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信息发布会——两会房地产调控政策解读
信息发布会——两会房地产调控政策解读
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两会房地产调控政策解读——2014年2月信息发布会安徽公司开发研究中心市场部2014-032014年政府工作报告关于房地产调控的内容,只有两个部分:推进以人为核心的新型城镇化统筹做好保障和改善民生工作2013房地产市场背景一:全国房地产开发投资增长呈现区域性冷热不均国房景气指数自2011年以来持续“低位徘徊”2010-2013年1-10月不同地区房地产投资增长率亿元%6050043?2013年以来,在国家一系列调控政策影响5500037495003144000下,全国景气指数虽较上年同期明显上行,38500253300019但一直未能越过景气临界值,景气水平基本275002200013165007维持在97左右,说明行业总体实现完全恢复1100055001仍需时日。0-5?全国房地产开发投资增速虽然仍高于上年同期,但今年以来呈持续回落态势,说明一房地产投资住宅投资房地产投资增幅%住宅投资增幅%系列宏观调控政策对房地产开发企业投资的2009-2013年10月“国房景气指数”影响较为明显。全国总计东部地区北京天津河北辽宁上海江苏浙江福建山东广东海南2013房地产市场背景二:一线城市二手房成交量全面超越新房;中西部地区商品房成交量与东部地区仍有较大差距,但呈现强劲增长态势?2013年1-10月份,“北上广深”等一线城市二手房成交量全面超越新房,说明一线城市购房客户已经出现结构性变化,住房流转已经成为支撑市场的主要力量。?中西部省份的房地产市场呈现快速增长和冷热不均情况,对于宏观调控而言,愈发呈现多样性特点,这为今年出台“双向调控”提供了市场基础。2013房地产市场背景三:年末地方性调控措施密集出台;“限”字当头,仍难控房价快速上升;?2013年下半年以来,全国已经有十多个城市相继出台了地方楼市调控新政策。这其中既包括北京、上海、深圳这样的一线城市,也包括南京、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州等二线城市。从具体调控内容上看,尽管各城市间情况各异,力度与细节上存有差异,但总体来看二线城市的调控政策几乎照搬一线城市的模板,纷纷加强了对楼市的调控。?随着各地楼市调控新政相继公布,从内容来看,大多着眼于贷款、限购、保障房、监管等相关政策进一步收紧。事实上,近几个月来,房价涨势越来越难以遏制的局面无疑是各地收紧调控措施的主要原因。数据显示,10月份70个大中城市中,房价下降的城市仅有1个,而其余69个城市均继续上涨。?尽管从长期来看,楼市回归市场化是必然趋势,但从短期来说,由于部分大城市快速上涨,因此抑制性政策继续保持并进一步加码也是必然。2013房地产市场背景四:调控十年,依然未能改变“房价上涨”的整体趋势;2005年:重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。2006年:继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题,调整住房供应结构,严格控制高档房地产开发。2007年:重点发展面向广大群众的普通商品住房,抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平。2008年:加快廉租住房建设;增加中低价位、中小套型普通商品住房供应;综合运用税收、信贷、土地等手段抑制不合理需求,防止房价过快上涨。2009年:加快落实和完善促进保障性住房建设;促进普通商品住房消费和供给。2010年:坚决遏制部分城市房价过快上涨势头;大规模实施保障性安居工程;支持居民自住性住房消费;抑制投机性购房。2011年:扩大保障性住房建设规模;坚决遏制部分城市房价过快上涨势头;建立健全考核问责机制;2012年:完善抑制投机、投资性需求的政策措施;促进房价合理回归;增加普通商品住房供给;2013年:坚决抑制投机、投资性需求,抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制;2014政府工作报告释放出今年的调控重点政策内容调控方式对房地产影响大城市资源向中小城市转移,引导1、有序推进农业转移人口市实行不同规模城市差别化落户政策人口向三四线城市流动,化解三四民化;线城市房地产产能过剩风险;促进农业人口就近从业;2、加大对中西部地区新型城东部地区城镇化质量将得到提升,增强中西部地区城市群;镇化的支持中西部城市将迎来发展契机;优化东部地区城镇结构;城市规模得到控制,新增经营性用地指标大幅减少,盘活存量土地和优先发展公共交通,保护历史文化3、提高城镇建设用地效率旧城改造将成为未来城市建设用地和环境;的主要来源。主城区的土地容积率和住宅占比将得到提升;加大保障性安居工程建设力度,今建立房地产调控长效机制的重要内4、完善住房保障机制年新开工700万套以上;容;地方政府将具有更多的调控自主权差别化调控政策将有利于各地实施5、分类调控;灵活的调控方法,促进市场健康发抑制投机投资性需求;展;关注城市夹心层和农转非人口的住6、增加供应增加中小套型和共有住房供应房问题2014年宏观调控方向重点解决房地产发展的结构性和区域性差异往年房地产调控手段:今年房地产调控手段:?增加普通住房供给;?加快保障房建设;?抑制投机投资性需求;?增加中小套型和共有产权住房供?加快保障房建设;应;?限购、限贷;?双向调控、差别化调控;调控目标:调控目标:化解产能过剩风险;遏制房价过快上涨;解决夹心层住房问题;Part1宏观篇?两会政策解读?政策法规?市场资讯?经济状况两会政策解读宏观篇/两会政策解读加大保障性住房建设,房地产调控方面,针对不同城市情况分类调控,增加中小户型住房供应。李克强国务院总理在今年政府工作报告当中对于房地产调控部分如下:?首先是住房保障部分,要求加大保障性安居工程建值得注意的是,大家最为熟悉的设力度,今年新开工700万套以上,其中各类棚户区例牌菜“加强房地产市场调控”470万套以上,加强配套设施建设。同时要求各级政,并未出现在今年的政府工作报府要增加财政投入,提高建设质量,保证公平分配,告当中。据了解,这也是近十年完善准入退出机制,让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。来政府工作报告首次没有强调“?而对于商品房市场,报告中表述非常简单:“针对房地产调控”,而是改成了“针不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有对不同城市情况分类调控”产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”?合富解读:“分类调控”也就是房价涨幅大的一线和少数二线城市,调控仍从紧;对于供大于求、房价涨幅小的三四线城市和部分二线城市,维持现状;对于严重供大于求,房价止涨或下跌的,可以适度放松政策。所谓“分类调控”就是根据不同城市房地产供求关系进行调节,预计今年会有部分城市出现政策放松。宏观篇/两会政策解读土地改革将以多种形式放活农地“经营权”,工业用地尝试改革?2013年中央1号文件提出用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。?今年将继续推进确权,加大力度推动多种形式的土地流转,尝试农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同价同权。宅基地方面,探索有偿退出。工业用地方面,尝试出让和租赁。?合富解读:“加大多种形式土地流转,将使农村经营性用地与国有土地同等入市,同价同权。将使得农村大量土地入市,增加房地产土地供应量,同时也减少和清除了小产权房的存在。宏观篇/两会政策解读做好房产税、环境保护税立法相关工作。2014年3月两会当中,政府工房产税公布细则:“新国五作报告中提到,今后要推进税条”细则发布,其中明确二收制度改革,做好房地产税、手房交易中的个人所得税将房产税政策演变环境保护税立法相关工作。而会按照个人所得的?Clicktoadd20%Text征收十二届全国人大二次会议发言,这堪称政府使用税收手段人傅莹在新闻发布会上回应“调节房地产的最严厉之举?ClicktoaddText税收法定”问题时也透露,全国人大正在推进房地产税立法?ClicktoaddText工作。?合富解读:2010年5月31日,关于“房产税”的消息占据了国内各大新闻媒体的头条位置,经历了五年的时间除了在上海,重庆试点过,再也没有什么推进进展,由此看来依赖房产税来调控房价只能是杯水车薪,短期内也不可能成为地方税收的主要来源。宏观篇/两会政策解读10年内房地产不可能出现大的危机。全国政协委员、住建部副部长仇保兴在会议上发言称:?“房价分化现象将来会越来越严重,但10年内中国房地产不可能出现大的危机,因为还要解决‘三个1亿人’的问题:促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”?“房地产全面崩盘不大可能,但是局部地区、个别城市如果不注意调控,就会出现像鄂尔多斯等地那样的情况,需要注意。”?合富解读:提出分类调控,实际上就是不能开一个药方大家都治病,必须分类;通过分类调控的手段,有针对性的对楼市进行调控,抑制投机投资性需求,但同时也有大批的农业转移人口落户城镇,所以短期内房地产也不可能出现太大的危机。宏观篇/两会政策解读本次两会上针对于房地产调控方面,表述中不碰“房价”,少提“调控。回顾过去,从2005年开始至今的9年间,除了2009年,每年政府工作报告中,都把调控房价作为重点。?2005年:重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。?2006年:继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。?2007年:抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平。?2008年:防止房价过快上涨。?2010年:坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。?2011年:切实稳定房地产市场价格。?2012年:促进房价合理回归。?2013年:抓紧完善稳定房价工作责任制。?合富解读:此次两会政府不把调控房价,写进工作报告,并不代表新一届领导不关心房价,只是愿像以前那样直接、粗暴干预房
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duzhaoyang
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两会房地产调控
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政策解读
内容摘要:
2013年以来,在国家一系列调控政策影响下,全国景气指数虽较上年同期明显上行,但一直未能越过景气临界值,景气水平基本 维持在97左右,说明行业总体实现完全恢复仍需时日。
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