土地一级开发业务分享二零一三年五月本报告是严格保密的。今日分享主要内容：1概念：土地一级开发的相关概念2模式：一级开发的开发模式3盈利：一级开发的盈利模式4成本：一级开发的成本构成5问题：一级开发的多种问题6服务：世联在一级开发中能提供的服务本报告是严格保密的。21概念?土地一级开发的相关概念3我国土地一级开发的起源：2002年出台的《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》开启了我国土地一级开发的大门土地一级开发先驱：北京?土地一级开发是中关村科技园区体制创新的结果：20世纪90年代，作为科教兴国重要战略部署的落实项目，中关村科技开始建设。大量的办公、科研、居住需求，催生了大规模的房地产开发建设。但在当时的法律体系下，地产商大炒生地导致地价房价双双上涨，影响了中小型科技企业的发展。从而影响了中关村的产业定位。为了给园区发展提供良好的基础设施条件，原有的土地出让、征地、拆迁、市政建设、房地产开发的流程被彻底颠覆。土地一级开发应运而生。?北京作为首个进行土地一级开发的城市推动了土地一级开发的立法进程：首先，北京市出台《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》，成为中国第一个提出土地一级开发与二级开发分离的法律条例，其后，又紧接着出台了《北京市人民政府转批市国土房管局关于加强国有土地资产管理，建立土地储备制度的意见》。自此，正式提出来土地一级开发与土地储备制度。本报告是严格保密的。广义的一级开发是相对于土地储备过程的概念增量用地存量用地?农地征用*?旧城改造（含城中村/旧村）?城市化转地**?闲臵用地回收、收购、臵换（如退二进三***）?造地(（包括填海）?土地整理?*：农地征用与征收在法律界定上前者只涉及到土地使用权的转移而后者则是所有权的转移。在不作特定说明的情况下，本文不对两者进行区分。?**：城市化转地?***：工业厂区改商业、住宅等第三产业用地本报告是严格保密的。5旧城、闲置用地土地使用权收回?土地出让等有偿使用合同到期，未申请续期或申请续期未获批准的（土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）?公共利益需要用地，依法提前收回，并根据已经使用年限和开发利用土地的实际情况给予补偿?依城市规划旧城区改建，需调整使用土地的，可依法收回并对土地使用权人给予补偿?因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的?公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的本报告是严格保密的。6狭义的“土地一级开发”则主要是针对未经开发用地而言?生地：未完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑土地一级开发：用地的农用地或荒地等土地。是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地?毛地：完成土地征用，未经(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并开发、不可直接作为建筑用进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一地的农用地或荒地等土地。平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进?净地：净地的概念是相对于行有偿出让或转让的过程。毛地来说的；净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施乡村集体土地的土地。(生地)?熟地：在净地的基础上进行市政配套建设，达到“三通净地市政配套建设熟地一平”、“五通一平”或“七通一平”等建设条件的城市国有土地土地。(毛地)?七通一平：通给水、通电、通路、通排水、通讯、通燃气、通热力以及场地平整。土地一级开发的结果就是使生地（毛地）变成熟地，达到出让的标准。本报告是严格保密的。7农地征用农地征用要求审批权限补偿和公告?农村和?国家是征用主体?由国务院批准?征收土地按被征收土地城郊土?国家行政行为，-基本农田原用途给予补偿地有强制性-基本农田以外耕地?补偿标准按法律规定进?宅基地、?国家公共利益的＞35公顷行，且保证被征地农民自留地、需要-其他土地＞70公顷原有生活水平不降低自留山?以土地补偿为必?上述范围以外的土地，?货币安置不是唯一方式备条件由省、自治区、直辖市?采取公告、补偿登记，?标的只能是集体人民政府批准，报国务补偿方案听证，补偿费所有的土地院备案用收支监督本报告是严格保密的。8农地征用补偿标准征用耕地补偿费补偿标准土地补偿费?耕地被征用前3年平均年产值的6－10倍安置补助费?需要安置农业人口×被征地前3年平均年产值的4－6倍?需要安置农业人口＝被征地数量÷征地前被征用单位平均每人占有耕地数量?每公顷安置补助费最高不超过被征用前3年年均产值的15倍说明：?征用其他土地的土地补偿费和安臵补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地标准规定?被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地标准规定?征用城市郊区菜地，用地单位按国家规定缴纳新菜地开发建设基金?依规定支付土地补偿费和安臵补助费，尚不能使需安臵人保持原有生活水平的，经省级政府批准，可增加安臵补助费，但必须：土地补偿费＋安臵补助费≤被征用前3年年均产值的30倍本报告是严格保密的。9土地一级开发流程总体而言包括四个核心环节1234制定计划项目立项实施一级开发验收、上市依据：向发改委或规划部门申请办理计划立项和规划审批手续与农户协商征地、拆迁补偿及安臵方案，达成协议?土地利用总体规划国土局等组织验收?城市总体规划土地?土地利用年度计划申请办理征地报批手续、农转用手续及房屋拆迁许可证政府批准进行土地纳入土地储备库一级开发前期策划，编制土地一级开发实施方案完成征地、拆迁、补偿及安臵工作上市交易与政府土地储备管完成基础配套设施理部门签订土地一建设级开发协议本报告是严格保密的。10当前，由企业实施的一级开发项目以政府授权委托为主，其中北京市的授权委托程序最规范完整，对其它地方具有指导意义授权委托企业进行一级开发的程序制定计划前期策划（以北京市为例）依据市政府拟进行一级市土地储备开发市国土局会同市规委规划意见书1、北京市国开发单位联席会相关部门民经济和社土会发展计划1、土地供1、征得区县市国土局会同市1、确定土地一地市建委建设意见2、北京城市应计划和乡镇政府发改、规划、建级开发主体一总体规划2、土地利或上级主管设、交通、环保（委托或招标）级3、北京土地用年度计部门同意等部门就土地、2、下达土地一开利用总体规划2、向市国土产业政策、规划、级开发批复发市交通委划3、土地储局提出土地资质、交通、环3、签订土地一主交通评价意见备开发计一级开发申保等对一级开发级开发合同体划请实施方案提出原市园林局古树处理意见则意见市文物局市国土局商土地一级相关委办局市政府批准文物保护意见相关委办局开发主体1、审核土地一级开组织实施征地拆础危改迁设和施市建政设基。、办理征地、拆1、新增集体市环保局环境评价意见发成本迁、市政基础土地办理农用2、组织验收土地设施建设等相地征收、或农3、根据委托合同支、文保、关手续。转用手续付相应土地开发费绿隔等项目需2、存量国有市政专业部门市政接用意见或管理费按规定承担回建设用地收回4、纳入市土地储备迁房建设国有土地使用库权市发改委核准土地一级开发验收组织实施土地一级开发征询意见和审批本报告是严格保密的。11行政审批工作完成后，一级开发进入实施阶段，实施阶段主要由以下三阶段构成征地与补偿拆迁与安臵开发与建设?告知征地情况?拆迁公示办理?确定拆迁、评估单位?入户调查与测量?拆迁评估?拆迁计划与方案?道路管线工程?给水排水工程?电力热力工程?通气工程?通讯工程?确认征地调查结果?获取拆迁许可证?场地平整工程?组织征地听证?拆迁实施?公开征地批准事项公告?拆迁补偿或安臵?支付征地补偿安臵费用?征地批后监督检查本报告是严格保密的。12最后土地依程序入市交易市规无规拟定土地收益分配委规划意及搬迁协议储备土地划意见书土见书地主管出土拟定挂牌局让地批转工作方案长、出土地处局长让整理审审批土处储备查地出初中心拟定挂牌文件审让处土有规北京市国土出让底价审划意地价办公室局长办公会资源局受理地价评估定小组确定地见书地价初审地价审定挂牌底价入市土地整理申请人提出土储备中心地出让申请土地整理需提交的文件：储备中心竞买人提出竞买申请时应提交的文件：1.与原土地土地出让申请；1.竞买申请书；2.使用者签《房屋所有权证》；2.营业执照；3.订土地收《国有土地使用证》（无《国有土地使用证》的，提3.法人资格证明文件；供土地权属来源文件）；益分配及4.法人代表身份证复印件；4.搬迁协议无法院查封、抵押的证明；5.不低于公告数额的竞买保证金；5.营业执照或法人资格证明文件；6.按照公告须提交的其他文件6.有《规划意见书》及其他规划材料的，提交《规划意见书》，其他规划材料及3份地价评估报告挂牌市国土资源局与竞得土地利用中心拟土地整理储备中心向国土资源局与竞得人检查竞买申请的竞买人提竞买人登记、购受让方交纳合人签订《土地出让合定《土地出让合土地利用中心移交文签订《挂牌成交确认竞买有效性，发放竞出竞买申买挂牌文件和有同定金同》同》件书》买标志牌请关文件本报告是严格保密的。13现阶段我国法律体系中的土地一级开发范围协议出让土地首次转让土地使用权的政府通过收回、收购、臵换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的开发范围企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易政府规定的其他土地使用权交易本报告是严格保密的。一级开发各环节所涉及的主要法律法规如下：土地管理与征地补偿与储备、开发与竣工验收与土地利用规划拆迁安臵招投标入市交易?《?《中华人民共和??《土地