生而不凡，自贡市张家沱地块，老城区中心。2013，再树核心地位，升级城市商业！代言一座城市一、项目整体发展目标自贡城市会客厅名流精英汇聚地本项目商业开发—核心目—大西北标在于确立业态最全、项目整体形象的突破和拔高，深规模最大、最具国际化的商挖项目业综10合体万余方商业价值，奠定城市商业中心的核心地位，促进项目最优化发展。拔高整体消除“棚户区”深挖商业价值复兴传统商价值和形象城市印象圈繁荣二、项目面临的核心问题虽位于传统商圈，但区域城市印象较差，形成“棚户区”印象突破部分商业位于“棚户区”后，影响项目商业价现有项值及人流量，此部分商业定位尤为重要目格局现重树况所在片区人口整体收入水平较低，拔高项目区域地位，成功之道形象详解地块指标，建议增加商业比例1城市概况城市概况交通与产业分析消费结构分析城市发战总结1.1城市概况川南中心城市，川南第一座百万人口城市；辖四区两县，城市规模与浙江嘉兴相近。中心城区中心城区自贡自贡辖自流井、贡井、大安、沿滩等四区，荣县、富顺自贡位于中国中西部四川省南部，是川南中心城市，四县两县，幅员面积4372.6平方公里，城市建成区面积川省最早的省辖市和工业重镇之一，是川南地区第一座68平方公里，2009年末户籍人口328.49万。100万城市人口大城市。地域面积、人口数量与浙江嘉兴市相近。1.1城市概况经济良好；千年盐都，恐龙之乡，旅游资源丰富；餐饮业发达?经济：2012年，全年自贡市实现地区生产总值（GDP）884.80亿元，按可比价计算同比增长13.9%，增速比全省平均水平高1.3个百分点，位列全省第10位。全社会固定资产投资完成435.10亿元、增长23.3%，增速列全省前列。??旅游文化：自贡既有千载盐都的盛誉，又有恐龙之乡的称谓，亦有南国灯城的美名，自贡以“千年盐都”、“恐龙之乡”、“南国灯城”而闻名遐迩。自贡是国家历史文化名城、世界地质公园、中国优秀旅游城市、对外开放城市、四川省级风景名胜区、四川省级园林城市、四川省环境优美示范城市、中国“文学之城”100强市；?自贡菜系：自贡盐帮菜分为盐商菜、盐工菜、会馆菜三大支系，具有传承自贡文化、中国饮食奇葩之美誉。1.2城市交通川南交通枢纽，确立川南中心城市地位。?现有：内宜高速公路，向北连接成渝高速公路，直达重庆、成都；向南直通宜宾、昆明。?公路规划：“两线一网”为主体，形成“五纵四横”公路干线格局，进一步加强自贡与周边地级市联系，并完善自贡内部县市、乡镇公路通达性。其中在建乐山自贡高速公路，2013年建成，完成自贡区域内高速公路纵横交错。?现有：内昆线，基本满足客运、货运需求，可直达成都、重庆、昆明。铁路?规划：规划建设“峨隆线”，与现有内昆线形成横向交叉，并在荣县、长山、富顺设火车站，完善区内铁路交通系统。?现有：全市河流里程1001公里，通航河流11条，通航里程560.45公里，港口（码头）46个，水路旅客吞吐量101万人，货物吞吐量180万吨。?规划：进一步改建、扩建现有码头、航道，增强货运能力，并促进水上旅游线路发展。?航空现有：以重庆江北机场为主要中转站，连接国内外航线，自贡到江北机场约4小时车程。?规划：区域内未有机场规划。1.3产业结构工业重镇，产业发达，辖国际级高新技术产业开发区?工业产值：2012年自贡市全部工业实现增加值488.44亿元，按可比价计算同比增长16.8%，增速比同期GDP高出2.9个百分点,?全部工业增加值占GDP的比重为55.2％，比上年提高1.1个百分点；?高新区规划：自贡高新区于1992年经省政府批准建立，2006年经国家发改委审核，更名为“四川自贡高新技术产业园区”，2011年经国务院批准升级为国家高新技术产业开发区。自贡高新区规划控制面积100平方公里，已开发25平方公里。?城市产业结构：自贡是以机械、化工、盐业、纺织、轻工、食品、灯饰、新型建材等为支柱产业的工业城市；?产业地位：具有两千年的盐业历史1939年（民国二十八年）国民政府批准建立自贡市，为四川省最早的省辖市和工业重镇之一；?工业园发展现状：工业园区“一带四园三区”空间布局，中昊自贡化工新材料产业基地、晨光氟化工产业园、大西洋焊接产业园建设全面推进，川玻特种玻璃产业园、海川燃机配件制造基地开工建设，园区主营业务收入实现630.95亿元，园区产业集中度提高到47.9%。1.4消费结构自贡大幅增长的社会消费总额，反应了区域旺盛消费需求，有利于商业发展；而从消费类业种看，已有基本生活用品类开始转向更注重生活品质类消费，包括餐饮、居住装饰、服饰首饰等，为该类商业业种发展提供机会。?全年实现社会消费品零售总额204.10亿元、增长18.4%。其中，城市消费品零售额129.19亿元，增长18.3%；住宿和餐饮业增速继续稳居行业之首,实现零售额37.77亿元，增长22.7%；批发零售业实现零售额158.0亿元，增长17.5%。；?在限额以上批发和零售业零售额中，食品、饮料、烟酒类零售额增长10.2%，服装类增长60.5%，金银珠宝类增长185.3%，日用品类增长7.4%，汽车类增长14.4%，中西药品类增长3.0%，通讯器材类增长111.3%，五金、电科类增长147.5%，文化办公用品类增长67.6%,建筑及装潢材料类增长109.3%。1.5城市规划?城市发展方向：东进南移，南移是重点?城市性质：工业城市向生态城市扩张?自贡城市多山地，少平原，原有老城区主要集中在城市北面（釜溪河北），因受地东部新城势崎岖，用地用地有限，拆迁成本高，发展受限；城市中心区东进?随着城市化进程推进，90年代中开始向南（跨江）发展，设立高新科技园区，并进向板合工业园一步确立南湖生态城，中心城区逐步南移，南市政配套、商贸居住进一步完善；舒平工业园南湖生态城?沿滩新城“城市南移是政府对城市发展的战略规划，并已得到市民认可，且逐步取代老城区。注：项目地块在老城区，为城市核心区域。1.6城市概况总结?自贡是一个具有悠久历史文化及深厚文化底蕴的城市；?经济基础雄厚，工业产业发展迅速，人均GDP位于四川省各大城市前列，城市消费潜力大；?城市商业发展紧随前沿，商业发展成熟，国内外知名品牌商家拓展的首选之地；在二级城市城市发展意识出类拔萃；?自贡是一个集文化、资源、经济、人口为一体的的注重休闲、娱乐、餐饮的发展潜力大的二级城市。2商业分析城市板块格局城市商圈分析商业形态分析商业发展分析2.1房产格局老城区、汇东片区、南湖片区形成三足鼎立。?传统老城片区：自贡政治经济文化中心。区域居住环境较成熟，但缺乏后续开发及规划支撑。?贡井片区：自贡市传统工业区,区域发展落后，规划力度较弱。属城市边缘地带传统传统老城片老城片区区?汇东片区：新市区中心，从94年开始建设，规划配套已基本成熟，但土地资源稀缺贡贡井片井片区区，可开发量较少。汇东片区汇东片区?南湖片区：目前自贡热点开发区域，未来城市发展方向。?沿滩片区：政府已着手进行规划打造，目南湖片区南湖片区沿沿滩滩片片区区前已有项目开发，并有大幅地块出让（恒大进驻），是未来主力供应区。2.2板块优劣势比较老城区资源配套优越，土地供应小，项目发展具有较大机遇。2.3城市商业格局汇东新区丹桂大街商圈对老城区商业有所分流，但老城区商业中心地位尚未动摇。?受原有城市发展影响，自贡中心城区现有商业主要集中在老城大安大安区区区，是当前商贸核心区，集中了百货、超市、步行街、特色街、专业市场等。老城区?近年，随着城市“南移”，城市贡贡井井区区自流井自流井汇区区商业逐步向汇东新区扩展，以城东市主干道丹桂大街为主轴，已形新区成成熟的商业布局氛围。沿沿滩区滩区2.4老城区商业布局受民众消费习惯及历史原因，自贡老城区各条商业街已初步形成相关业态相对集中的特色街区，商业氛围良好，主要商业网点集中布局。老城区商业网点布局EE①五五星街星街DD②新新民街民街C①③檀木檀木林林街街CBB④同同兴兴路路③城市名人城市名人酒店酒店GG（五（五星星））⑤石缸石缸井路井路AA⑥自自由由路路②⑦解放路解放路⑤AA东东方方广广场场④⑥BB摩尔摩尔玛玛CC龙龙都都广广场场DD九鼎九鼎百百货货EE千盛百千盛百货货FF⑦FF温温州州商城商城GG浙江商城浙江商城2.4老城区商业布局东方广场龙都广场老城老城区区商商街街—五—五星街星街??街街街街区概况区概况区概况区概况：：：：五五星街星街是自是自贡贡老城老城区区最主要、最繁最主要、最繁华华的的街街区区，承，承担着担着重重千盛百货摩尔玛要的交通及商要的交通及商业业消消费费功能，功能，串串连连着着老城老城区区其其他特色他特色商商业业街街区区，是，是车车流、人流最流、人流最密集密集的的街街区区；其中自；其中自贡贡唯唯一的一的肯德肯德基、基、麦当劳连锁麦当劳连锁店店开开在此在此处处。。??主要商主要商主要商主要商业业业业体：体：体：体：百百百百货货货货（（摩尔摩尔玛玛、、九鼎九鼎百百货货、千盛百、千盛百货货）、）、超超超超市市市市（（各各百百九鼎百货浙江商城货货均有均有超超市市零售零售）、）、商商商商业业业业广广广广场场场场（（龙龙都都广广场场、、东东方方广广场场）、）、精精精精品街品街品街品街区区区区。。另另有浙江商城百有浙江商城百货货、、超超市在建中。市在建中。??业态业种业态业种业态业种业态业种：：：：业态业态相相对对混混杂杂，，百百百百货货货货、、、、超超超超市、精市、精市、精市、精品服品服品服品服饰饰饰饰、、、、休休休休闲闲闲闲餐餐餐餐饮饮饮饮E（（（KFCKFCKFC、、、麦当劳麦当劳麦当劳、、、茶茶茶馆馆馆））），是自，是自贡贡最繁最繁华华的商的商业业街