湖州龙溪翡翠项目商业定位方案龙溪翡翠June,2013目录a.城市概况b.市场调研c.物业分析d.商业规划城市概况城市区位分析山水秀美人杰地灵湖州是个好地方湖州地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，苏浙皖三省交接处。湖州山水清远、景色秀美，北傍太湖浩渺烟波，西倚天目苍山竹海，市内楼厦林立、风貌清新，乡间小桥流水、景色如画。湖州有着悠久的历史和古老的文化。自楚春申君筑菰城至今，已有2300多年的历史，素有"丝绸之府、鱼米之乡、文物之邦"之称。湖州是浙北重要的中心城市之一湖州位于浙江北部，现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区，总面积5817平方公里。其中市区面积1587平方公里，人口108万人；中心建成区面积79平方公里；东西长度120公里，南北宽度90公里.。根据2010年全国人口普查结果，湖州市常住人口达289.350万人，其中户籍人口约260万人（市区人口约110万）。湖州人口构成以本地居民为主，与长三角发达地级市相比，湖州外来人员所占比例相对较低。湖州地理位置良好，交通网络发达湖州在长三角经济圈中，东隔嘉兴而临上海，西北邻常州而近南京，南接杭州，北与苏州、无锡隔太湖相望，是江、浙、皖、沪三省一市毗邻地区重要的商品集散地和水陆运输要塞。湖州市区内有318国道和申苏浙高速公路横穿东西，104国道和杭宁高速公路纵贯南北，长湖申运河、宣杭铁路贯穿境内并临近上海虹桥及杭州笕桥空港和上海港、宁波港，湖州是该地区重要的商品集散地和交通要道，货运交通优势十分明显。湖州城市发展时逢良好的战略机遇国家长三角区域规划将湖州确定为“一核六带”和泰州—常州—无锡—湖州南北发展轴的节点城市，并对湖州提出了“加强区域性综合运输枢纽建设”、“拓展长三角地区向中西部地区辐射带动功能”、“建成连接南京与杭州之间的中心支点”等要求，使湖州成为长三角区域规划中具有重要战略意义的区域。高铁时代：宁杭城际高铁2013年7月南京已开通运行，湖州到杭州的高铁运行时间仅为20分钟，到南京也缩短为一小时以内，湖州区位优势将得以大幅提升。上海另外合（肥）湖杭（州）铁路、湖苏沪湖州城际铁路等干线的规划建成将带动湖州进入高铁时代，为湖州充分发挥“连接杭州南京与杭州之间的中心支点节点”功能，提升战略地位带来新机遇。湖州市位于宁湖杭沿线发展带与沿湖发展带上湖州城市规划发展方向及目标湖州是太湖南岸中心城市，省级历史文化名城。围绕十二五规划发展的“增强三力，奋力崛起”之战略部署，目标发展成为长三角地区现代化工贸城市，及“富饶、秀美、宜居、乐活”的现代化生态型滨湖大城市生态旅游城市。城市发展方向：“东扩西拓、北进南控、中间完善”。，形成“一城一区”和“五个功能片区”的城市结构。“一城一区”：?一城：中心城；?一区：南太湖旅游度假区五个功能片区：?中心区：市级金融商贸、文化娱乐和居住?东部片区：科研、商贸、一类工业和居住?西部片区：二、三类工业、仓储和交通运输枢纽?西北片区：高教、科研和居住?北部片区：旅游度假区城市经济分析2006年~2012年产业结构图2012年湖州行业比重图其他纺织业电力热力与供应业电气机家装建械制造材业2006年2008年2010年2012年业经济区位：湖州在太湖南岸，是国内唯一因湖而得名的城市。在经济区位上被纳入上海两小时经济圈，有利于承接上海等大城市的商产业比重：纺织、建材行业两业外溢和产业转移，在产业区位经济特征上承接性大于辐射性.大产业产值占全市规模以上工业总产值比重分别为49%；电力热力、机电制造两大行业发产业体系：以丝绸纺织、建筑材料、机械冶金为支柱的精细化工、机展迅猛，2012年两大产业产电、现代轻工、新型纺织配套齐全的工业体系，是国家级的精细化工值占全市规模以上工业总产值生产基地；目前纺织、建材两大传统支柱产业稳步发展；金属材料、比重分别为34%。机电制造、现代轻工三大特色优势产业正在做大做强；生物医药、电子信息、环保节能三大高新技术产业也有较快发展。湖州经济总量一般，但居民收入水平较高2008-2012年湖州生产总值及增长率（单位：亿元）湖州国民生产总值及增长率（单位：亿元）160012.1%14.0%140010.6%10.2%10.8%12.0%9.3%120010.0%10008.0%2011年湖州市实现GDP1518亿元，总体规模不8001518.836.0%6001301.561153.861034.891111.5总量是很高。但近5年来每年平均保持10%以上的4004.0%2002.0%增长率增长速度，经济发展非常迅速。00.0%8年9年0年1年度0011季000032222-12年0122008-2011年湖州城镇居民收入及增长率（单位：湖州城镇居民收入及增长率（单位：元）元）随着经济发展的提速，湖州居民的人均可支配3500016.0%3000014.0%收入逐年增长，城镇居民的收入水平很12.0%2500010.0%高。2010年湖州人均可支配支出达到25572200008.0%人均收入元和苏州相当。而当年苏州市GDP总值达到150006.0%增长率100009000亿元，湖州为1300亿元，苏州是湖州的4.0%50007倍。2.0%00.0%2008年2009年2010年2011年湖州中心城市商贸业发展总体布局湖州市中心城市商贸业发展总体发展格局为：“一核、五极、三带、多区（功能区）”即一个商贸发展的主核（市级商圈），五个商贸发展极（特色商贸中心、区域商圈），三条商贸旅游观光带及多个商贸服务功能区，共同构成湖州市中心城市商贸发展“1+5”的商圈格局体系。湖州市中心城区商贸发展总体布局示意图定位为“现代化、滨水生态型”的城市中央商务商贸集聚区，将成为整个湖州商湖州中央商务商贸集聚区布局规划务商贸的主中心、以及长三角区域与杭湖宁城市带内重要的商务商贸副中心。中央商务商贸集聚区所覆盖的地理区域范围：北至：龙溪港——城北大桥——太湖路——凤凰路；南至：红旗路——小西街沿河线；西至：凤凰路——杭长桥北路——杭长桥；东至：北街外沿河线（苕梁桥——骆驼桥——务前河桥——临湖桥——龙溪港）。其中苕溪西路——劳动路-——红旗路——人民路沿线所覆盖的中心区域将打造成功能齐全、布局合理的开放式ShoppingMall（销品湖州市中央商贸集聚区地理区域范围示意图茂）。结论区位——太湖南岸，浙北交通枢纽，城市核心竞争力不足，融入长三角都市圈速度缓慢；人口——城市吸引力不足，导致外来人口导入较为缓慢；经济——综合经济实力在长三角处于中下游水平，规模有限，总体偏弱，但人均收入较高；产业——纺织和建材为支柱产业，私营企业为主；交通——高铁通车后，交通效率逐步提高，区位优势逐步体现；规划——未来发展重点在东部新区和西南分区；生活——追求一种安逸、舒适、闲散的生活状态，消费能力较强。综合实力和人口规模均有限，属于典型的三线城市。市场调研商圈调研湖州商业发展现状及未来商业网点规划2010年，湖州市社会消费品零售总额已经突破400亿元；全市商贸增加值年均增长12%。市、县区的商贸中心聚集功能、辐射功能、区域特色得到充分显现；商业特色街区的标志建筑得到充分体现；基本形成与国际市场相衔接的现代流通管理体制和规范有序的现代市场体系。截至“2010年末，湖州市商业网点总面积达830万平方米，人均商业面积2.60平方米。其中纯商业面积270万，人均面积0.85平方米。依据未来人口测算并结合现有商业网点资源，2015年规划大型零售网点的数量与2008年相比增加10-12个，具体是中心城市购物中心3个（星际广场、浙北大厦新世纪商城中央商贸集聚区总体布局规划示意图、东吴国际广场）、大型综合超市增加5-6个，社区型购物中心增加2-3个。本案处于湖州市中央商贸集聚区附表湖州市大型零售网点规划导引（2015年前）分区人口等级2008年已有大新增大型网点规划编号拟新增数目规划空间选址备注名称（万人）型零售网点业态类型面积星际广场、浙北大厦购物浙北大厦新整合现有业态打造开中央商务商整合现有50重点提130-45中心、爱山广世纪商城、放式现代大型购物中中央商贸区贸区万平米升场等东吴国际广心，休闲购物新地标场1-2家大型综合超市5千-2万平米2东部新区10-20无2-4家西山漾湖区新建、1-2家购物中心/家一家大型综合超市、5千-1.5万3西南新城10-20无2家二环南路新建一家购物中心平米/家太湖旅游度现代服务产业45-10无1家大型综合超市5千平米新建假区园1万到1.5万5织里工贸区20无1家大型综合超市吴兴大道等新建平米1-2家大中型购物中整合与浙北大厦、华城东新区或城6南浔商贸区302-4家心，1-2家大中型综2-3万平米新建相润万家西南林合超市结合注：数据来源于相关政府资料浙北浙北购购物中心物中心调研调研分析分析新浙北购物中心?新购物中心摒弃了传统商场的设计与定位，采用“ShoppingMall”结合原有百货业态，是浙北大厦对“城市综合体”概念的全新演绎。目标是建立集购物、休闲、娱乐等多功能于一体的购物中心，并使之拥有最齐全的商品品类、高档的国际国内品牌、优雅的购物环境以及优质的服务，最终打造成为湖城规模最大、档次最高的购物中心。浙北浙北购购物物浙北浙北购购物中心位于湖物中心位于湖城市中心，城市中心，东东面面与爱与爱山山广广场场11概况概况隔隔街街相望，北相望，北靠靠公公园园路，西路，西邻铁邻铁佛寺佛寺，南接新天地。，南接新天地。22项项目定位目定位总总建筑面建筑面积积1414万平万平方米，其中浙北方米，其中浙北购购物中心物中心33品类分布品类分布10.210.2万平方米，万平方米，酒店酒