谨呈：南通清华同方南通清华同方地块规划修改及产品建议报告2013.1.23PART1项目本体理解区位交通/周边配套/居住价值/区域规划/地块价值/品牌价值项项目位于目位于开发区开发区和新和新区区交界的咽喉位置，隶交界的咽喉位置，隶属开发区属开发区但直但直线线距距与与新新区区更近更近项项目目区区位交通位交通市政府车距行离15新城区5.6分新城新城区区km钟距中央商务区车离行km25.47.离分8距分钟k12钟m车行欧尚国际本案本案本案与周边区域交园园林路林路区域车行距离车行时间通通达性分析距车中央商务区2.8km7分钟离行开发区开发区5钟1.新城区市政府5.6km15分钟55k分m欧尚国际5.4km12分钟星湖101广场开发区星湖101广场5.5km15分钟周周边边成熟社成熟社区众区众多，多，学区资学区资源丰富，小源丰富，小区区域商域商业业配套配套匮匮乏。乏。随随着本案和着本案和学学校的校的开发开发短期短期项项目目周周边边配套配套的商的商业业能能级将级将得以得以转变转变中央商中央商务区务区农贸农贸CBDCBD市市场场红红星美星美凯龙凯龙动迁动迁小小区区幼幼儿园儿园乐乐天天玛玛特物特物本案地本案地规划规划流中心流中心块块学学校校红星美凯龙，源兴农贸市场（动迁房配套）低密度中高低密度中高新湖新湖101101方向方向端品端品质质住住区区在建小学，幼儿园（动迁房配套）依托狼山依托狼山风风景景区区，，项项目南向目南向区区域已域已开发开发大量低密高端大量低密高端复复合社合社区区，，开发开发成熟，高端和品成熟，高端和品项项目目居住价居住价值值质质居住氛居住氛围围成型成型项目名称项目形象容积率物业类型销售价格产品卖点园林路本案别墅为主低容积率壹城水木清华--0.88公寓8800元/平米部分公寓民国风文化大宅壹城水木清华别墅为主望山公馆1.4公寓8300元/平米纯生态住宅社区部分公寓望山公馆别墅为主优山美地2.5公寓7800元/平米法兰西风情社区部分公寓优山美地低容积率山水壹号山水壹号0.96纯别墅别墅300万/套起水景生态特色紫琅上郡美式风情社区金水湾花园低容积，“New-紫琅上郡0.93纯别墅别墅12000元/平米Tudor”风格中南军山半岛别墅为主住宅8600元/平米新古典主义风情社金水湾花园1.12部分公寓别墅420万/套起区西班牙、地中海风中南军山半岛1.24纯别墅别墅11000元/平米情社区开发区开发区定位于物流和定位于物流和产业产业基地，受新基地，受新区辐区辐射射将将作作为为新新区区延伸延伸开发开发。本案作。本案作为为接接纳纳项项目目区区域域规划规划辐辐射第一承脉，形象价射第一承脉，形象价值值上更上更贴贴近新近新区区，短期，短期将将融入新城融入新城开发开发新城新城新城新城区区区区本案开发区开发区开发区开发区新城区开发区区域区域功能定位区域特点长江流域对外开放的重要门户，国际先进制造业基地和现代物流中心，城市带的重目前已有众多企业入驻，产业园区集聚；目前区经济开发区要组成部分和宜商宜居的现代化南翼新城域认知不高展示面较弱，各项配套缺乏行政中心，中央商务区，城市CBD，以现代服务业、高端商务商业、行政文化、教育未来城市客厅打造，先期规划基本成型；区域界新城区科研、高端居住等为主导功能的城市核心区面良好，配套完善，成熟度高体量适中，地体量适中，地块规块规整便于整便于规划规划，具，具备备打造品打造品质质社社区区基基础础要素。要素。户户型配比以型配比以刚刚需需项项目目地地块块价价值值++功能改善功能改善为为核心核心产产品品线线，是目前市，是目前市场场高接受度的主流高接受度的主流产产品品地块素质及住宅户型配比户型面积套数比例85㎡32024%95㎡18013%110-115㎡32024%?总建20余万方，体量中等，在项目规模和开发投入上风险可控125㎡18013%?地块规整完整性好，便于规划，具备打造高品质社区基础要素130㎡18013%?项目户型以刚需+改善作为主力配比，是安全性和高接受度产品135㎡14411%联排322%合计1356100%中中国国科技科技产业龙头产业龙头企企业业，，发发展高科技知展高科技知识产业识产业、能源、能源环环境技境技术术，品牌具，品牌具备备良好社良好社项项目目品牌价品牌价值值会会公信力，中公信力，中国国“科技地“科技地产产的的践践行者”，科技元素行者”，科技元素结结合住宅合住宅开发开发?亚太高科技高成长500家公司中国前10强同方企业品牌之路?世界500强品牌?中国软件百强企业?中国电子百强企业?中国守合同重信用企业?获得建筑业施工总承包一级资质?获得计算机系统集成一级资质?获得专项设计证书甲级资质地产科技创新结合地源热泵技术热泵热水器技术蓄能空调技术直饮水系统互联网系统智能建筑系统数字化系统项项目目价价值值小小结结项项目目区区域价域价值值：：?城市咽喉位置，未城市咽喉位置，未来将来将完全融入新城完全融入新城区发区发展，“离展，“离尘尘不离城，新不离城，新区区后花后花园园”是本案的核心地”是本案的核心地段段价价值值?区区域品域品质质社社区区已已开发开发成熟，同成熟，同时时具具备备了了较较好的宜居性，是本案住宅价好的宜居性，是本案住宅价值与值与价格价格实现实现的基的基础础?小小环环境商境商业尚业尚未未发发展成熟，未展成熟，未来随来随着本案和着本案和学学校的大校的大规规模模开发开发，，将带动项将带动项目商目商业业的成功的成功运运作作产产品品牌价品品牌价值值：：?地地块块素素质较质较好，具好，具备备塑塑造品牌品造品牌品质产质产品的基品的基础础。住宅。住宅产产品是市品是市场场主流，商主流，商业业、商、商办产办产品的打造品的打造将将是是项项目的目的关键关键点点和价和价值值点点?中中国国科技科技产业龙头产业龙头，科技地，科技地产践产践行者，科技元素行者，科技元素结结合住宅合住宅开发开发，是本案未，是本案未来实现来实现差差异异化化竞争竞争的的产产品品牌要素品品牌要素PART2项目整体定位竞品分析/竞争策略/项目定位从竞从竞品地品地段段、配套和、配套和产产品品级别级别上比上比较较，本案目前的，本案目前的区区域素域素质质不不占占优势优势项项目目竞竞品分析品分析中南世纪花城项目名称地段价值产品品质周边配套新城新城区区中南国际开发新城边缘地段自身配套齐全3.2km中南世纪花城高端项目打造地段价值稀释满足日常生活实际品质一般本案橡树湾4.1km成熟高企开发商紧邻星湖101街开发区核心地段开发区开发区项目形象高端、区、能达商务广地段价值较高产品品质感强场，配套成熟橡树湾景瑞18号景瑞18号项项目体量和地目体量和地块块素素质决质决定本案定本案并并无无较较大的大的规划发规划发力点，力点，与竞与竞品比品比较较无跳无跳脱脱可能可能项项项项目目目目竞竞竞竞品分析品分析品分析品分析竞品总规分析中南世纪花城华润橡树湾景瑞18号　本案：总建面：住宅15万㎡总建面：125.8万㎡总建面：44万㎡总建面：32.8万㎡容积率：2.5容积率：2.25容积率：1.72容积率：2.39物业形态：高层物业形态：叠墅、小高层、高层物业形态：叠墅、小高层、高层物业形态：联排、高层排布：围合排布排布：兵营排布排布：围合+兵营排布排布：围合排布华润华润、景、景瑞瑞产产品品立立面面均采均采用用石材石材及及真真石漆石漆打造，品打造，品质质感感强强烈烈，形象上具有，形象上具有较较强的强的项目项项项目目目竞竞竞竞品分析品分析品分析品分析材材质质感感、、识别识别性和性和视视野冲野冲击击力力竞品风格材质分析中南世纪花城华润橡树湾景瑞18号　风格：地中海风格风格：法式风格：芝加哥美学建筑建材：涂料建材：干挂石材+真石漆建材：干挂石材+真石漆特点：星河湾的复刻版，实际表现一般特点：立面品质感材质感强，典雅尊贵特点：硬朗、洗练，富有现代感本案本案9595㎡㎡户户型空型空间紧凑间紧凑，高，高附加附加值值小小三三房，房，竞竞品品均均为两为两房房设设置，功能性本案强置，功能性本案强项项项项目目目目竞竞竞竞品分析品分析品分析品分析于于竞竞品品竞品主力户型分析赠中南世纪花城华润橡树湾景瑞18号　本案：面积：92㎡面积：89㎡面积：95㎡面积：95㎡户型：三房户型：两房户型：两房户型：两房特色：三房设计、功能特色：过于紧凑、餐厅过小特色：空间合理、户型紧凑特色：入户玄关、南向超大观景阳台性强、南北通透本案本案134134㎡㎡户户型型动静动静空空间间不合理，不合理，附附赠赠面面积实积实用性不高，用性不高，与竞与竞品同面品同面积户积户型型相相比比项项目目竞竞品分析品分析存存在一定在一定差差距距赠竞品主力户型分析中南世纪花城华润橡树湾景瑞18号　本案：面积：134㎡面积：130㎡面积：130㎡面积：142㎡户型：三房户型：三房户型：三房户型：三房特色：具有附加值、厨房特色：餐厅较局促、主卧套房设计特色：附赠面积、主卧套房设计特色：动静分明、主卧套房设计较局促、主卧套房设计项项目目竞争竞争策略策略新城区区域地段以城南开发区交界的咽喉地段，新城区域的价值归属，差异于竞品开发区的区域属性高科技企业品牌以“中国地产践行者”的品牌高度和科技创新住宅的产品价值，差异于竞品的产品、品牌价值人文以高端低密度聚居为底蕴，以大量文化配套为基础，打造未来新城南部的资源优势人文地产项目；——项项目定位目定位——新城南新城南··首席首席科技科技人人文文精精品社品社区区PART3地块规划调整及产品建议项目操作关键点分析/现有规划分析/规划调整建议/产品提升建议项目操作关键点分析?树立企业形象，打造区域科技品质型标杆产品【形象】?以项目的开发，实现区域形象与价值