格风格。客户价值取向：高性价比、教育优势、多层/中小户型结合市场层面，提出如下建议：一、户型配比及户型建议二、确定立面和景观风格三、提前进行样板展示，提升客户对优质产品的认识四、在产品中运用文化概念五、增加项目附加值户型配比户型设计建议——退台式花园洋房为了提升项目档次，在核心景观位置设置两栋退台洋房，面积从140平方米层层往上减小到90平方米户型设计建议——退台式花园洋房户型设计建议——退台式花园洋房户型设计建议——退台式花园洋房私家花园、通透情景阳光房、南北双入户户型设计建议——花园洋房南北通透性强烈情景阳光房独享空中花园层层退台设计客厅4.5米大面宽户型设计建议——花园洋房露天大露台营造空中绿色家园户型设计建议——普通多层户型建议户型设计建议——高层户型建议A：88平方米B：81平方米C：112平方米立面部分濉溪、淮北市场建筑风格多样，新古典是市场主流，西班牙、地中海等风格也围绕项目周边，乡镇级市场客户对异域风情尤为偏好，认为其高端，且在后期营销包装中也容易和文化进行结合，因此建议本案建筑风格为英伦风格。1、市场尚未出现2、客户热爱异域风情3、英伦红色凸显项目风格，标示性强英伦风格细节：?屋顶设计为双面斜坡屋顶。屋顶颜色可采用暗红色或其他深色系。?可在屋顶做少许双面斜坡老虎窗设计。?位于顶层客厅上方可设计垂直于横向屋顶的大双面斜坡屋顶，将顶层设计成阁楼形式或复式楼层。?屋顶可以做假烟囱设计，建议假烟囱应设置在建筑两端，不易在顶层中间户型屋顶设置。?在阳台、窗户、屋顶斜坡的檐角采用乳白色，其他立面墙壁采用暗红色。?建筑底层入户处可设置双面斜坡入户门厅，可采用屋顶斜坡材料形式或是木质构架的形式。?高层建筑立面可以以几层为一个节点，将建筑立面等分，用乳白色或是墙壁同种颜色做凸起分割。景观风格定位综合考虑目前市场产品、本案立面以及成本控制、样板展示等多方面因素，我司建议采用简欧风格景观与英伦立面进行搭配，原因如下：1、英伦立面与简欧风格完美融合2、县城客户对欧式风格较为欣赏，认为其高档3、简欧风格容易运用，成本可控、较易打造4、重要样板区域简欧风格也可塑造较强的异域风情，示范性较强，可提升项目档次于此同时，可以和学校的文化概念进行结合：英伦学院派园林景观社区简欧与英伦结合实景图以简欧风格结合英伦学院派的形式营造室外空间，整个色调统一，契合建筑颜色；在项目中增强英伦元素：目前项目竖向景观主轴较为空洞，均为硬地铺装，建议将此部分进行优化，同时塑造英伦质感。在景观主轴上设置售楼风雨长廊，既能节处约成本，同时增强英伦血统。金桂路本案进门主入口处设置英伦标志的钟楼，商铺成为项目景观标志。国槐路主入口示意商业建筑形态欧式的商业街，统一打造的店招，成为区域标识之一，也会大大提升项目知名度。绿化种植店&面外部饰品区域自然环境和景观略差，示意的街区绿化可以与整个大环境拉开距离，易于提升项目档次。地面铺装地面铺装方面，可拼接出花纹和图案，增强景观效果小品、雕塑与环境在主要景观节点，可多运用写较有文化韵味的雕塑和小品，比如牛顿、爱因斯坦等名人雕塑，同时附上名人简介，体现项目的人文主义。强势样板塑造考虑前期投入等问题，建议将售楼处打造成为本案的景观样板，优质售楼处会提升项目档次，提升客户心理预期，为后期创造超强性价比打好基础通过英伦学院派售楼处最为项目最重要的样板展示，提升项目质感售楼处功能建议根据我司经验，对售楼处功能提出要求，日后可提供内部功能划分建议。打造学院派、新古典空间环境，通过装饰设计来重点梳理各功能空间的过渡与组合。功能空间组合根据售楼需求，将划分为接待区和主控区、中心展示区、多媒体以及形象展示区、洽谈区、贵宾洽谈区、儿童活动区