红星国际商业街营销方案2013年7月本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。商业街营销节点商业街10月19日开盘10月12日，美凯2014年4月，美凯龙全球招商发布会龙卖场开业美凯龙卖场7月8月9月10月11月12月商业街7月底，商业街8月中，商业10月19日，预热软炒作街强势硬炒作商业街开盘9月15日，商业街认筹本报告是严格保密的。商业街营销难点综合体营销的普遍难点：联动性物业联动（商业街与公寓、卖场等其他物业的联动）自营与投资的联动（价格、返租如何解决联动性？、商管、统一运营等）如何解决联动性？租售联动（持销的合理控制）本报告是严格保密的。商业街如何与卖场、公寓相互作用，促成综合体物业联动的综合经济效应？品牌深化?项目的核心价值建立在红星品牌的基础之上?接下来的工作要把品牌说透说细，把品牌与价值提升、投资保障等同起来美凯龙效应通盘考虑?综合体与单纯的商业地产或?美凯龙的招商、开业时间住宅地产不同综合体的价值进度表，直接关乎商业街的可以通过内部各物业的相互物业联动销售价格和速度，以及商业作用而得到最大提升街的招商进度?不要在推住宅的时候卖住宅?借美凯龙招商之势，发动，推商业的时候卖商业，不密集的立体推广攻势，将项论推什么，我们卖的是综合目价值拉升一个层次体?将前期住宅、公寓客户与现有招商客户进行系统梳理?将前期各种VIP卡及品牌联盟整合，保持有序统一?发放红客会财富护照，通过活动联动和筛选客户梳理本报告是严格保密的。物业联动解决对策线上：关于红星美凯龙企业品牌和商业模式的十大软文借势炒作红星美凯龙全球招商发布会品牌深化夹报（红星周刊）以企业新闻、企业文化为主，附带项目动态和硬广线下：红星中国行系列活动红星美凯龙全球招商发布会线上：美凯龙招商和开业时间进度表，增强客户投资信心美凯龙全国成功案例解析（以红星周刊为载体）美凯龙效应襄阳红星美凯龙商圈和襄阳北的发展潜力（以红星周刊为载体）线下：红星美凯龙全球招商发布会投资峰会、高峰论坛线上：通过红客会会刊（半月刊）更新企业新闻、项目动态和优惠信息客户梳理线下：发放红客会财富护照，获得商业街优先购买权和购买优惠，将原有小卡、大卡整合在红客会的统一体系之下（适用于后续公寓及写字楼销售，扩大客户群）线上：强势的品牌诉求、区位价值诉求、中心诉求、美凯龙综合体大盘诉求通盘考虑线下：发放红客会财富护照，获得商业街优先购买权和购买优惠，将原有小卡、大卡整合在红客会的统一体系之下（适用于后续公寓及写字楼销售，扩大客户群）本报告是严格保密的。物业联动解决对策品牌深化财富卡线上推广襄阳北，红客会VIP卡活动筛选58万方综合体大盘财富护照品牌联盟会员特权美凯龙效应商业街热销，带动公寓、住宅及写字楼溢价销售本报告是严格保密的。方法论红星国际商业街销售方式租金推算法通过市场比较法确定本案租金水平，进而计算售价及投资回收周期，以确定本案商业街销售价格及方式本报告是严格保密的。以民发天地底商1楼租金、领袖中原建材1F租金测算城1F租金、天丽建材城1F租金为参照对?从商业形态出发，象本案依托箱体主力店商业，与领袖、天丽更为接近，取民发（权重20%）领袖（权重40%）天丽（权重40%）本案两者权重各为40%1F租金1009090120?从地段出发，本案修正系数分值得分分值得分分值得分分值得分与民发更为接近，地段0.110.11.20.121.20.1210.1取其权重20%发展潜力0.0510.050.80.040.80.041.20.06?通常市场比较法，综合考虑本案优劣品牌0.210.20.80.160.80.161.60.32势因素，以算术平商业体量0.110.11.20.121.20.121.50.15均值方式计算主力店0.310.31.20.361.20.361.50.45?本案1楼租商业形态0.0510.051.20.061.20.061.50.075金120元/外部交通0.110.11.20.121.20.1210.1㎡*月内部交通0.110.11.20.121.20.121.50.15合计1818.81.18.81.110.81.405?2楼租金取系数0.65，3楼租金取系数0.45（垂直交通体系较完善，层差价相对较小）本报告是严格保密的。投资回收周期12以租金120元/㎡*月，12年投资回报期，每年年计算售价租金递增5%计算，推导售价（不带投资回报纯售价）?此情形下，1楼纯售价22920元/㎡，2楼纯售价14898元/㎡，3楼纯售价10314元/㎡。总销售额约2.57亿，总体均价约16000元/㎡?该售价溢价空间过小，不建议本报告是严格保密的。投资回收周期12以租金120元/㎡*月，12年投资回报期，第四年开始年租年计算售价金递增5%计算，推导售价（带投资回报售价）?此情形下，1楼纯售价20992元/㎡，2楼纯售价13645元/㎡，3楼纯售价9446元/㎡。总销售额约2.35亿，总体均价约14700元/㎡?假设2、3楼实行包租5年销售，头三年一次性返现24%，则第四、五年还需贴租共1.2%（2、3楼各1.2%），贴租总金额约148万，减去此贴租金额，实际可实现总销售额2.34亿，均价约14600元/㎡?该售价采用投资回报销本报告是严格保密的。售方式后，溢价空间更小，不建议投资回收周期15以租金120元/㎡*月，15年投资回报期，每年年计算售价租金递增5%计算，推导售价（不带投资回报纯售价）?此情形下，1楼纯售价31073元/㎡，2楼纯售价20197元/㎡，3楼纯售价13982元/㎡。总销售额约3.48亿，总体均价约21700元/㎡?该售价过高，远超民发天地等项目（1楼约22000元/㎡）售价，市场接受度较低，将极大影响去化速度?采用纯销售方式，售价过高，不建议本报告是严格保密的。投资回收周期15以租金120元/㎡*月，15年投资回报期，每年年计算售价租金递增5%计算，推导售价（带投资回报售价）?此情形下，1楼纯售价28387元/㎡，2楼纯售价18451元/㎡，3楼纯售价12774元/㎡。总销售额约3.18亿，总体均价约19900元/㎡?假设2、3楼实行包租5年销售，头三年一次性返现24%，则第四、五年还需贴租共5.1%（2、3楼各5.1%），贴租总金额约849万，减去此贴租金额，实际可实现总销售约3.09亿，均价约19300元/㎡?该售价采用投资回报销本报告是严格保密的。售方式后，售价仍稍显较高，适当调整将具备可行性销售价格建议以投资回收周期15年，带租约销售方式进行调整?1F若带租约销售，售价将超过35000，报价过高市场阻力过大，建议1F不带租约销售，价格27000元/㎡?2F可带租约销售，也可不带租约销售，两种价格的市场阻力均不会太大?3F建议带租约销售，主要针对投资客?建议本案增加顶棚，将室外步行街变为室内步行街，增加卖点，同时为下述价格建议提供更有力的支撑楼层实收价带租约1F2700035000，过高，不建议2F17000220003F11000，不建议纯销售15000此建议下，2楼系数约为0.63，3楼系数约为0.41。总销售额约2.94亿元，总体均价约18400元/㎡本报告是严格保密的。销售方式建议1以去化速度为首要考虑方向主力客群建议?以投资客为主力客户，以自营客为辅助客户?优势：可吸引投资客，扩大客户面，有效销售方式建议加快销售进度?劣势：开发商包租?1楼不承诺投资回报，针对自营客，价格27000元/㎡面积达1万多方，贴租?2、3楼带租约销售，对外报价建议分别为风险加大（取决于不可控的商业街经营状况以22000、15000（实收分别为16720、11400）及美凯龙开业状况）?2楼5年包租，头三年按8%回报一次性返现24%，第四、五年再各返8%，第六年开始由市场决定租金，开发商负责代租代管，但不再承诺包租?3楼8年包租，头三年按8%回报一次性返现24%，第四年开始每年返8%，开发商负责代租代管，第九年开始不再承诺包租本报告是严格保密的。销售方式建议2以销售金额为首要考虑方向主力客群建议?优势：开发商贴租风险小?以自营客为主力客户，以投资客为辅助客户?劣势：2楼将成为相对的销售难点，可能导致的结果是，1、3价格建议楼快速去化，2楼相对进度较慢；无法判定自?1、2楼针对自营客销售，不承诺投资回报，售价分别为营客是否能够完全消化27000元、17000元2楼?仅3楼针对投资客，5年包租，报价15000元（实收约11400元），头三年按24%回报一次性返现，第4-5年再各返8%，第6年开始由市场决定租金，开发商负责代租代管，但不再承诺包租本报告是严格保密的。以市场反应为首要考虑方向，同时也是我司建销售方式建议3议以市场到导向而首推的方式主力客群建议?以蓄客情况最终判定?优势：较为稳妥，可根据市场状况即时调价格建议整策略，避免策略失误，且不会损失去化速度?劣势：2楼情势不?蓄客时暂不针对2楼，仅推介1楼和3楼，其中1楼不明，可能会阻挡部分客户，尤其对于部分想购包租，3楼包租8年，方式同销售建议1买2楼自营的客户?根据蓄客情况，最终在认筹前判定2楼是否包租。若投资客居多，2楼以5年包租的方式出售，价格22000，同销售建议1；若自营客居多，2楼不带租约出售，价格17000，同销售建议2本报告是严格保密的。销售方式3投1F租金按120元，2L取系数0.65，3L取系资回收周期测算数0.45，售价和销售方式按我司建议计算?1楼不带租约纯售价27000元，头三年租金120元，理论回收周期15.4年，实际回收周期取决于自营客的经营状况?2楼若不带租约纯售价17000元，头三年租金78元，理论回收周期15年；若带租约销售，返