上海宝山区逸仙路旧厂房改造中外运江湾项目-旧厂房改造商业项目定位报告商业项目定位报告本项目的开发期望唯一性项目本身旧厂房特征注定其唯一性，并在此基础上主打特色牌盈利最大化在满足上述条件下，本项目实现最大的盈利，增加税收形象本项目的位置、开发背景决定了本项目必须有良好的形象品牌本项目应该引入成熟品牌实现增值，并提高项目知名度成长型持有的物业应具有成长价值整体定位框架对逸仙路旧厂房改造项目核心问题界定?研究项目地块自身优劣，合理分析项目独特性?结合项目现状，迎合市场需求，明确项目定位?在旧厂房改造基础上，挖掘改造亮点?结合主题定位，提供景观打造建议?选择合理合适的主题进行植入，提升项目档次目录地块现状条件分析地块价值思考地块的唯一性、独特性项目周边分析地块本身对商业的支撑旧厂房改造案例借鉴项目低密度体验式教育主题商业中心定位入口景观化，引入人流轨交站头与项目的过渡设计内部空中轨道（便捷性、趣味性）整体改造原则打造建议小铁轨变身打造改造亮点景观打造原则景观建议外围公园打造建议内部景观打造建议生活购物广场业态落位移动T台对景观的意义核心集中商业区教育为引擎（五个案例）高端物业区附带百货、餐饮财务测算财务测算冰雪主题会所、精品酒店招商招商情况PART1项目地块优劣分析——地块的独特性、唯一性外部分析市场基础情况分析内部分析项目内部基础条件分析定位分析项目定位支持条件分析项目周边分析——总结项目辐射范围内，遍布大型居住区，居住氛围成熟度高，潜在客户容量市场容量大大，为商业发展提供有力条件区域内有成熟区域内有成熟商业中心分布，项目的商业辐射力受限，不容易冲击城市商业中心集中商业So，区域型生活商业中心有极好的发展条件区域内高校、中小学分布较多，除了为项目提供消费支持外，也有丰富的教育氛围浓厚教师资源，为项目教育主题的展开提供支持外部分析市场基础情况分析内部分析项目内部基础条件分析定位分析项目定位支持条件分析地块定位分析——项目支持点分析基础定位分析：支持点：从市场分析结论可知，项目周边数额巨大的基础消费人群，和轨道交通对人口导入的影响，以及周边商业区域生活娱乐中心的竞争环境分析，决定了项目虽然不能成为大型城市中心型商业，但是支撑其区域生活娱乐型商业绰绰有余。定位升级分析之一：支持点：从项目自身旧改的特点出发，结合集中商业的形态考虑。二者结合，和上海购物中心相公园式假日娱乐购物中心比（包括徐家汇、淮海路），具备得天独厚的公园式环境。和上海其它旧改项目相比，是独一无二的集中型商业定位。定位升级分析之二：支持点级，同时利用教育概念的服务范围，扩大整体项：整合已有的教育资源，进行整体产业升目的辐射半径和项目本身资源优势结合。突出项全龄化的教育产业概念目在全市范围内的影响力。地块定位分析——公园式假日娱乐购物中心可以看出：上海旧改项目都采用创意与时尚风格，改造为创意产业园或特色商业等我们要做到与众不同——打造全上海唯一的低密度集中商业形态公园式购物——环境与商业自然结合高大乔木叠叠流水隐藏建筑回归自然大人孩子共享乐园公园环境自然商业地块定位分析——全龄化的教育基地高端教育产业——打造全龄化高端教育基地全龄化——幼年、青年、中年品牌化——引入高端教育品牌人性化——寓教于乐多样化——与商业的有机结合PART2项目定位——上海首席公园式文化教育休闲娱乐城项目整体定位本项目定位围绕教育特色+商业内涵+休闲度假三个维度功能的打造，形成项目独有的点—线—面式发展模式点商业生活配套为基础，项目盈利的主力基点线教育特色为引擎，导入人流，支撑项目高端配套设施发展结合项目地旧改特色，以及教育模式引入客流的特点，打造面公园式休闲娱乐、购物环境项目整体定位教娱汇北上海都市之门---上海首席高端教育暨假日商业中心放眼全市全国唯一高端教育产业度假型商业模式区域生活中心以教育概念为引擎的上公园式购物环境，打造以区域内高密度居住氛海首席高端培训基地假日中心购物模式围支撑生活型商业建议特色教育培训产业为主，在项目地低密度建筑分布的项目所在区域缺乏规模型生打造上海首个以该产业为主题优势，打造度假型环境，营活商业，以市场需求为导向，的超大型商业基地，以教育带造景观为主，建筑为辅的氛发展生活型商业，为项目吸动整个商业基地，并以此与其围，给人一种休闲娱乐的高引大量人流，提高项目知名他商业地产、创意地产形成主端购物体验。度。题差异。PART3定位落地打造建议——多亮点打造配合整体环境重点改造特色利用和问题点优劣势转化景观营造公园式购物环境系统营造交通分析交通设想和公园式环境结合的处理方式分区打造核心集中商业区：常规消费区打造效果展示结合教育性消费，店面布置以餐厅、文具、休闲为主分区打造核心集中商业区：教育场地打造效果展示教育对场地的要求以自由灵活为主，与项目原有建筑形式非常吻合核心集中商业区——教育引擎营利模式高端教育引擎打造——特色文化教育系统成人教育产业青年教育产业社会效应少儿教育产业人才培养产业带动增加税收人才培养：产业带动：增加税收：完整的教育体系，涵盖从少儿到成人通过特色文化教育产业的带动，盘活宝山万达开业当日营业额高达5千万；的多方面培训；弥补学院教育只育人区域内商业生活配套运营，更好的带2009元，占全市年上海市创意产业总产值GDP比重从5.8％提高到约3900亿不育才的缺点动周边大量居民进行娱乐、教育消费，7.7％少儿：注重科普和动手能力的培养带动产业的同时拉动内需青少年：引入多样特色培训班，挖掘青少年兴趣成人：引入国际教育品牌，迎合出国热潮提供就业+拉动内需商业+创意产业提高政府税收核心集中商业区——教育引擎营利模式少儿教育产业巴斯夫化学试验室小小化学家实验室——一个面向儿童的互动实验室1997年，世界化工巨头巴斯夫在德国路德维希港设立了巴斯夫?小小化学家实验室——一个面向儿童的互动实验室。该实验室向6-12岁的孩子们免费开放，旨在让这些小参观者通过亲手实验，体验奇妙而无处不在的化学世界。2003年起，该活动先后登陆了南京、上海、香港、台北、重庆、广州、沈阳和武汉。迄今为止，中国共有超过十万两千名儿童和550多名大学生志愿者参与了这一活动。引入实验室，将：?引发孩子们对科学的兴趣，引导孩子们履行可持续发展的使命。?让大学生志愿者多方面收获，同时感受跨国企业的团队精神与企业文化。?赢得了家长的热情支持和参与。?得到学术机构、政府和媒体的广泛认可与好评核心集中商业区——教育引擎营利模式少儿教育产业罗兰数字音乐教育中心高端乐器品牌旗下专项从事数字音乐教育的专业机构罗兰品牌：以研发顶尖电子乐器技术为基础，全世界音乐爱好者的拥护品牌，合成器、电鼓、数字录音设备等等音乐家喜爱的各种乐器活跃在世界各地的现场和录音棚中作为罗兰集团旗下专项从事数字音乐教育的专业机构，罗兰数字音乐教育借助世界级ROLAND电声乐器，专业的教学环境及设备，权威的专业教材，所有教师均具乐队演奏经历。核心集中商业区——教育引擎营利模式青年教育产业新东方外语学校集教育培训、教育产品研发、教育服务等于一体的大型综合性教育科技集团?打造外语教育基地，树立项目高端形象成熟教育品牌，知名度及接受度高，为项目注入绝对的活力和品牌形象培训业务包括：少儿教育、中学教育、大学生考试培训等，涉及范围广，目标客户群体基数大核心集中商业区——教育引擎营利模式青年教育产业NIKE运动营据《中国青少年体质健康行为调查》显示：目前中国中小学生长期进行体育锻炼的不足30%。我国60%以上的学生居住环境不具备进行体育运动的条件。温家宝总理在政府工作报告中也提出：“要保证中小学生每天一小时校园体育活动。”如何更好地平衡孩子读书与运动的时间呢？国际性专业运动机构的引入：体育运动的精髓在于寓教于乐，引导孩子培养正确积极的运动习惯。。。NIKE运动营突出以专业体育精神激励青少年举办明网球、高星见面尔夫、篮会等，球等全面弘扬体专业训练育精神营核心集中商业区——教育引擎营利模式成年教育产业SAT中国考场中国大陆首个SAT考场（政府仍在协商）SAT，全称ScholasticAssessmentTest，中文名称为学术能力评估测试。由美国大学委员会（CollegeBoard）主办，SAT成绩是世界各国高中生申请美国名校学习及奖学金的重要参考。?中国大陆拥有巨大且未开发的生源市场。中国大陆没有考点。一般来说，亚洲的香港、新加坡、澳门、台湾、日本、韩国等地都设有考场。如果中国大陆能够开设SAT考点，美国大学理事会预计可得到6亿美元的商业利润。PART5财务测算——附件一：教育引擎营利模式详细案例核心集中商业区——教育引擎营利模式合作品牌新东方外语学校集教育培训、教育产品研发、教育服务等于一体的大型综合性教育科技集团营利模式——新东方外语学校?打造外语教育基地，树立项目高端形象成熟教育品牌，知名度及接受度高，为项目注入绝对的活力和品牌形象培训业务包括：少儿教育、中学教育、大学生考试培训等，涉及范围广，目标客户群体基数大作为中国著名私立教育机构，新东方教育科技集团于2006年在美国纽约证券交易所上市，是中国大陆第一家在美国上市的教育机构。全国最大最有名望的集出国考试培训、国内考试培训、基础英语、中学英语、少儿英语、多语种培训等领域为一体的教育培训基地之一。营利模式——新东方外语学校?利用毗邻高校利好优势，引发教育冲击力项目毗邻复旦、同济等高校，教师资源丰富，可建立亲密合作关系，强强联合形成优势教育氛围，提升项目整体档次，可形成以项目为中心的外语学习基地营利模式——新东方外语学校?带动多维度商业发展维度一：青少年游乐针对引入的大量青少年潜在客户，设置特色游乐项目，将学习、娱乐结合一体，提升项目趣味